房地產行業在剛過去的2012年經歷了不平凡的一年，低開高走的市場不僅在龍年年底出現了翹尾，成交量出人意料之外的良好，而且各大房企的年終數據也極為搶眼。在調控政策沒有放松的大環境下，樓市已一改低迷而走上了回暖之路。特別是在2013年元旦期間，一手住宅市場成交熱力不減，令不少人對于今年的后續行情充滿了期待。盡管2013年國家對于政策調控的態度仍然十分堅定，而房企和業內專家都普遍認同，新一年房地產成交仍然能持續回暖，市場行情走勢將是“謹慎樂觀”。

　　2012年完美收官

　　“意料之中的開局，意料之外的結尾”，這是對去年樓市整體走勢最貼切的形容。在住宅市場調控政策沒有放松的大背景下，房地產市場成交在2012年上演了一出走出低迷、漸入佳境、年末翹尾的好戲。

　　回顧2012年，針對房地產行業的調控政策并沒有發生大的變化。限購、限貸、限價等一系列措施都在中央再三強調中持續。但市場心態的轉變，特別是購房者信心的回升，使得2012年的樓市氛圍有了明顯的好轉。與同樣是處于調控的2011年相比，這一反差更為強烈。

　　記者發現，從去年“五一”假期開始，廣州樓市的成交就進入了快節奏狀態。在開發商“以價換量”的刺激之下，成交量開始階段性地實現突破。2012年二季度廣州樓市成交就一舉突破23000套水平，達到23803套，一、二季度樓市成交量環比漲幅甚至達到62%。這股成交熱潮并沒有隨著“五一”假期過去而恢復平靜，進入第三、四季度，樓市成交量仍然持續保持高位。而全年92894套的整體成交量，不但全面超越了2011年以及2010年的全年水平，相比于2009年樓市巔峰時期的10629套也相去不遠。

　　根據網易房產數據中心監控顯示，截止2012年12月27日，2012年廣州十區二縣一手住宅成交套數92894套，同比上漲34.3%。其中，中心六區成交量同比漲幅達48.4%，而“一夜爆紅”的南沙樓市，成績也可圈可點。價格方面，2012年廣州全市一手住宅成交均價則小幅上漲了6.7%，至12264元/平方米，1萬元/平方米以下的樓盤在全市524個在售樓盤中占比43.9%，不過成交均價2萬/平方米以上的樓盤數量有所增多，達119個。值得注意的是，在2012年火熱的銷售形勢下，截至2012年12月27日，全市未售套數已降至103661套，比前年減少了3000余套。不過，今年廣州樓市新增套數67694套，同比減少46373套，樓市成交顯然仍以消化庫存為主。

　　廣東樓市進一步成熟

　　記者發現，不僅是在廣州，整個廣東房地產市場在去年都在經歷著不平凡的一年。廣東省人民政府副秘書長羅歐在今年1月8日舉辦的中國房地產新年峰會上就曾表示，“廣東房地產市場正在逐步走向成熟”。據羅歐透露的數據，2012年1-11月房地產開發4745億元，同比增長13.2%，占股東資產投資比重達28.36%，成為廣東省經濟社會發展的支柱產業之一。商務住宅的銷售面積6728萬平方米，同比增長5.4億，房地產稅收收入1140.7億元，同比增長14.6%，占全省地稅收入的1/4。

　　一度處于限購風口浪尖上的惠州，僅是去年前11個月核心城區的一手住宅成交量，就已經大大超過了去年的全年水平。據惠州市房管局房產交易中心公布的統計數據顯示，截至去年11月底，惠城區和仲愷新區兩個中心城區一手住宅成交量達到了303.89萬平方米，這相比于前年的280.36萬平方米，漲幅超過8%。如果算上2012年12月數據，去年惠州的一手住宅成交量將大大超過去年全年水平。

　　同樣屬于珠三角城市的中山市也在去年收獲頗豐。據中山市統計局在去年12月11日發布的《10月中山市房地產開發運行簡訊》顯示，去年前10個月，中山全市房地產銷售面積達到了506.33萬平方米，同比2011年增長了4%。其中住宅銷售面積為459.39萬平方米，同比增長2.2%。事實上，受到廣州等一線大城市樓市年末翹尾行情的刺激，中山市在去年最后兩個月的成交仍在量價齊漲，去年11月的成交就為前11個月的最高峰，一手住宅網簽銷售量達到6368宗，環比上漲5.8%。照此計算，中山市去年一手住宅成交同樣實現了大逆轉，全年成交總量已經鐵定大幅超過2011年。

　　調控不放松樓價難大漲

　　“2013年對整體的政策判斷，我們認為房地產政策力度不會減少，特別是在有需求開始集中釋放的地方，這一次的調控主要是針對需求的調控，調控尤其是無法放松。”國家住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹日前對于新一年的樓市分析稱。

