廣受矚目的中國共產黨第十八次全國代表大會已經勝利閉幕。在這一勾勒中國今后發展藍圖的重要時刻，社會各界對未來充滿了憧憬和期待。而對于十八大后的中國房地產行業走向，也受到了各方的高度關注。在當前，一方面，中央政府堅持調控不松，另一方面，市場出現了回暖跡象，房地產業界也期待未來政策有更多的寬松空間。可以說，中國的房地產調控走到了又一個敏感時期。

　　中國住房和城鄉建設部部長姜偉新在十八大期間接受媒體采訪時曾表示，目前正在積極研究擴大房產稅試點，房地產市場調控政策現在還沒想放松。而在十八大報告中，究竟傳遞了怎樣的房地產發展的信號，十八大后房地產政策走向如何？

　　業內人士分析，十八大報告里“加速城鎮化進程”的信號為房地產發展堅定了信心，但保障房建設的完善和調控政策不松的信號又將扼住房價上漲的咽喉。十八大后的樓市調控，將繼續堅守“穩”字訣，而這其中也有眾多發展契機。

　　城鎮化加速成樓市發展動力

　　推進城鎮化是十八大報告中放出的一個明確信號，推進經濟結構戰略性調整必須以推進城鎮化為重點。“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，推動信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調，促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展。”“推進經濟結構戰略性調整。必須以改善需求結構、優化產業結構、促進區域協調發展、推進城鎮化為重點，著力解決制約經濟持續健康發展的重大結構性問題。”

　　新一屆中央政治局委員李克強也曾在公開場合講話中多次強調城鎮化，他認為立足擴大國內需求這一戰略基點需要促進城鎮化發展，城鎮化是我國發展的一個大戰略，是最大的內需潛力所在，推進城鎮化發展，可以釋放內需巨大潛力，促進經濟長期平穩較快發展與社會和諧進步。

　　中國指數研究院數據指出，隨著城鎮化的加速，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。另外，城鎮化帶來的居民收入持續增長，也將提升居民購買能力，這對樓市發展顯然會提供動力。現在風風火火的明星房企恒大[簡介最新動態]、碧桂園[簡介最新動態]等等在三四年前正是抓住了一些所處區域高速城鎮化的項目的帶動，幾年間企業實力和競爭能力明顯增強。隨著城鎮化的發展，城市的版圖也在改變和擴充，為城市特別是中小城鎮帶來了一個發展的契機，房地產開發商也看到了城鎮化所帶來的需求量的增加，紛紛把目光投向了二三線城市，業內專家預測，十八大之后中國的房地產發展重心將越來越多的向大中城市周邊和二三線城市移動。

　　城鎮化對樓市的利好刺激并不止于對開發商的指引，對買方市場的提振也是顯而易見的，首先隨著城鎮化進程的發展，將會有大批的農民成為城鎮居民。其中以農民工這一群體最為特別，放寬中小城鎮的戶籍政策可以讓這一批人率先完成自身的安居夢，加大了需求量。另外，城鎮化進程會拉動內需，增加城市原有居民的可支配收入，讓老百姓變得有錢買房。

　　業內人士指出，十八大報告強調了“加速城鎮化進程”和“收入倍增”，一方面意味著未來城鎮化建設會加快腳步，越來越多的舊房改造及新農村建設工程展開，小區住宅漸漸取代了自有住房；另一方面意味著人們手中的可支配資金越來越多，消費水平越來越高，為房地產發展堅定了信心，提供了動力。

　　保障房建設分擔剛需壓力

　　在城鎮化帶來的潛在購房客增多之時，更需要警惕的是供求關系的逆轉帶來的房價飆升，在這種背景下，保障住房體系又顯得格外的重要，這一體系的完善將會對新城市人口和低收入群體帶來真正的實惠，也將防止需求井噴帶來的樓市動蕩。

　　十八大報告中明確了加強保障房建設是大勢所趨，保障人民“有所居”，數據顯示目前保障房的計劃建設數量將于未來十年內充分分擔城鎮化加速帶來的剛需購房客積累的壓力。

　　十八大報告指出，過去五年，保障性住房建設加快推進；住房保障體系基本形成。發展目標，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。十八大期間國家多部門負責人均明確表態保障房建設不會怠慢，在十八大第四場記者招待會上，住建部部長姜偉新答記者問時指出，明年保障房建設不會低于500萬套，有可能在600萬套左右。十八大第二場記者招待會，國家發改委張平答記者問，“從2007年到2011年，教育、社會保障、就業、醫療衛生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。”

　　有業內人士估計，按十八大部署要求，保障性住房未來五年至十年可能還要建設1-2億套，將可以解決3-6億人的需求，2012年開始，對商品房尤其是高價商品房的需求將會逐年加速下降。

　　盡管報告規劃很完美，但值得注意的是，對保障房建設的實際執行仍需要下大力氣，從去年開始，保障房建設的開工率和交付率普遍有延后的情況出現，相關報道屢見不鮮，有媒體報道今年8月10日，三亞市民李先生訂了一套保障房，去年全家東挪西湊湊足了錢交了首付，沒想到保障房交房日期一再推遲，第一次說是去年年底交房，后來又說是今年五一，再后來又推到七一，最近一次卻被告知要到今年年底。

　　數據顯示，2011年保障房開工規模為1000萬套，其中完全竣工僅占40%左右，而2012年保障房建設開工規模僅為700萬套。業內人士分析，房企對保障房建設熱情不高，保障房建設資金不足是影響保障房后續發展的不穩定因素。

　　調控不松扼住高房價咽喉

　　相比保障房政策帶來“民有所居”的長期幸福遠景，樓市短期內唱準“穩”字訣的另一個重要因素就是堅定不移的調控政策。

　　今年國內經濟形勢面臨增長速度放緩的情況，曾有業內專家放言中央政府必須放松現在的樓市調控力度來減少經濟下行的壓力，但十八大報告給了這種論調有力的回擊。十八大報告指出，以加快轉變經濟發展方式為主線，是關系我國發展全局的戰略抉擇，推進經濟結構戰略性調整是加快轉變經濟發展方式的主攻方向。由此可見，未來經濟發展的方向以及政策思路已經明確，下一階段中國經濟發展戰略將著力解決經濟結構調整問題，將主要通過推進結構調整和加快轉變經濟發展方式促進經濟增長，“要想經濟有好轉，只能給房地產松綁”的論調站不住腳。中國住房和城鄉建設部部長姜偉新12日在十八大新聞中心接受媒體采訪時也指出，“房地產市場調控政策現在還沒想放松。對于樓市調控，中央政府時刻準備應對。遇到某一城市自行調整樓市政策時，中央儲備相應的政策，一旦需要的話就出手。”

　　11月16日，住建部政策研究中心副主任秦虹在北京也表示，當前房地產宏觀調控的核心是抑制，一邊控制投機性的需求，另一個方面滿足合理的住房需求，明年中國還將堅持這樣的政策方向。

　　對于中央堅持調控的決心，業內分析師普遍感同身受，同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，十八大期間，住房和城鄉建設部部長姜偉新回答意味著“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續執行，在本質上限購、限貸不可能出現松動，樓市調控政策底線不可能觸動。但張宏偉同時也認為，在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，調控的手段在未來可能會出現變化，“通過放松戶籍制度從側面突破‘限購’，有可能成為未來政策‘微調’刺激房地產市場放量與城市化進程的非常重要手段。”