3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)表了《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，其中，關(guān)于下調(diào)二套房首付、調(diào)整二手房營業(yè)稅起征年限等細(xì)則引發(fā)了各方人士的廣泛關(guān)注。毫無爭議，這些舉措都在釋放出這樣一種信號：鼓勵并支持自住及改善型群體的購房行為。

  實(shí)際上，從去年下半年開始，樓市松綁的聲音就在不斷傳出。2014年9月30日，央行發(fā)布了房貸新政，一直被稱為最嚴(yán)厲限貸政策的“認(rèn)房又認(rèn)貸”終于退出歷 史舞臺，全面松限使得低迷已久的樓市在年末市場打了個漂亮的“翻身仗”。如果說，“9·30”新政還僅僅是放松了部分購房者入市門檻的話，那么，此次樓市 新政的推出則真正意義上給了購房者一些“甜頭”。雖然去年9月30日關(guān)于購買二套房的限制全面解禁，不過，首付款卻依舊執(zhí)行不低于房款的六成，且在利率方 面沒有什么優(yōu)惠，這次新政出臺，對于首次及改善型購房者來說將是一種刺激利好。

  從此次通知細(xì)則來看，本次新政明顯加大了對于首次購房以及合理改善型人群的購房需求，降低了購買二套住房的首付門檻，同時，本次新政再次重申了公積金購買首套房首付門檻為兩成，盤活公積金使用效率的意圖表現(xiàn)明顯。新政表明，目前，政府已經(jīng)依據(jù)我國樓市現(xiàn)階段市場特征將鼓勵政策從首次置業(yè)人群延伸至改善型人 群，在某種程度上將刺激樓市二季度持續(xù)復(fù)蘇，不過，這種調(diào)整仍然是在限制房地產(chǎn)投機(jī)行為的大環(huán)境下進(jìn)行的，因此不會造成樓市量價過度上漲，“量增價穩(wěn)”將 成為2015年樓市新常態(tài)。

  購房門檻再“放低一格”

  通知中明確指出，“對于擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套 普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%?！倍诖酥?，首套房首付最低三 成，二套房首付最低七成，且利率上浮1.1倍。

  這是2010年以來，首次在貨幣政策方面的放松，雖然《通知》沒有對利率水平進(jìn)行明確要求，但提及“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的 信用狀況和還款能力等合理確定”，表示利率或許還有進(jìn)一步下探的空間。這也意味著，無論對剛需還是改善購房者，置房換房的成本大大降低。

  “不久前，我和愛人看上了一套200萬左右的新房，由于我們現(xiàn)在住的這套房當(dāng)初用的公積金貸款，雖然還清了，可是二套房首付款就要100多萬，所以我們就一直 猶豫著要不要把現(xiàn)在住的這套房賣掉，正糾結(jié)中呢，這次新政策就出臺了，這么一算，我們的首付款可以少交40多萬元，壓力一下子就減輕了不小?！毙抡雠_ 后，對于許多像龐先生這樣的購房者來說，改善住房的入市門檻變低了許多。而對于首次購房的置業(yè)群體來說，首付款繳付的比例還要更低。

  對此，專家分析認(rèn)為，恰逢小陽春的市場傳統(tǒng)旺季，在樓市整體環(huán)境向好的情況下，多項(xiàng)利好政策的疊加作用有望刺激樓市需求的進(jìn)一步復(fù)蘇與釋放，促進(jìn)更多購房者積極入市。

  “五改二”后節(jié)省置業(yè)成本

  除了貸款首付比例降低外，另一個直指二手房市場的“暖風(fēng)”政策即此次營業(yè)稅的調(diào)整：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以 上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營 業(yè)稅。

  “此次‘五改二’頒布前，轉(zhuǎn)讓未滿5年 的二手房需要全額繳納5.65%的營業(yè)稅，以估價100萬元的房產(chǎn)為例，除了其他的稅費(fèi)外，還要再多5萬多元”，在河北區(qū)中山路某中介門店，置業(yè)顧問王先 生告訴記者，“這部分費(fèi)用大多被轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，或者房主不得不壓價銷售，所以，在二手房市場，購買未滿五年的房源銷售難度較大，這在一定程度上也阻礙 了‘賣一買一’類換房的腳步。”

  我愛我家分析表示，此次營業(yè)稅的“五改二”將有利于市場上改善購房人群出售已有房屋，增加房源供應(yīng)， 同時，由于過兩年的二手房營業(yè)稅得到了免除，購房者的交易負(fù)擔(dān)減輕，直接節(jié)省了其置業(yè)成本。政策最大的受益者將是購房人，對于很多人來說，不用承擔(dān)以前要 被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了，而這部分費(fèi)用大約在幾萬元至十幾萬元不等。