城鎮化的核心應當是農業轉移人口的市民化。實踐證明，土地城鎮化遠快于人口城鎮化，這種“以圈占土地為核心”的城鎮化，是一種“金玉其外、敗絮其中”不可持續的城鎮化，是一種需要極力避免的城鎮化。
首先，以圈占土地為核心的城鎮化雖然帶來了GDP的高速增長，但沒能相應帶來農民工的市民化。
中國城鎮化面臨的最大問題是城鎮化遠遠落后于工業化，人口城鎮化嚴重滯后于土地城鎮化。這種“以圈占土地為核心”的城鎮化，與中國“打工型經濟體”發展規律相吻合，是一種不可持續的城鎮化。
這些年來，全球經濟格局的主要特點，是“美國消費”與“中國生產”。美國消費的最大特點，是極其寬松的貨幣政策下，消費者寅吃卯糧的透支消費；中國生產的最大特點，則是地方政府主導下，區域經濟的惡性競爭。
中國區域經濟的惡性競爭，除了體現在對資源、環境和人民健康的過分讓渡外，還有頗具中國特色的土地財政。土地財政補貼產品出口，讓中國產品打遍天下無敵手，成為全球生產大國。
土地財政的最大特點，在于想方設法盡可能多地圈占農村土地，將農用地轉化為建設用地。由于建設用地供求遠較農用地供求緊張，土地一旦從農用地供求圈轉身為建設用地供求圈，土地價值就能得到巨大提升。這就構成了土地財政的收入來源。
土地財政的最大弊端，在于土地財政“松”“緊”不公平。譬如2009年，根據全國城市地價監測組的報告，全國地價水平值商業用地最高，為4712元／平方米；居住用地次之，為3824元／平方米；工業用地最低，僅為597元／平方米。
由于土地區位差異，地價存在級差地租，是十分正常的。問題就在于，即便是同一塊土地，如果作商住用地和工業用地，其價格也會差異懸殊，其根源就在于土地財政不公平。
對工業用地，實行“松”的土地財政，而對商業用地和居住用地，實行“緊”的土地財政。土地財政這種“松”“緊”不公平，在區域經濟惡性競爭的背景下是普遍存在的。
商業用地其最終主要是為國內消費者服務的，而居住用地其最終主要是被國人所購買的，因此，對商業用地和居住用地，實行“緊”的土地財政政策，其受損的是國內民眾，受到打壓的是內需。
工業用地其最終是為國內國外市場服務的，國內民眾雖然享受了“松”的土地財政政策的優惠，但由于其受損于商業用地和居住用地“緊”的土地財政政策，因此，這種“松”、“緊”不公平的土地財政政策，最終真正得益的，是國外的消費者。
土地財政的不公平，反映在城鎮化建設上，是工業用地占比疇高，是中國城鎮化進程的疇形。2011年，按常住人口統計的中國城鎮化率約為51.27%，但中國非農業戶籍人口占全國人口的比重僅為34.5%，兩者相差16個百分點。
疇形的中國城市化進程，沒能如期帶來農民工的市民化。有調查顯示，在2011年，52%的進城農民工住的是用人單位提供的集體宿舍；47%租住在城中村、城鄉結合部的農民住房。而全部農民工，在其所在地繳納住房公積金的比例不到3%。
據國務院發展研究中心預計，把一名農民工轉變為城市居民的成本大約為8萬元；而據國家統計局數據，2011年農民工總量為25278萬人；這就意味著，單是農民工的市民化，所需成本就約為20萬億元，相當于2012年國內生產總值的38.94%。
以圈占土地為核心的城鎮化，已透支了人口紅利、資源紅利、環境紅利，在現有市民公共服務和社會保障也沒得到很好解決，而地方債務規模卻已日益膨脹的背景下，在短期內其實很難解決農民工市民化的巨額成本問題。
其次，沒有工業反哺農業以及農業轉移人口的市民化，其城鎮化很難是可以持續的城鎮化。
“城市沒能力吸納走，你卻老惦記要農民的地，這不跟過去黃世仁一個意思么。”全國政協委員、中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文在今年全國兩會上的坦率直言，曾引起了社會各界的熱議和共鳴。
農業生產的特點決定了農業的相對低效。有統計數據顯示，美國對農業領域的投資歷來比工業領域的投資大，每生產1美元農產品，約投入8美元，在聯邦政府預算中，僅次于國防開支。
無獨有偶，農業補貼尤其是價格補貼，也是歐盟農業政策的重要內容。盡管歐盟農業產值僅占其國民生產總值的1.4%，但農業補貼曾占到歐盟預算的一半。日本以國家財政扶持農業發展更是舉世聞名。
有學者研究指出，世界各國如果城市化進程中社會比較平穩，這些國家大多是把城鎮化的過程變為一個富裕農民的過程；如果城鎮化過程變成了剝奪農民、損害農民利益的過程，這個過程就不能持久，社會也很難安定。
中國過去那種外向型經濟主導下，主要以圈占土地為核心的“黃世仁式”的城鎮化，不但沒有帶來多少工業反哺農業，也沒有帶來農業轉移人口的市民化，而且還給中國經濟帶來了系統性金融風險的潛在壓力。
這些年來，中國M2存量呈“加速度”上漲，是不爭的事實。M2呈“加速度”上漲，既同中國的貨幣政策有關，也同中國以土地財政為特征的區域經濟的無秩競爭不無關系。
在M2的形成過程中，主要有兩大關鍵環節：一是央行發行基礎貨幣的過程；二是商業銀行派生貨幣過程，即擴張貨幣使用權過程（商業銀行對其負債貨幣在不斷貸出、存入循環過程中的累加）。
中國以圈占農用地為特點的土地財政，不光在央行發行基礎貨幣過程中充當著“引擎”作用，在商業銀行派生貨幣過程中，也同樣起著不可忽視的“發動機”作用。
外匯占款是中國基礎貨幣發行的主渠道，而外匯儲備的增長速度，主要取決中國產品的出口。在中國產品源源不斷出口背后，除了出口退稅的直接補貼之外，更重要的其實還有土地財政的間接補貼。
央行是貨幣發行的法定單位，商業銀行則是派生貨幣的主體。如果沒有商業銀行信貸的放大，盡管有央行基礎貨幣的投放，也不會有廣義貨幣供應量的增加。
以圈占的土地作抵押，借債搞政績風險極小，地方政府對此樂此不疲；財政不垮貸款不爛，銀行對政府性貸款情有獨鐘。這兩者“一拍即合”的結果，成就了商業銀行信貸的非理性放大。
在M2加速度上漲中，土地財政補貼下的區域經濟競爭和土地財政主導的高投資下的信貸擴張，已成中國貨幣創造的主要內生方式。這種貨幣創造的內生方式，一方面讓中國經濟快馬加鞭地一路狂奔，另一方面也讓中國面臨不可持續的風險累積。
總之，“以圈占土地為核心”的城鎮化，是與中國“打工型經濟體”發展階段相適應的；內需型經濟發展，需要的是富裕農民、轉移農民的城鎮化。
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