自1998年終止福利分房后，中國內地進入一個住宅飛速私有化的時代。而從2003年開始，房地產發展過熱引起爭論，首先央行出臺“121號文”嚴控房地產貸款和高檔住宅建設，這是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施。正當開發商遭遇當頭一棒時，隨后出臺的“18號文”明確房地產業作為國民經濟的支柱產業，又給開發商帶來無限希望。就是在這種警惕又依賴的矛盾中，2003-2004年，開啟了房地產調控新政不斷涌現的十年，也是作為支柱產業發展的黃金十年。

　　從“121”到“18”

　　自計劃經濟轉入市場經濟后，我國逐漸取消了福利分房，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。從1998年起，人們住房問題交由市場來解決，房地產迎來發展的春天。

　　然而，2003年“非典”的肆虐，讓欣欣向榮的房地產市場幾乎處于停滯狀態。2003年5月以后，疫情得到控制，經濟社會秩序開始慢慢恢復。

　　“當時房地產沒有現在這樣受關注，房價不貴，4000多一平方米，而當時工資一個月3000多，要買還是買得起的”，2004年在一家房企的業內人士說，當時幾乎沒有投資客，也沒有炒房團，社會資金也沒有現在這么多，房價漲得很慢，現在來看，那根本不叫漲。

　　但是，早在2003年就有關于地產泡沫的爭論，更因此而出臺各種關于房地產的政策。2003年6月13日央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，業內俗稱“121號文”，提出控制房地產信貸，對高檔房和個人商業用房貸款進行了嚴格限制，引起強烈反響。

　　SOHO中國董事長潘石屹當時表示，“這是10年來對房地產業最嚴厲的政策”。而甚至有開發商認為，房地產將步入一個寒冬。作為房地產行業協會代表的任志強，當年對于這個政策更是“口誅筆伐”。

　　在各方對“121號文”激烈爭論時，2003年8月31日，“國務院18文件”終于在綜合了各種情況后給房地產企業松綁，明確了房地產支柱產業的地位。

　　18號文件下發后，猶如一抹陽光清除了房地產商心頭的陰霾。時任華遠地產董事長任志強當時撰文稱，“中國房地產將迎來新的春天。”

　　“8·31大限”影響深遠

　　早在2002年，土地規則變化就在醞釀發酵，但在2004年，因為一紙通令規定了最后的時間大限，該發生的終究會發生。

　　2004年3月國土資源部、監察部聯合下發了“71號令”，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。也就是說，在2004年8月31日之后，各省區市不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性國有土地使用權。

　　國土部“最后時限”一下子忙壞了京城內的大小開發商。以前手中有地就等于握著個金疙瘩，眼下的“金疙瘩”卻越來越燙手，大限一到，黃燦燦的金子立馬變成“過期糧票”。

　　一連幾個月來，二手土地信息漫天飛，項目公司心急火燎地找下家。市場上流傳的一個數字是，當時北京大約有1270多塊符合協議出讓條件的土地急于出手。

　　當時，北京共有288宗地塊在“8·31大限”之前過關，根據北京國土資源局公開的三批過關名單計算，共2400多萬平方米土地，規劃建筑面積1.2億多平方米。而涉及的項目包括萬年花城、北苑家園、鳳凰城等后來知名的項目。

　　8·31以后，政府要求所有土地必須通過政府部門以公開“招拍掛”的方式交易，基本堵死了土地私下交易的口子。土地市場的公開，也令更多開發商有了公平競爭的機會，尤其為外地開發商進京發展帶來機遇。萬科、復地、綠地、富力等大品牌房企也借公開市場紛紛進駐北京，并成功分羹。

　　但另一方面，新的土地制度也有不少質疑。“以前市場中土地供應商很多，市場項目也多，房價得到平衡。‘8·31’之后就只有政府一家壟斷供應土地，供應得上還好，供應不上，必然影響房子的供應，導致供不應求推升房價上升。”一業內人士如是說。而自2004年開始，開發商天價拿地的場景在土地招拍掛后并不鮮見，地價推高房價爭論也由此開始。

　　經濟適用房表現亮眼

　　在各種爭論和重大土地制度調整中，北京房價在2003年-2004年保持著上漲趨勢。而這兩年另一個突出的現象，就是經濟適用房的大量涌現。

　　據了解，取消福利分房后，北京規劃了大量經濟適用房，北京人有戶口就可以買。

　　“回龍觀當年貌似是2600元/平方米，我家2003年買的安樂林路的經適房，均價每平方米4400元，旁邊商品房大約5000多元，經適房和商品房差距不大，價格也漲得緩慢”，一位房地產業內人士回憶起當時的市場時表示，百子灣一號、三環新城、世紀風景等當年放號的經濟適用房項目比較火爆，出現連夜排隊買房的現象。

　　在2004年，不僅房價漲，水泥、鋼材等建材也紛紛漲價，為了抑制過熱的經濟發展，2004年10月29日，央行9年來首次加息，也開啟了近5年的加息通道。而對于房地產行業來說，也必然在加息通道的宏觀背景下迎接新的挑戰。