4月7日，北京住房公積金管理中心和央行營業(yè)管理部分別下發(fā)通知，購房者使用公積金貸款或者北京市的商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款購買二套房時(shí)，首付款比例都由原來的6成提高到7成。通知還同時(shí)明確了“無房有貸”二套房首付仍為6成；使用公積金貸款的，人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上不低于其月收入的50%。

  如何看待二套房貸首付比例提高？加上可能出現(xiàn)的二套房利率上調(diào)，二套房貸政策的收緊，將給樓市帶來怎樣的影響？

  差別化信貸應(yīng)該更早些實(shí)行

  新京報(bào)：如何看待這次二套房貸政策的收緊以及其中的差別化提法？

  陳順：此舉是“國五條”組合拳的一部分。前兩年，國家就提到了房地產(chǎn)要進(jìn)行差別化的信貸及相關(guān)政策?，F(xiàn)在的措施就體現(xiàn)出了差別化。就這次的新政策而言，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該再早些時(shí)候?qū)嵭?，那樣，效果就?huì)更好一些。

  對(duì)于最低還款額，我認(rèn)為是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)措施，限定高收入者每月的最低還款額會(huì)在一定程度上緩解銀行的信貸壓力，避免高收入者長期占用銀行信貸資源，并且使得公積金專項(xiàng)專用，完全用于購房需求。

  陶紅兵：收緊二套房貸可以限制一定的需求，使市場上的供求關(guān)系得到一些緩解，房價(jià)上漲的壓力會(huì)減小，但同時(shí)對(duì)老百姓改善居住條件也是一個(gè)“打擊”。

  應(yīng)該看到，如今房價(jià)在高位上，投資和投機(jī)的機(jī)會(huì)都已經(jīng)很少了，多數(shù)第二套房的購買者還是改善型需求。三套以上的購房，對(duì)投資的考量可能會(huì)更多一些。雖然房地產(chǎn)有自己的投資屬性，但是不能因?yàn)檫@個(gè)原因就限制二套房的改善型需求。

  楊少鋒：政策調(diào)控不應(yīng)該只是為了把市場的交易數(shù)字降下來，而是要讓老百姓買房更容易，能用更低的成本買得起房。現(xiàn)有的政策提高了購房門檻，讓買房越來越難。

  對(duì)于公積金貸款的高收入者還款額度的規(guī)定，容易增加購房者負(fù)擔(dān)，對(duì)房價(jià)的打壓并不會(huì)有多少預(yù)期的效果。因?yàn)橛姓嬲枨蟮馁彿空哌€會(huì)有能力購房，政策出臺(tái)并沒有真正解決高房價(jià)的供需矛盾問題。

  一部分改善型需求將受到影響

  新京報(bào)：二套房貸政策的調(diào)整，能在多大程度上抑制改善型需求？

  陳順：肯定會(huì)有一部分人受到影響，特別是對(duì)于家庭收入不是很高的購房者來說，二套首付提高以及利率的上浮，會(huì)使他們覺得改善住房條件有些吃力，他們會(huì)選擇降低改善標(biāo)準(zhǔn)，或者會(huì)延后改善愿望。比如說，原本想換三居的退而求其次選擇兩居。

  陶紅兵：改善型需求跟剛需不同，他們本身的支付能力更強(qiáng)，即便是增加了10%的首付也不會(huì)限制他們的購買能力。退一步說，即時(shí)市場受到影響，開發(fā)商也擁有主動(dòng)權(quán)會(huì)想辦法去化解。比如，開發(fā)商可以給購房者墊付20%-50%的首付，剩下的在交房后一年到兩年的時(shí)間付清，用這種方法就可以緩解高首付的問題。

  投資和投機(jī)的需求，通過這個(gè)政策的打壓是可以被控制的。不過，如果是改善型需求，如果有這個(gè)購買力，大家還會(huì)想盡辦法去改善。

  楊少鋒：二套房貸首付包括可能的利率上調(diào)，對(duì)抑制改善型需求作用不大。某些住房條件比較差的，或者第一套房地址偏遠(yuǎn)的二套房需求者，都是改善型需求，限制貸款資格和提高還款額度其實(shí)相當(dāng)于用“堵的辦法來治水”，只會(huì)把購房的需求越蓄越高。這次調(diào)控，對(duì)二手房影響更大，可能會(huì)有部分二手房買房人轉(zhuǎn)向一手房。

