《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》1日在中國政府網(wǎng)公布，這份通知無疑是對2月20日國務院常務會議出臺房地產(chǎn)市場調控五項政策措施的進一步細化。細則從六方面對房地產(chǎn)調控做出了有關要求。記者連線全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)研究所所長郭松海及房產(chǎn)業(yè)內有關人士，對樓市調控細則做了詳細解讀。

  限購

  “限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域” 區(qū)縣投資性購房將遭打擊

  業(yè)內人士分析，針對近期市場預期的變化，通知關于限購、限貸等要求，體現(xiàn)出從嚴從緊的特點。其中“其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施”,意味著限購范圍有擴大的可能。

  “國五條”細則第二條明確規(guī)定：限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域。“這一點對房地產(chǎn)市場調控的影響是很大的?！惫珊１硎?，從山東來看，受影響最大的是青島，其次是濟南。

  濟南2011年的限購細則規(guī)定，限購政策的范圍限于市區(qū)范圍，包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)和高新區(qū)。“按照細則要求，濟南的商河、濟陽、平陰、章丘等縣市區(qū)很有可能加入到限購范圍。”郭松海說，政策具體如何執(zhí)行還有待濟南建設主管部門的說法。從濟南目前區(qū)縣購房情況來看，濟南本地或是外地投資性購房占有一定比例，政策一旦落實，對投資需求的打擊是立竿見影的。

  “此次政策對青島的影響更為明顯?！惫珊Ｕf，目前情況來看，青島僅市中心限購，市區(qū)郊區(qū)往往不限購。而青島的膠南等區(qū)縣的海景房吸引了東北、內蒙古、山東西部等外省市投資客的需求，這部分比例占到了20%—30%，新政一旦實施，對穩(wěn)定房價及市場作用還是會很明顯的。

  信貸

  “二套房首付款和貸款利率雙升” 對抑制房價作用明顯

  “國五條”細則要求，對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

  郭松海說，對于二套房貸政策，體現(xiàn)出差異化要求的特點，沒有統(tǒng)一要求提高首付款比例和貸款利率，政策更有針對性。

  “按照目前的信貸政策，絕大多數(shù)城市實行的是二套房首付6成、利率在基準利率基礎上漲10%的政策。新政實施對抑制房價過快上漲能起到很明顯的作用?！惫珊Ｕf，從二套房需求來看，新政可以抑制過快的改善性需求及投資性需求，對房價控制目標的實現(xiàn)也有積極作用。

  記者了解到，濟南部分銀行已經(jīng)出現(xiàn)收緊房貸的趨勢，因此不排除未來濟南二套房提高首付和利率。

  稅收

  “售房所得稅按20%計征” 增加投資成本，打擊投機者

  “國五條”細則規(guī)定，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

  稅收的調節(jié)作用加大。政策首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照個人所得的20%征收，這將會增大交易成本，對二手房市場將會產(chǎn)生明顯影響。

  濟南市地稅局12366納稅服務熱線工作人員介紹，按照目前的房產(chǎn)交易個人所得稅征收規(guī)定，個人轉讓住房，能提供完整準確房屋原值憑證的，按交易所得的20%稅率征稅；未提供的，由當?shù)囟悇諜C關實行核定征稅，稅率一般為交易額的1%。

  “在此之前，為了少繳個稅，許多人能提供原發(fā)票也不提供，只能按照交易額的1%征稅。”郭松海說，現(xiàn)在新政明確規(guī)定按轉讓所得的20%計征，這將大大增加房產(chǎn)投資的成本，對房產(chǎn)投機者打擊較大，進而對穩(wěn)定房價起到積極作用。

  貸款

  “中小套型占項目70%以上，優(yōu)先支持貸款” 支持剛需和中小戶型

  “國五條”細則第三條規(guī)定，增加普通商品房及用地供應。其中，對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

  “國家在打擊投資性需求的同時，對首套房剛需購房者來說是支持的。”郭松海說，國家鼓勵中小戶型住宅開發(fā)，而且有政策上的傾斜，以保障剛需客戶的需求。這也是未來一段時間內房地產(chǎn)開發(fā)的一個方向。