蘇先生春節(jié)期間簽約買下一套120萬元的老西關(guān)電梯房,目前比這套物業(yè)低6、7層的同戶型單位市場價已到140萬元。“我搭上了‘淡市’的末班車。”蘇先生頗為自得。據(jù)近日滿堂紅最新研究報告,4月1~12日二手住宅買賣宗數(shù)比3月同期增加1.4倍,成交均價比3月同期上升0.9%。樓市是否已過最佳入市時機,業(yè)內(nèi)有不同的觀點?專家則建議已有兩套房的業(yè)主不一定把資金投入樓市。

  觀點PK

  省的營業(yè)稅趕不上業(yè)主返價

  “4月前12天我們的成交額就已達到3月大半個月的量了,預計4月買賣業(yè)務(wù)的增長非常明顯。”一個中介人士告訴記者。4月1~12日,經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)比3月同期增加1.4倍,成交均價為20823元/平方米,比3月同期上升0.9%。

  據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù),2015年3月全市原10區(qū)(不含增城、從化)二手住宅登記宗數(shù)為3470宗,同比減少13.6%。經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比2月增加兩倍。據(jù)滿堂紅市場研究部最新報告,3月份廣州市9區(qū)(不含南沙、從化)二手住宅成交均價為19636元/平方米,環(huán)比下跌6.0%,同比下跌2.2%。

  “3月價跌所以還是入市良機。”滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰認同最佳入市時機已過的觀點:“營業(yè)稅的‘5改2’政策在3月31日才開始實施,在過去半年,在有效需求未得到完全釋放的前提下,小業(yè)主即使不愿意降價賣房,也不會隨意升價。換句話說,在2014年第四季度至2015年3月初,特別是2015年春節(jié)前后入市,都算是覓準了最佳時機。”

  他認為,“最佳”即遇到同類競爭較少,同時也能通過中介有效壓價。“就算客戶節(jié)省了部分營業(yè)稅成本,但由于業(yè)主的反價,最終也會導致其他與總價有關(guān)的契稅、個人所得稅等成本有所增加。”一個中介人員一語道破樓價走高的內(nèi)因。

  目前仍是入市好時機

  搜房網(wǎng)二手房廣州公司總經(jīng)理謝淦認為說入市最佳時機已過還是為時太早:“一般來說入市最佳時機是現(xiàn)在的樓價跟之前(至少一年或半年)相比較跌到了一個新的谷底位置,又或者跟去年同期相比處于了一個較低的位置,或者因為政策原因經(jīng)濟環(huán)境原因市場放量,供過于求,又或者是市場沒有什么投資客只剩下剛需,再或者二手市場上的賣方市場已變成了買方市場,這些都是入市‘最佳’時機的信號。但是從目前來看,這幾點有些信號出現(xiàn)過,但并不太明顯,而且也并沒有開始變回原來的情況。”

  他認為,去年到今年二手整體的價格水平相對穩(wěn)定,并沒有出現(xiàn)大滑跌至谷底的情況,更沒出現(xiàn)在或最近幾個月開始迅速攀爬的現(xiàn)象:“如果從二手價格和市場購買群體組成以及買賣方心理這幾項來看,現(xiàn)在的市場跟去年相比并沒有發(fā)生太大的變化,如果說去年是最佳入市時機,現(xiàn)在其所依憑的條件現(xiàn)在仍然存在,所以不太認同最佳時機已過的觀點。”

  他甚至認為目前仍是個入市好時機:“與下行階段相比,業(yè)主議價幅度收窄,信心加強,低價房源量減少,但當前政策寬松,由于信貸及稅費調(diào)整,購房者的首付成本及資金門檻相對下降,也有利于入市。”而市場成交活躍對換房客來說也是一個較好的入市時機,能極大減少賣一買一的過渡時機。

  專家意見

  投資物業(yè)已不是最佳選擇

  中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為,相對于前幾年來說,市場確實已過最佳時機,但對于將要來的下半年來說,現(xiàn)在買樓并不遲:“樓價基本穩(wěn)定下來,并且逐步上升,現(xiàn)在買樓選擇比較多,就是最好的機會。”他認為長遠看一線城市樓價穩(wěn)定,雖然亦有市場觀點說樓市可能會跌回三五年前,但機會極小,只在個別地區(qū)或三四線城市存在這個可能性。

  不過,對于純粹的投資者來說,每年很難再與之前一樣有20%~30%增幅。“下半年市場量增價穩(wěn),價微升,可能在5%左右,成交量有機會增加20%~30%。”

  在黃韜看來,目前樓市、股市利好,投資者未必將房地產(chǎn)作為唯一和首選的投資對象。

  而對于買房出租者,黃韜亦認為不是太劃算:“現(xiàn)在樓價相對高位,按照回報率計算,3%的租金回報率比銀行理財產(chǎn)品的回報還低,而且以后樓價上漲的幅度估計最高也高不過GDP的漲幅,從投資角度不建議再買樓投資。”

  不過,如果從家庭理財角度,他倒認為可以適當參考家庭的資金配置:“如果家庭有一套房自住,還有其他理財?shù)那?再買一套物業(yè)用于出租相對穩(wěn)妥,如果已經(jīng)有1套或以上的物業(yè)作為出租之用,就不太建議。”另外,如果家庭只有幾十萬元的閑散資金,他也不贊成投資物業(yè),認為更適合投入股市中,而如果家庭有幾百萬元或上千萬元資金則可考慮購買住宅或商業(yè)地產(chǎn)。

  周峰則建議買家可選擇“穗六條”放松前的“次佳時機”:“一旦放松,市場就會真正出現(xiàn)反轉(zhuǎn),那時候再入市就要付出更多成本,所以只要能在‘穗六條’放松前繼續(xù)看房,準買家仍較容易找到合乎心意的物業(yè)。”