業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年樓價漲幅有限

　　今年的樓市會怎么走，房價是漲是跌？去年底的一波“翹尾”行情延續(xù)至今，開發(fā)商普遍看好今年樓市，購房者則擔(dān)心房價飆升。記者根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、本地政策走勢和供求關(guān)系狀況，結(jié)合本地業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)分析認(rèn)為，中山樓市之所以長期處于“洼地”有其必然，今年樓市或?qū)⒃谄椒€(wěn)中上升，未來樓價漲幅也有限。

　　調(diào)控政策左右本地樓市表現(xiàn)

　　住建部日前已經(jīng)表態(tài)，今年將繼續(xù)堅持限購政策。在這樣的政策大環(huán)境下，中山的樓市走勢又會如何，仍是未知數(shù)。而本地政策也將成為影響樓市走勢的最大不確定因素。

　　由于大戶豪宅產(chǎn)品被擋在網(wǎng)簽和備案門檻之外，投資和投機(jī)需求淡去，剛需一族成為成交的絕對主力，樓價也因而得以繼續(xù)保持穩(wěn)定。

　　2012年的中山樓市雖然各月成交量不斷上下起伏，但大多數(shù)時間一手住宅均價基本都在每平方米5000～5500元的區(qū)間窄幅波動。

　　中山大地房地產(chǎn)高級策劃經(jīng)理馮瑞卿表示，業(yè)界對本地政策的看法總體樂觀。如果房地產(chǎn)調(diào)控采用差別化政策，豪宅產(chǎn)品被松綁，或?qū)順莾r的結(jié)構(gòu)性上升，但在目前剛需占主導(dǎo)的市場中，究竟能對總體樓價能產(chǎn)生多大影響還很難預(yù)料。

　　馮瑞卿判斷，即使樓市有所回暖，在超高的存貨量的壓力下，至少在下半年之前樓價不會有明顯的上漲。

　　大勢：城鎮(zhèn)化利好可能并不明顯

　　城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟(jì)成長的重要動力，被很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看好。有統(tǒng)計顯示，目前我國城鎮(zhèn)化率僅在51%左右。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二三線城市將成為城鎮(zhèn)化主要受益地區(qū)，將撬動房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展。

　　不過，城鎮(zhèn)化給中山帶來的利好卻不那么明顯。2012年中山的城鎮(zhèn)化率已達(dá)87.9%。一鎮(zhèn)一品的模式，使中山城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展均衡，居民不用都擠到城區(qū)買房，這也造成中山樓價長期處于珠三角“洼地”。

　　不過，市規(guī)劃局局長張珂曾表示，中山城市化發(fā)展水平和質(zhì)量仍有待進(jìn)一步提高。根據(jù)規(guī)劃，中山的城鎮(zhèn)布局進(jìn)一步優(yōu)化，2015年的城鎮(zhèn)化率接近90%，形成以軌道交通和快速干線為紐帶的城市格局。這種新型城市化模式，也將給樓市提供進(jìn)一步發(fā)展的空間。

　　供求：存貨量足 投資需求不大

　　馮瑞卿所說的庫存量也是很多開發(fā)商不得不面對的事實，從庫存量反映出來的供求關(guān)系也是影響市場的主要因素。中山中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中山樓市的存貨量高達(dá)5.8萬多套，需要消化差不多一年。

　　中山市統(tǒng)計局1月初公布的數(shù)據(jù)顯示，去年1~11月，中山市房地產(chǎn)開發(fā)投資緩慢增長，施工規(guī)模比上年同期略有擴(kuò)大，竣工量少，銷售回升，開發(fā)資金偏緊。其中，全市房屋竣工面積240萬平方米，同比下降41.8%，竣工面積占施工面積不足一成。開發(fā)速度放慢顯示出開發(fā)商的庫存壓力。

　　雖然在很多地產(chǎn)商看來，中山已經(jīng)在“成本價”區(qū)間，但是并沒有引來大規(guī)模的“抄底”，目前的“回暖”與一線城市屢屢“日光盤”的局面相比力度要弱很多。

　　一些持幣觀望的購房者則開始擔(dān)心樓價會飆漲，年底這一波行情中不乏有這樣心態(tài)的購房者提前入市。這一波行情中值得注意的另一個現(xiàn)象是，受調(diào)控影響一度滯銷的豪宅類銷售也開始抬頭，本土“一哥”雅居樂年底接連推出梵登、凱茵又一城、長堤半島等多個豪宅項目，僅在去年12月三個項目就一共取得6億元的銷售額。

　　記者根據(jù)中山市國土局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2012年約7萬余套商品房網(wǎng)簽中，有1.5萬套在坦洲，坦洲的樓盤差不多有9成是珠?？蛻簦@顯示出近兩成的房子是被珠?？蛻糍I走了。而除了坦洲其他區(qū)域則幾乎沒有外地客戶的身影，中山樓市的“洼地”效應(yīng)并沒有吸引到多少外地客戶投資置業(yè)，而“洼地”反而顯示出本地樓市投資價值不大。

　　“中山現(xiàn)在很多樓盤的價格已經(jīng)接近成本，再下跌的可能性不大。”中山中原市場研究及顧問部經(jīng)理郭光喜表示，但認(rèn)為樓價會有明顯上漲的想法也是一廂情愿。

　　開發(fā)商樂觀：

　　今年會比去年好過

　　開發(fā)商去年年底的沖刺使得年底“翹尾”行情明顯，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年12月全市商品房網(wǎng)簽8239套，面積約82.2萬平方米，環(huán)比去年11月上漲了約一成，這個數(shù)據(jù)也使該月成為近年來網(wǎng)簽量最大的月份。

　　從去年底開始的這波行情，進(jìn)入新年之后也仍在持續(xù)，高漲的趨勢雖有回落，但依然保持高位，元旦3天假期，全市網(wǎng)簽357套商品房，幾乎是去年同期的三倍。1月份截至1月9日，網(wǎng)簽商品房達(dá)2137套，也幾乎是去年同期的三倍，日均237套的網(wǎng)簽量也是中山樓市較高的成交水平。

　　面對良好的局面，開發(fā)商和購房者的心態(tài)也發(fā)生了微妙的變化，此前膠著狀的博弈似乎正在被打破。曾表示三年內(nèi)要讓公司躋身中山銷量前三甲的廣東保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)董事長余英在就認(rèn)為，2013年的樓市肯定會比2012年好。這也代表了不少開發(fā)商的想法，“最艱難的時候已經(jīng)過去，今年肯定比去年好過！”記者接觸到的多位開發(fā)商都表達(dá)了類似的觀點(diǎn)?！?/FONT>