預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期商品房銷售面積將持續(xù)回落，三季度銷售面積同比降幅將會(huì)加大，預(yù)計(jì)到9月底或10月份，商品房累計(jì)銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　預(yù)計(jì)從四季度開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力，并會(huì)因此而放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，投資增速將開(kāi)始回落，2011年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將回落到15%以下。

　　未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)將大幅調(diào)整

　　2009年四季度以來(lái)，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，特別是4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》正式出臺(tái)，從堅(jiān)決遏制不合理住房需求、增加住房有效供給等方面采取了一系列政策措施。目前來(lái)看，這些調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已產(chǎn)生較大影響。1—6月，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1—5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)，比1—4月回落17.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，6月份全國(guó)商品房銷售面積較去年同月減少了302萬(wàn)平方米，下降3.2%。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)規(guī)律表明，銷量變化是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的領(lǐng)先指標(biāo)，在銷量下降3—6個(gè)月后，房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)也將隨之出現(xiàn)調(diào)整。如果現(xiàn)行調(diào)控政策一直持續(xù)，預(yù)計(jì)2010年下半年到2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)與2008年相似的大幅調(diào)整狀況。

　　《通知》出臺(tái)后，由于對(duì)二套房開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策，這不僅會(huì)打壓投資投機(jī)性需求，客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求，受此影響，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期商品房銷售面積將持續(xù)回落，三季度銷售面積同比降幅將會(huì)加大，預(yù)計(jì)到9月底或10月份，商品房累計(jì)銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況主要受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況的影響，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對(duì)外融資難度在加大，商品房銷售面積的回落則預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)銷售獲取資金短期內(nèi)也并不樂(lè)觀，綜合考慮兩方面影響，預(yù)計(jì)從四季度開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力，并會(huì)因此而放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，投資增速將開(kāi)始回落，2011年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將回落到15%以下。

　　商品房?jī)r(jià)格的變化主要取決于市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況，只有在市場(chǎng)供大于求、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下，商品房(新房)價(jià)格才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。今年前幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總體處于緊平衡狀態(tài)，而2009年商品房銷量的大幅增長(zhǎng)和價(jià)格的明顯上漲則使開(kāi)發(fā)商的資金狀況處于歷史最高水平，這也是為什么調(diào)控政策出臺(tái)后，雖然銷量下降，但新房?jī)r(jià)格仍繼續(xù)上漲的主要原因。由于目前新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)，銷售面積在快速回落，受此影響，從下半年開(kāi)始，市場(chǎng)供求形勢(shì)將開(kāi)始發(fā)生變化，短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增加和資金來(lái)源的減少預(yù)示著開(kāi)發(fā)商在四季度將開(kāi)始感受到資金緊張的壓力，這也預(yù)示著新房?jī)r(jià)格的實(shí)質(zhì)性調(diào)整將出現(xiàn)在四季度，2011年上半年價(jià)格調(diào)整壓力將可能進(jìn)一步加大。