　　事實上，在2012年12月25日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部就強調在2013年會繼續實行限購措施，“要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求”。住建部部長姜偉新甚至表示，如果因為放松調控而導致房價快速上漲，住建部將會同監察部對這些城市進行約談，直至問責。

　　在目前房地產市場格局下，一線城市原來房價壓力比較大的城市，現在出現需求的上升，市場分化的格局仍然持續；一些庫存量比較大的地區，目前還處在消化庫存的階段。談到政策對房地產市場的影響，泰虹認為，從短期來看，2013年可能仍然不會放松調控的力度。越是新開工的下滑，新開工投資不能由負轉正，調控就不能放松。“越是需求量增長快的地方，越是房地產增長快的地方，調控尤其是要嚴格，這樣才能對付尤其集中觀望和集中釋放的狀態。”

　　“最近可以看到財政部謝部長發表的文章，以及有關管理部門領導代表管理當局正式發言的文章，都清晰指出改革要往前推進。”財政部財政科學研究所所長賈康認為，2013年在調控政策上將有所變化，特別是擴大房地產改革試點的可能性大大增加。“這一改革推進的過程，仍然是試探對房地產業和房地產市場的影響，而不是全面推開的改革。”賈康認為，與歷次調控相比，這一輪房地產調控新政真正應該表現出更高水準，就是推動制度建設。“這里邊就應該包含房地產稅改革內容。”

　　調控的不放松已經成為今年政策的主調，而對當前樓市回暖潮中關于“樓價將大幅反彈”的論調，也越來越不被認可。全聯房地產商會名譽會長聶梅生日前就表示，目前樓市保持穩定，房價漲幅不大，2013年房價也不可能大漲。“2013年政府不可能把前一輪政策放開。從中央經濟會議和十八大之后不斷放出的信號，是加強房地產調控，只要一動、一漲，一定會有更大的反制動作。”聶梅生認為，現在房地產價格漲幅也不大，各個房地產市場加到一起平均是6.5%的漲幅。“這表明，從購房者和開發商都偏向于理性，沒有大量的搶地和漲價，購房者也沒有炒房沖動，仍偏向于理性。”

　　開局理性 發展有新機遇

　　“政策是影響樓市最關鍵的因素。”房地產市場在經歷了長期調控政策后，這是普遍被接受的一個觀點。然而在調控之下，樓市新一年的發展機遇仍然存在。

　　剛過去的元旦假期，廣州樓市去年末出現的成交火熱勢頭仍然在延續。據搜房網數據監控中心提供的統計數據，元旦當日，廣州十區二市一手住宅共簽約282套；次日略有下降，也有266套的網簽量；到了元旦假期最后一天的1月3日，成交量為273套。元旦三天下來，全市合共網簽821套，同比去年元旦假期的471套上漲74.3%。網簽面積共91442.23平，平均每套簽約面積為111.37平。中心六區合共網簽242套，同比去年三天假期成交的108套上漲1倍多。市郊總體成交579套，同比上漲72.3%。南沙、白云超過番禺花都等購房熱區，成交元旦假期成交最旺的兩大區域。

　　“中國房地產市場的黃金時代過去了，現在正進入白銀時代，時代還是好時代，比黃金差一點，發展速度、利潤回報可能不如黃金時代，但依然是含金量很高的時代。”中國房地產學會研究學會副會長顧云昌對新一年的樓市進行了形象的描述。他認為，樓市回暖已是確定的，中國房地產市場已經開始“軟著陸”，2013年樓市表現一定好于去年。

　　支撐業界看好未來市場，除了眼下的市場行情以外，還有一個最關鍵的因素，那就是中國各地不斷提速中的“城鎮化進程”。不久前，有發改委官員透露，由發改委主導的《促進城鎮化健康發展規劃（2011-2020年）》初稿已經編制完成。該規劃稱“城鎮化將在未來十年帶動40萬億投資”。如果規劃落實，那么對于房地產行業而言無疑是巨大的推動力。對于“城鎮化”的憧憬已經成為房地產行業一個新的興奮點。“很多人都說中國房地產最好的黃金十年過去了，我說不是，中國房地產市場最精彩的十年才開始。”易居中國總裁周忻這么認為。中國房地產業協會副會長朱中一在接受媒體采訪時也表示，2020年之前中國房地產市場依然是發展的機遇期，重要的原因就是城鎮化。“中國的城鎮化現在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發達國家還有很大的距離。”

　　可以說，在城鎮化等一系列利好因素的刺激下，不僅業界專家，開發商們也看好行業的發展新機已經來臨，并且這種發展更偏向于理性與穩定，與政策調控的宗旨是相契合的。