買房被“坑”了！近年來，房地產(chǎn)火爆不僅把房價抬高了，樓盤的一系列問題也成為了投訴熱點。

　　對于普通家庭而言，買房是大事，如果窮畢生積蓄買下來住房，而最后卻發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)各種問題，這無疑讓人堵心。

　　那么，樓盤降價銷售，建筑質(zhì)量會縮水嗎？贈送面積，合同上該如何準(zhǔn)確約定？交房遇問題，究竟該找誰來解決商品房交易糾紛？面對“看不懂”的合同條款，如何明析自身權(quán)益義務(wù)？針對這一系列買房問題，如何才能避免掉進“坑”內(nèi)呢？行業(yè)資深律師點對點支招，以便購房者及時填“坑”，有效地維護自身合法權(quán)益。

　　第一類：虛假宣傳“甜言蜜語”

　　設(shè)計精美廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或者展會上的沙盤。“樣板房”也耍花招，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費者，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)域時機所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導(dǎo)。

　　家住某小小區(qū)李先生在兩年前就因為這個問題，連同小區(qū)數(shù)百位業(yè)主經(jīng)歷了長達(dá)近一年的“維權(quán)長跑”。“在樓盤的宣傳階段，關(guān)于星級入戶大堂、泛會所、SPA池等等奢華功能配套，在小區(qū)修建完成后，我們發(fā)現(xiàn)大部分僅僅是個擺設(shè)，甚至有些功能根本就沒有體現(xiàn)。當(dāng)然，這還算是‘溫柔’的。最讓我們覺得奇葩的是，置業(yè)顧問們在接待講解時，明明告知的是‘小區(qū)將采用和三菱同等水平’的電梯，結(jié)果呢？最終安裝的某三流品牌電梯不僅只有800公斤的轎廂。更嚴(yán)重的是，電梯事故頻發(fā)，經(jīng)常關(guān)人、滑梯。”李先生現(xiàn)在說起來也是心有余悸，他表示，幸好后來在主管部門的干預(yù)下電梯終于換了，但是小區(qū)的品質(zhì)感也是大大下降，有幾個在此買了房的朋友把房屋掛在二手房中介好長時間都一直無人問津。

　　記者也注意到，近幾年來，湘潭城區(qū)出現(xiàn)了幾起業(yè)主“維權(quán)”，都與樓盤宣傳有關(guān)。在此且不論幾方爭論的焦點是否涉及“虛假宣傳”，但總結(jié)起來無非三點：1、銷售現(xiàn)場樓盤模型和圖片與實際不相符；2、置業(yè)顧問宣傳與實際不相符；3、環(huán)境、品質(zhì)等與實際不相符。

　　律師支招：“目前，不少樓盤為吸引購房者投資、買房，而對廣告宣傳進行了藝術(shù)加工。然而，這類型的廣告有的無明確內(nèi)容表示，有的則未寫入合約要求，因此，對開發(fā)商不具有法律約束力。”萬文清談道，特別是描述未來環(huán)境的廣告宣傳，只要沒有對“購買決定和購房價格”造成重大影響，要維權(quán)將比較困難。

　　那么，怎么才能避免落入虛假宣傳陷阱呢？律師表示，首先，市民應(yīng)該理性的看待廣告內(nèi)容，不要只聽開發(fā)商一面之詞；在購房過程中要注意收集開發(fā)商宣傳冊、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖，這些都可以作為日后維權(quán)的證據(jù)；而關(guān)于廣告宣傳中承諾的配套設(shè)施、小區(qū)綠化、戶型設(shè)計等問題，應(yīng)要求開發(fā)商將其寫入合同約定條款中。

　　第二類：贈送面積“產(chǎn)權(quán)不算”

　　說到促銷贈送話題，自然而然地就會想到“贈送空間”。雖然早已有明文規(guī)定將對贈送空間面積及其比例做出嚴(yán)格限制，但考慮到報規(guī)批復(fù)后在建、流入市場的時間差，如今的湘潭樓市仍是隨處可見贈送空間的身影。“贈送入戶花園面積、80平米兩房可變?nèi)俊保恍╅_發(fā)商宣稱，贈送的入戶花園沒有封閉，出售時只算一半面積，業(yè)主入住后可自行封閉成一個房間，相當(dāng)于白得了半間房的使用面積。

　　“聽上去很劃算，但這種入戶花園在辦房產(chǎn)證時，如果是按陽臺計算，則房產(chǎn)證上只算一半面積，將來如遇拆遷，后來封閉部分面積在房產(chǎn)證上是體現(xiàn)不出來的，補償時很容易產(chǎn)生糾紛。”年初才收了新房的劉女士告訴記者：“除了產(chǎn)權(quán)證的問題，由于現(xiàn)在都是期房預(yù)售，作為買房肯定是比對哪個樓盤的性價比劃算來決定。但是交房之后才發(fā)現(xiàn)，明明原來的戶型模型上每間房子都有窗戶，但現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)很多窗戶都在開狹小的采光井里，明廚明衛(wèi)直接變成了‘黑廚黑衛(wèi)’。裝修師傅告知是贈送過高增加了建筑密度，對于這個問題，我們是不是該找開發(fā)商要要說法呢？”

