2007年底到2009年初是近年房企最痛苦的時間，許多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都到了即將崩裂的程度，幸好次貸危機(jī)爆發(fā)之后，為了抗擊次貸危機(jī)的影響，中國開始了為期長達(dá)3年的寬松貨幣政策，大量的信貸涌向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資容易，購房者貸款容易，于是，調(diào)控不到一年，房企就從危機(jī)中走出，開始另一輪輝煌的業(yè)績和神話締造的過程。
房價似乎不會降，或者說，降了一定還會漲，開發(fā)商們幾乎已經(jīng)形成共識，而政府的調(diào)控手段，往往除了帶來任大炮幾聲抨擊之外，多數(shù)開發(fā)商只是嗤之以鼻。

    開發(fā)商之所以堅信房價的未來，關(guān)鍵在于腰桿子有錢，都說了，錢多人膽大。所以，調(diào)控最終要實現(xiàn)讓開發(fā)商降價的目的，就是要想辦法讓開發(fā)商缺錢。任何一個開發(fā)商，如果他的賬戶上還有著數(shù)十億的資金，而銀行還在追著要給他貸款，誰能指望他會降價？最多，房子不好賣？那就明年再賣。可是要是馬上揭不開鍋了，不降公司資金鏈就要斷了，也就只好降價了。看看08年那一撥降價的潮流，哪一個開發(fā)商不是因為缺錢降價？

    二次調(diào)控最有力的就是限購，而比限購更讓開發(fā)商痛苦的，則是預(yù)售資金的監(jiān)管。

    北京最新出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。此《辦法》將于12月1日起實行。

　　商品房預(yù)售資金是指，購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。該辦法的實施，是保證購房人權(quán)益不受侵害的一項重要舉措。《辦法》要求，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點(diǎn)監(jiān)管。《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。《辦法》明確，商品房預(yù)售時，購房人應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對商品房預(yù)售資金進(jìn)入專用賬戶情況進(jìn)行監(jiān)督，并對工程進(jìn)度進(jìn)行實地核查。《辦法》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項目用款計劃。用款計劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個節(jié)點(diǎn)的用款額度。

    房地產(chǎn)之所以暴利，關(guān)鍵在于資金杠桿的撬動，房企通常只有資金只占一個項目的20-30%不到，而項目如果凈利潤達(dá)到20%，也就是只有資金投資回報就可以達(dá)到 100%，而如果在開發(fā)節(jié)奏和資本市場上能夠運(yùn)作更為巧妙，房企就可以實現(xiàn)跳躍式擴(kuò)張。作為房企資金的構(gòu)成，自有資金、銀行信貸、商品房預(yù)售款、工程方墊資，其中商品房預(yù)售款項是連接其他幾個環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的一個資金。通常可以在一個房企資金鏈條中達(dá)到40%的資金使用率，也就是說，其實，房企用自己的資金拿地，用施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運(yùn)營，而商品房的預(yù)收款則是提前把利潤套現(xiàn)，從而使得開發(fā)商可以用購房者的資金來進(jìn)行擴(kuò)張。此次北京規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管使用，將立刻抽走一個房企將近40%的資金，房企將面臨巨大的資金壓力。

    在今年4月北京出臺限購令之后，9月29日限購令被全國推行，房地產(chǎn)市場一下子降到冰點(diǎn)，如果說限購令只是另銷售低迷，而預(yù)收款的監(jiān)管如果全國推廣，則將直接讓市場上絕大部分開發(fā)商資金鏈立馬處于極度緊張狀態(tài)，整個房地產(chǎn)行業(yè)將面臨90年代之后最為嚴(yán)峻的形勢，沒有做好準(zhǔn)備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房價大幅下跌、爛尾樓頻現(xiàn)或許將再次大規(guī)模出現(xiàn)。

    可以預(yù)見，房企正面臨十年來最大定的危機(jī)，唯一自救的出路，就是順應(yīng)政策，調(diào)整房價，讓虛高的房價回歸真實的市場價值，如此，預(yù)收款監(jiān)管使用這樣嚴(yán)厲的政策才可能只在房價過高城市推廣，正如筆者在四月北京限購令出臺之后號召開發(fā)商順應(yīng)政策降價以換取政策寬容一樣，如果開發(fā)商依然死扛房價，一旦預(yù)收款監(jiān)管使用全國推廣，中國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨一場災(zāi)難，房企倒閉潮將席卷全國，3成以上中小開發(fā)商將無法度過這場危機(jī)。