樓市回暖腳步放緩

　　成交量自8月份以來連續3個月回落

　　盡管10月下半月主要城市的樓市成交量比“十一”黃金周期間有了明顯回升，但相比9月份，多數城市成交量仍然出現下降。據專業機構統計顯示，截至10月底，全國54個主要城市的住宅成交量合計為21.3萬套，環比下降6.4%。這一成交量既是8月以來連續第三個月回落，也是最近半年來的低點。

　　住房和城鄉建設部有關負責人表示，6、7月份一些城市住房成交量有明顯回升，主要原因是大量新樓盤陸續上市，商業銀行連續下調購房貸款利率，并在基準利率水平上進一步下浮了購買首套住房的貸款利率，減輕了居民購房的實際負擔，使一段時期以來積累的住房需求集中釋放。也有部分購房者受社會輿論的影響，改變了市場預期，急于購房。進入8月份后，交易量回升勢頭開始放緩。

　　此前有所反彈的房價，也隨著成交量的下降而趨于平穩。中原地產對北京簽約最熱門的50個項目的價格監測顯示，10月份成交價格微漲或微跌的項目數基本持平，此前數月的房價普遍上漲現象有所收斂。但隨著部分業績較好的開發商如中海、保利及招商等已完成或接近完成年度銷售計劃，市場的優惠促銷力度正進一步減小，供應量也在放緩。年底除了銷售計劃完成不理想的開發商有可能加大銷售力度開展沖刺，整體房價走勢預計仍將比較平穩。

　　中原地產市場研究部張大偉認為，剛性需求釋放充分、成交量趨穩、信貸政策沒有繼續松動、部分項目連續漲價后性價比降低、調控仍然嚴厲等因素，是導致“金九銀十”樓市沒有繼續反彈的主要因素。但是相比去年底和今年初市場最冷淡的時期，目前樓市回暖的基調已經確立，全年成交量比去年仍將有明顯上漲。整體而言，房地產市場正出現交易量較為合理、房價趨于穩定的積極變化，該變化有利于市場長期穩定。

　　房價反彈底氣不足

　　嚴格執行現有各項調控政策、鞏固調控成果將是政策面的主基調

　　今后一段時期，影響樓市走勢的很多因素都有可能發生變化，唯一確定的是，嚴厲的房地產市場調控政策短期內不可能松動。

　　北京一位房產中介告訴記者，8月份以來，在幫客戶操作二手房買賣的過程中，他明顯感到無論是住建部門還是銀行，對購房者的購房資格和貸款能力的審核都越來越嚴格，申報資料稍有瑕疵，就有可能被住建部門認定不能購房，或被銀行拒貸。另一方面，以前如果客戶沒有購房資格，花幾萬塊錢還可能打打“擦邊球”，買一個購房資格，但經過一段時間的嚴查，處理了部分違規操作的工作人員，目前這些打“擦邊球”的渠道已經完全被封死。

　　“年初的時候，很多人都判斷今年底調控政策就會松動。現在看，政策非但沒有松動，反而執行得更加嚴格，估計明年也很難出現松動。”這位房產中介說。

　　住房和城鄉建設部上述負責人表示，隨著交易量回升，部分城市房價環比出現微漲。今年8月國務院向各地派出督查組，專項督查房地產調控政策執行情況。從督查的結果看，盡管不少城市房價出現環比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負增長，沒有出現大范圍的房價大幅反彈現象。

　　盡管如此，部分城市房價的反彈已引起督查組高度重視。8月底以來，有關部門多次表態，要按照國務院對房地產市場調控工作的總體部署，繼續堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，并采取了相關措施。國家發改委在9月、10月專項檢查商品房銷售明碼標價情況；國土資源部指出下一階段要嚴格監控各地的房地產調控政策變化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產拉動經濟的模式；住房和城鄉建設部表示繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，并根據督查結果，適時對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區進行問責。

