“國五條”細則已公布數日，一些正在消化政策的市民還是有些蒙，等待“地方細則”進一步出臺。

  想賣二手房的人糾結：房產大證過5年、小證不過5年，個稅怎么算？房屋裝修費、貸款利息算不算房產原值？想買新房的人也糾結：二手房市場波動是否會影響新房市場？

  糾結一

  如何根據房產證年限交個稅？

  “這房子我們已經住了17年，但是今年才拿到房產證，如果賣房，我到底交不交個稅？”面對新出的“國五條”細則，打算出手自家房產的市民曹女士滿腹疑問。

  曹女士告訴記者，她打算賣出的房產是目前家里的唯一自住房產，面積只有60平方米左右，是一套房改房。當年房改時總價只有4萬元，現在市場價至少70萬元。如果買賣的話，差價有66萬元，交20%的個稅約為13萬元，這稅費也太多了。

  “我覺得太冤了，房產證如果早發，我就不用交個稅了。”曹女士對房產證的發放時間不滿。

  記者從濟南市地稅部門了解到，交易家庭的唯一自住房屋且年限超過5年的免收個人所得稅。“5年期限”如何計算？按入住時間還是按房產證發放時間？

  市地稅部門的工作人員表示，5年期限的計算主要看三個憑證上的日期，即國有住房售出收入專用票據、契稅完稅收據、房產證上的日期。三者都齊全的話，按時間最早的那個計算。

  曹女士說，她家房子的國有住房售出收入專用票據上的日期是1999年，顯然超過5年了。所以，按照相關規定，她不用交個稅。

  糾結二

  房屋裝修費、貸款利息算不算房產原值？

  “我這個房子是二套房，免稅是不可能了，但是這個房產的原值怎么計算？”市民楊先生對房產原值產生疑惑。

  楊先生說，他準備交易的這套房產當年裝修花了不少錢，住的時候基本沒變樣。另外，房子現在已經還完了貸款，交了不少貸款利息。

  “買房子的時候確實有一個發票，但是能以這個發票上的價格為準嗎？裝修費，利息以及我之前買房交的稅費，算不算房產原值？如果不算，我豈不是虧大了？”楊先生說。

  21世紀不動產的分析人士表示，按照國稅總局2005年發布的《關于實施房地產稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》要求，按差額20%計個稅，是對其轉讓凈所得額征稅。

  據該中介機構人士理解，轉讓凈所得額應該是房產收入現值減去房產原值、合理費用、轉讓稅費等費用后的凈所得額，并不僅僅是現值減去原值。其中，合理費用是指：住房裝修費用、住房貸款利息、貸款手續費、公證費等。同時，在轉讓過程中交的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅，也可在交個人所得稅時進行稅前扣除。上述所有扣除費用，都要提供稅務認可的正式發票和正式憑據。以往基本上不按差額來計稅，所以具體怎么計算還需要等待“地方細則”的進一步解讀。

  糾結三

  是否影響新房市場價格？

  “我不買二手房，但我也糾結。”市民王先生表示，新政對二手房市場的影響好像很大，新房市場看似沒有受到直接影響，但樓市都是連鎖反應的，二手房市場的變化肯定會影響新房市場。他本來計劃買濟南東部的新房，從去年下半年開始，濟南房價就一直在小幅微漲中，年前沒有出手，他已經有點后悔了。“國五條”細則中關于城市制定房價目標的規定，使準備出手買房的他又有點猶豫了。

  業內人士分析認為，新政實施前一段時間，為了搭舊政策“末班車”，會出現一波二手房交易集中“拋售期”，短期內二手房房價不會有太大變化。但新政實施后，二手房市場交易量將陷入低谷，價格可能停止上漲。另外，由于新房交易市場環節稅收較少，部分購房者可能回歸至新房市場，帶動新房交易量上漲，推高新房價格。不過城市制定房價目標的規定，也會起到抑制房價上漲的效果。

  “現在預測房價是漲是跌為時過早，畢竟地方新政細則還沒有出臺。”有業內人士表示。