  王瓊：有改善性需求的群體也是剛需的一部分，而目前的政策無疑是增加了購房成本。改善型群體大部分是賣小房買大房，一買一賣之間至少在原有基礎(chǔ)上再增加20%-30%的成本。

  市場或不會(huì)進(jìn)入觀望期

  新京報(bào)：基于對(duì)二套房貸調(diào)整等政策的判斷，調(diào)控落地會(huì)帶來市場觀望期嗎？

  陶紅兵：調(diào)控落地應(yīng)該不會(huì)帶來市場的觀望期，因?yàn)榉績r(jià)的關(guān)鍵還是在供求關(guān)系和土地的價(jià)格。土地價(jià)格如果不下降，絕不可能帶來房價(jià)的下降，政策的出臺(tái)不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的實(shí)質(zhì)性下降，因此觀望就沒有意義。

  楊少鋒：調(diào)控政策落地不會(huì)使市場進(jìn)入觀望期，因?yàn)楸本┈F(xiàn)有的買房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場供應(yīng)，帶來的影響只能是成交量稍微下滑，但是對(duì)供需關(guān)系的改變沒有根本作用。

  陳順：我覺得市場總體會(huì)進(jìn)入一個(gè)觀望期。特別是以3月31日為界，之前會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)排隊(duì)搖號(hào)樓盤“日光”,但之后市場就比較平靜了。不過，無論國家出臺(tái)怎樣的政策規(guī)定，購房者是會(huì)一直存在的，買房的原動(dòng)力也是會(huì)保持的。所以我認(rèn)為觀望期肯定會(huì)有，但是不會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。政策落地，體現(xiàn)在市場價(jià)格方面的時(shí)候，可能需要一段時(shí)間，房地產(chǎn)新政需要經(jīng)過沉淀和消化才能體現(xiàn)出市場的力量。

  王瓊：目前整體大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然不景氣，有效需求也抑制著無法釋放。有消息說首付提高了，其他的消費(fèi)需求也相應(yīng)受到壓抑，因?yàn)榇蠹叶荚跀€錢交首付。另外，貨幣供給量持續(xù)增加等使得通脹因素持續(xù)存在，投資渠道受阻，多數(shù)人還是會(huì)將目光放在購置房產(chǎn)上，長期來看無法抑制。

  中高端樓盤價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大浮動(dòng)

  新京報(bào)：近期，北京有中高端樓盤入市依然受到追捧。但價(jià)格漲幅并不明顯。二套房貸等政策影響，加上事實(shí)存在的政府限價(jià)舉措，中高端樓盤價(jià)格走勢預(yù)計(jì)如何？

  陳順：中高端樓盤有非常明確的受眾群體，它就是為有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力買房的人而設(shè)計(jì)建造的， 購買人群對(duì)樓盤價(jià)格的變化幅度敏感度稍弱。因而，中高端樓盤的價(jià)格不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)整而出現(xiàn)大的浮動(dòng)。

  某房企北京營銷總經(jīng)理：“國五條”出臺(tái)后，我們并沒有接到集團(tuán)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整的通知，所以還是會(huì)按照既定的策略執(zhí)行。

  ●圓桌嘉賓

  中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)主席陳順：如果是改善型需求，如果有這個(gè)購買力，大家還會(huì)想盡辦法去改善。

  高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵：房價(jià)的關(guān)鍵還是在供求關(guān)系和土地的價(jià)格。

  中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長楊少鋒：這次調(diào)控，對(duì)二手房影響更大，可能會(huì)有部分二手房買房人轉(zhuǎn)向一手房。

  第一太平戴維斯研究部董事王瓊：改善型群體大部分是賣小房買大房，一買一賣之間至少在原有基礎(chǔ)上再增加20%-30%的成本。