隨著房地產調控政策逐漸深入，中國一線城市房地產市場的成交量、成交價格、推盤數量、土地市場均有顯著變化。業內人士分析認為，調控的步步深化對市場預期的影響將成為左右市場前景的重要力量。

　　根據北京房地產交易管理網數據顯示，１０月，北京商品房期房住宅總成交為６８９４套，環比９月下降了３６．１％，同比下跌幅度更達到４１．７％。合計商品房住宅總成交為７６８０套，環比下調超過３７．１％，同比下跌幅度更達到４５．２％。

　　隨著成交量的走低，１０月北京商品房成交均價在年內首次不足２萬元每平方米。從９月份的２０５２０元每平方米，下跌至１９１６０元每平方米。

　　“均價下跌的主要原因為部分遠郊區低價項目的集中簽約。”北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉表示，新的調控政策其效果目前依然主要體現在需求被抑制，尚未完全傳導至價格，多數樓盤的實際成交價格其實并未出現明顯調整。

　　“近期各地密集出臺各項細則，說明政府調控房地產市場決心并未放松。短期來看，市場連續幾個月的回暖勢頭將被壓制，包括成交量有所下挫、價格上漲趨勢亦會止步。”張大偉說。

　　在樓市出現量價齊跌的同時，土地市場在１０月份更顯得格外冷清。根據北京土地儲備管理網數據顯示，９月底調控政策公布一個月以來，北京合計供應土地為２２塊，除了５塊商業多功能地塊外，其他１７塊土地全部為工業用地，住宅用地首次全月０成交。

　　１０月初，業內曾預計上海將有７７個樓盤上市或推出新房源。結果在調控之下，推盤數大幅萎縮。中國房產信息集團的數據顯示，１０月份上海僅有４０個樓盤推出了８５．９３萬平方米新房源，較９月的新推房源面積降幅超過５０％。

　　中國房產信息集團分析師薛建雄認為，雖然每月初統計的開盤量都會與最終實際開盤量有出入，但像１０月份如此多的樓盤“爽約”，實屬少見。從“９·２９”的調控發力到“滬１２條”，原本開始回暖的上海樓市迅速降溫，市場再度陷入深度觀望。開發商由于擔心無法如期積累足夠多的客戶，貿然開盤會出現滯銷，便紛紛調整原定銷售策略，將上市日期延后。

    上海“網上房地產”的統計數據顯示，１０月上海新房成交面積達到１３０．４６萬平方米，與９月相當。但業內人士指出，１０月相當一部分成交量是９月預訂的購房者轉簽而來，隨著市場的降溫，１１月的成交量可能出現大幅下滑，而市場的低迷也將影響開發商的實際推盤量。

　　與北京的情況剛好相反，１０月上海新房均價受到幾個高價項目集中成交帶動的影響，上漲了４．６％，達到２２１４０元每平方米。

　　以１０月１５日正式出臺的“限購令”為分水嶺，廣州１０月的樓市經歷了一次“前高后低”的大幅波動。

　　在１０月前半段，廣州房地產市場出現了“政策洼地”現象。中央在９月底再出調控政策，隨后上海、深圳等其他城市先后出臺房地產調控新政，在廣州房管部門出招前的１０多天里，房地產市場延續了９月的火熱，成交量大幅上升。

　　１０月１５日“限購令”頒布后，廣州房地產成交量大幅下滑。截至１１月４日，廣州樓市單日簽約成交量均在４００套以下。其中１０月１７日，廣州房地產簽約成交套數為３０８套，均價為每平方米８６２４元。

　　成交量持續低迷，但是成交價格卻從１０月１７日起一直震蕩上升。８６２４元成為廣州限購令頒布后房地產簽約價格的底部，截至１１月４日，單日最高簽約價格已超過每平方米１５０００元。

　　===全國各地樓市===

　　調控新政“滿月” 多城市樓市成交下降

　　樓市新政出臺一月之后，政策效果已經初步顯現，多個城市樓市成交的回暖態勢戛然而止，成交量明顯下降，個別樓盤甚至出現退房率攀升現象。多位接受《經濟參考報》記者采訪的業內人士認為，未來一段時間房價下跌可能性加大。

