中國房產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布<2012全年房地產(chǎn)市場研究報告>
2012年，是房地產(chǎn)調(diào)控政策常態(tài)化的一年，是既不放松，又不加碼的一年。但貨幣政策的走勢對房地產(chǎn)市場的影響較大。在國家“穩(wěn)中有進”宏觀經(jīng)濟政策及相關(guān)貨幣政策等影響下，加上企業(yè)“以價換量”的策略，自住性需求不斷保持釋放，我國房地產(chǎn)市場從去年6月開始出現(xiàn)了回暖的跡象，之后市場不斷向好發(fā)展。土地購置面積、房屋新開工面積在絕對值負增長的情況下降幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋的施工面積、竣工面積增幅趨緩但仍保持一定增長，商品房銷售面積和銷售額穩(wěn)定上升。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩符合國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求且與國家GDP增速放緩相一致。商品房銷售面積突破11億平方米、商品房銷售金額突破6萬億元，創(chuàng)出了歷史新高。
房地產(chǎn)市場的需求總體依然旺盛，新建商品住宅銷售主體依然是期房銷售。與此相比，土地購置面積和房屋新開工面積同比分別下降了19.5%和7.3%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供應(yīng)，依然是關(guān)系到房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要問題。
房地產(chǎn)市場是發(fā)展不平衡的市場。開發(fā)投資、銷售面積、銷售價格等在不同地區(qū)(東中西部)之間，在不同城市(一、二線和三、四線城市)之間，在不同企業(yè)(大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)和中小房地產(chǎn)企業(yè))之間，差異性明顯存在。一些城市商業(yè)地產(chǎn)階段性過量和一些三、四線城市商品住房去化壓力大的問題值得關(guān)注。建議地方政府要抓緊組織編制住房發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，包括商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃，以引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
70個大中城市新建商品房和商品住房的市場價格，有升有降，總體穩(wěn)中有升，第四季度較為明顯。我們報告中既引用了國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市12月份的房價變化情況，又根據(jù)2012年全年商品銷售面積和銷售金額的數(shù)據(jù)測算了全年商品房和住宅的銷售均價，結(jié)果是：全國全年房價漲幅與GDP大體相當(dāng)，但低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。
對于2012年房地產(chǎn)市場中需關(guān)注的問題，主要是前面已經(jīng)談到過的三個方面：一是一些城市房價上漲壓力仍然存在；二是土地購置面積和房屋新開工面積的減少；三是一些城市商業(yè)地產(chǎn)階段性過量和一些三、四線城市商品住房去化壓力較大。
2012年房地產(chǎn)市場的另一個特點是，中國房地產(chǎn)企業(yè)市場集中度繼續(xù)提高，大型品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勢顯著。萬科等三家房企銷售超千億，進入前十名、前二十名的企業(yè)門檻均有提高。房地產(chǎn)企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴度有所下降，企業(yè)自籌資金和銷售回款等在開發(fā)資金來源中比重有所上升。房地產(chǎn)開發(fā)項目直接和社會資本對接有新的突破，促進了房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新和規(guī)模提升。
保障性安居工程得建設(shè)與管理是社會各方面高度關(guān)注的一個問題。2012年以新開工770多萬套，基本建成590多萬套的建設(shè)業(yè)績，超額完成了全年計劃新開工700萬套和基本建成500萬套任務(wù)，但配套資金的落實、建筑質(zhì)量和公開分配等問題仍應(yīng)關(guān)注。
對2013年房地產(chǎn)市場走勢的預(yù)測，在政策層面，政府肯定堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，對房價上漲較快的城市，政府還會采取問責(zé)等措施并做好政策預(yù)案；我們建議政府要抓緊將現(xiàn)行的調(diào)控政策與中長期制度相銜接，在今后更多運用市場和法制手段進行調(diào)控。
我們認為2013年房地產(chǎn)市場總體仍會平穩(wěn)發(fā)展，市場環(huán)境也好于去年，其主要原因是：
首先是國家把積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化作為擴大內(nèi)需的最大潛力所在。房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化緊密相連，加快城鎮(zhèn)化必需要求房地產(chǎn)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。對此，我們同時必須認識到，政府強調(diào)的城鎮(zhèn)化，是堅持產(chǎn)業(yè)帶動的城鎮(zhèn)化，是堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的城鎮(zhèn)化，是堅持以人為本的城鎮(zhèn)化，是堅持“走集約、智能、綠色、低碳新型城鎮(zhèn)化道路”的城鎮(zhèn)化，而不是“人為造城”的城鎮(zhèn)化。今后，房地產(chǎn)業(yè)是在城鎮(zhèn)化中主要發(fā)揮基礎(chǔ)性、配套性的作用，住房問題是重要的民生問題的定位不會變。
二是中央政府已明確了對合理的改善性住房需求給予支持。建議有關(guān)部門能擇時提出相應(yīng)的政策措施，以引導(dǎo)合理的改善性需求逐步釋放。
三是十八大報告明確今后要堅持市場化的改革方向，中央經(jīng)濟工作會議既強調(diào)要深入研究深化改革的頂層設(shè)計的路線圖和時間表，又鼓勵大膽探索，允許 “摸著石頭過河”。
同時我們也要看到，國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場本身仍有一些不確定因素，所以，企業(yè)更要理性的分析市場，以謹慎樂觀為好。此外，我們還希望企業(yè)能結(jié)合自身實際，認真研究市場布局、業(yè)態(tài)選擇和融資的問題；同時要在轉(zhuǎn)型發(fā)展、精細化管理、品牌化經(jīng)營、規(guī)范化服務(wù)方面做好文章，為實現(xiàn)百姓的住有所居和行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展做出貢獻。
房地產(chǎn)市場報告我們首次正式發(fā)布，有不當(dāng)和不完善之處，歡迎各位指正。
謝謝大家！
-
國資·公園里
待更新
-
城建·梁庭春曉
待更新
-
億恒·和暢園
待更新
-
國資·龍云晟景
待更新
微信公眾平臺
小程序