　　律師支招：現(xiàn)在，大部分樓盤中提到的贈送面積，多是指陽臺、露臺、飄窗等地方。然而，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》3.2.3款規(guī)定，“突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等”，只能算半面積或不算面積，因此，其不計入建筑面積。并且，在房屋銷售過程中，開發(fā)商往往采取飄窗改建、改造花園等形式進行房屋面積贈送，但這絕大部分都改變了報建規(guī)劃，無法登記入產(chǎn)權(quán)證，購房者只是有使用權(quán)。同時，如果贈送面積是在自己房屋內(nèi)部問題還不大，但若是屬于公用面積，如樓頂花園、公共陽臺等，開發(fā)商則無權(quán)贈送，這就給日后業(yè)主的正常使用埋下了隱患。

　　因此，面對所謂“超大得房率”、“超大面積贈送”等問題，萬文清提醒廣大購房者，一定要理性看待，切莫因為“贈送”就盲目購房。如果對于贈送面積有特別要求，則應(yīng)在購房時，盡量明確贈送面積的具體情況及將違約條款約定清楚，以防日后發(fā)生糾紛。

　　第三類：不清不楚“被變頂樓”

　　買房時，詳看沙盤、細(xì)聽置業(yè)顧問講解、熟讀購房合同；收房時，謹(jǐn)慎辦理手續(xù)、認(rèn)真驗收房屋、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證明。這樣是否就能萬事大吉，買到好房呢？很遺憾，事實并非如此。如今的一些開發(fā)商，是越來越“聰明”，深知明面上的問題易被發(fā)現(xiàn)，于是采用了“藏坑”法，一些隱患非得購房者裝修、入住后才能看出。

　　“我已經(jīng)把開發(fā)商和物業(yè)公司一起告上了法庭，現(xiàn)在就等最后結(jié)果了。”謝先生告訴記者，2010年，他在某小區(qū)買入了一套位于23層的住宅（共24樓），并于2012年正式收房。前期都沒有出現(xiàn)什么問題，但就在2013年謝先生準(zhǔn)備裝修入住時，麻煩卻接踵而至。

　　據(jù)謝先生介紹，2013年7月，他在裝修房屋時發(fā)現(xiàn)主臥飄窗處漏水，開發(fā)商雖用膠幫其進行了處理，但裝修完畢后，漏水情況又再次出現(xiàn)。“當(dāng)時，我們都沒想到是房屋結(jié)構(gòu)有問題。直到2014年，全家入住后漏水情況依舊，我到24樓查看，才發(fā)現(xiàn)頂樓主臥并沒有我們的飄窗結(jié)構(gòu)。但是，在我購房時，無論是沙盤還是相關(guān)合同上，均未標(biāo)識出這一點，置業(yè)顧問也并沒有向我們說明23層與24層在戶型設(shè)計上有什么不同。這也就是說，我家主臥飄窗部分是在我們不知情下被‘頂樓’了。”謝先生無奈地說道，原本他買這套房，就是因為不想住在頂樓，怕有安全隱患或?qū)沓霈F(xiàn)漏水情況。“現(xiàn)在，我們等于是被開發(fā)商坑了。”

　　律師支招：“謝先生這種情況，確屬開發(fā)商的責(zé)任，但并不是開發(fā)商違約或者詐騙，只能算是房屋設(shè)計和質(zhì)量問題。”萬文清認(rèn)為，首先，購房合同僅是對于自己所購房屋進行的相關(guān)約定，也就是說，即使是同一層樓或上下樓，兩房戶型不一樣，也屬合理范圍，不能算是結(jié)構(gòu)問題。同時，沙盤、置業(yè)顧解說，是一個對樓盤的大體介紹，不涉及到個人住房。因此，謝先生飄窗漏水，只能算是開發(fā)商防水層設(shè)計不合理，應(yīng)予以維修和相關(guān)賠償。

　　當(dāng)然，站在購房者的角度來說，肯定會有種被“坑”的感覺。因此，這就需要市民在買房、收房時格外謹(jǐn)慎，不僅要細(xì)看自己所購房屋，如土建、門窗、給排水、電氣等工程以及護欄、設(shè)計、滲漏等，同時，對于外部公共設(shè)施與環(huán)境也要留心。在簽合約時，盡量做到多問、多想，在條件允許下，可以請專業(yè)人士陪同簽約。

　　第四類：變更規(guī)劃

　　在房產(chǎn)投訴熱線中，開發(fā)商私自變更小區(qū)規(guī)劃是業(yè)主反映次數(shù)最多的問題之一。商品房買賣合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中，對原有建設(shè)小區(qū)及配套設(shè)施、原有建筑樓層結(jié)構(gòu)規(guī)劃進行的修改，增加或減少小區(qū)、建筑物部分功能、設(shè)施，都屬于私自變更規(guī)劃的行為。

　　律師支招：《商品房銷售管理辦法》中只規(guī)定了購房者有退房的權(quán)利，沒有提及對于購房者不愿退房的情況下如何賠償。在實踐中，變更規(guī)劃后買房人雖受到損失，但并不一定要求退房。《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定購房者退房的條款屬于權(quán)利性質(zhì)條款而非義務(wù)性質(zhì)條款，購房者可依此條款要求房地產(chǎn)開發(fā)商退房，也可放棄此條款賦予的權(quán)利而援引《合同法》等其他法律規(guī)定主張賠償損失的權(quán)利。