　　北京23個新盤11月入市 "金九銀十"銷量接連下挫

　　北京市房地產交易管理網數據顯示：10月中上旬(截至20日)北京市商品住宅期房(扣除保障房)實際成交4345套、50.1萬平方米，相比9月份同期分別下降了8.4%和5.4%；商品住宅現房共成交459套、7.7萬平方米，環比更是下降了53.9%和42.6%。由于愈來愈多的簽約集中在城郊的幾個樓盤上，導致10月中上旬商品住宅整體成交均價為19700元/平方米，環比9月份下降了618元，降幅為3.0%。

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　　公積金貸款進入“差別化”時代 樓市調控逐漸深入

　　在一系列針對個人住房商業貸款的調控政策出臺后，住房公積金個人住房貸款的政策在３日出現重要調整。

　　根據住房城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發的《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的１．１倍。隨著房地產調控的逐漸深化，原本不分一、二套的住房公積金貸款終于也開始進入了差別化信貸的時代。

　　除了明確規定大幅提高第二套住房公積金個人貸款的首付比例以及貸款利率之外，通知還規定“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在９０平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于２０％；套型建筑面積在９０平方米以上的，貸款首付款比例不得低于３０％。”“停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。”

　　根據現行的住房公積金個人貸款利率，如果新的政策執行，那么利用公積金購買二套住房的利率將由４．０５％上升到４．４５５％，雖然仍比商業貸款８．５折優惠后的利率低０．８個百分點左右，但其上升幅度已經足以對市場產生重要影響。

　　“相比之前公積金貸款不論購買第一套還是第二套住房，均執行基準利率的政策，新政策首次提及公積金差別化對待首套房及改善性需求的貸款利率。這將使利用公積金貸款購買一、二套房之間存在巨大的利息差，進而增加購買二套房的總價和月供。”北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉表示，新政策首次明確提及第二套房的標準，也將使得一些利用公積金購買第二套房甚至第三套房的炒房或者投資的購房者無法購房。相比之前的要求，新的政策顯然在很大程度上彌補了炒房者利用公積金進行投資、投機的漏洞。

　　從此次出臺的政策來看，公積金貸款的差別化政策與此前個人住房商業貸款的差別化政策有著高度的相似。從中不難看出房地產金融調控政策一脈相承、逐漸深入的延續性。

    ４月中旬出臺的政策要求二套房首付比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準利率的１．１倍；９月底，個人住房商業貸款的首付比例被統一提高到了３０％，停發三套房貸；隨后，商業貸款７折優惠全部上調為８．５折；再加上此次對公積金貸款首付以及利率的調整，一整套針對個人住房差別化信貸的調控體系開始確立。

　　業內人士分析指出，隨著差別化信貸政策的出臺和執行，銀行的金融風險將進一步降低，改善性需求將會被抑制，很多剛性首套房的需求也有可能減緩入市，從而為進一步調控爭取了時間。除此之外，公積金貸款的政策調整，明確了在全國范圍內限制第三套房的貸款，體現了住房公積金制度的互助性和公平性，有利于杜絕炒房，是差別化住房信貸政策的進一步延伸。“新政策嚴格了公積金的用途，預計各地將出臺細則，限制公積金的使用。”張大偉表示。

　　政策出臺后，記者隨機采訪了招商銀行、民生銀行、工商銀行等金融機構在京的個人信貸部門。各行的工作人員均表示，目前已經全面停發了三套房貸，并且將個人住房商業貸款的利率優惠提高到了８．５折。“像以前一樣的優惠利率幾乎不可能再批下來了。”

　　雖然新的公積金貸款政策再次提高了購房者的購房成本、嚴格了利用公積金貸款的購房要求，但是，隨著商業貸款利率的上調以及差別化信貸執行力度的加大，公積金貸款與商業貸款之間依舊存在著明顯的優惠空間。因此，業內人士預計，即便政策趨嚴，對于大量具備條件的首套或二套房購房者而言，使用公積金貸款買房仍然是首選。

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