　　除了部委的表態，在“金九銀十”期間，部分主要城市也紛紛出臺政策措施，進一步強化、細化房地產調控。如上海嚴格檢查住房限購政策執行情況，北京加強限購審核、要求京籍居民購房須持二代身份證，杭州調整土地招拍掛方式，陜西出臺政策規定地產項目利潤率控制在10%以內等。

　　中原地產張大偉認為，雖然近期沒有出臺更嚴厲的調控政策，但頻繁的表態和出臺措施，向市場傳遞了清晰的信號，對市場的影響更多體現在心理層面。目前整體調控政策力度依然很大，執行更為嚴格，有利于市場短期實現平穩。中期看，只要繼續執行限購政策，并且信貸沒有明顯放松，房價地價就難以出現大的反彈。

　　三季度宏觀經濟數據顯示的見底信號，更為堅持房地產調控增添了一份底氣，因為經濟下行壓力而放松房地產調控的可能性越來越低。今后一段時期，嚴格執行現有各項調控政策、鞏固調控成果將是房地產市場政策面的主基調。住房和城鄉建設部上述負責人表示，各地各部門應堅持調控政策不動搖、不放松，堅決遏制投機投資性購房，努力增加普通商品住房供應，隨著大量保障性住房的建成投入使用，市場預期進一步穩定，房價尚不具備全面反彈的條件。

　　做好房價反彈政策預案

　　房地產調控或將面臨地價上漲、供求緊張、流動性增加等壓力

　　盡管樓市較為平穩地度過了“金九銀十”，但風平浪靜之下，房地產市場仍暗流涌動。從2012年三季度預報看，房地產企業整體經營情況相比2011年同期出現了明顯好轉。盈利房企的比例有所增加，但整體房企的利潤率有所降低。同時，上市房企持有現金量與年初相比增長近1/4，短期償債能力明顯提升，經營安全性有所提高。

　　隨著經營狀況走出谷底、資金鏈明顯改善，開發商對未來市場的判斷也一改上半年的悲觀，開始積極拿地。8月以來，萬科、恒大、綠地、保利、華潤等房企紛紛投入巨資，增加土地儲備。

　　與此同時，地方政府受財政收入下滑的影響，近期也增加了土地市場的供應規模。據鏈家地產市場研究部統計，繼9月土地市場出現火爆后，整個10月份，包括北京、上海、廣州、南京、杭州在內的全國10個主要城市土地市場成交規劃建筑面積為1510萬平方米，成交金額超過400億元。土地市場的回暖跡象已經出現。

　　鏈家地產市場研究部張絮認為，房企積極拿地，有利于增加未來市場供應，穩定供求關系。另一方面，隨著部分城市推地規模增加，高單價、高總價地塊紛紛出現，盡管近期住房和城鄉建設部會同國土資源部聯合發文遏制地價非理性上漲，但近期土地市場出現的高溢價，對周圍區域市場及整體市場購房者的預期都將產生影響。

　　相比土地市場對預期的影響，未來一段時間市場供應量的短缺更值得擔憂。由于去年下半年以來開發商普遍減少拿地，今年房地產項目新開工面積一直處于負增長，這將直接導致明年全年新入市項目減少。

　　為了緩解未來一段時間因市場供不應求而引起房價波動，有關部門將督促各地切實提高住房用地供應計劃完成率，加大普通住房用地供應規模，盡快形成住房有效供應。指導各地提高行政辦事效率，加快普通商品住房項目的建設和上市，進一步增加中小套型普通商品住房供應。

　　此外，今后一段時期，國內外貨幣層面的因素也將明顯影響房地產市場的流動性、購房者的支付能力和預期，也有可能引起房價反彈。隨著美國、日本等進一步實施量化寬松政策，人民幣匯率屢創新高，熱錢流入中國的規模將加大，其中一部分將不可避免地進入房地產市場。住建部上述負責人表示，有關部門將繼續做好動態監測，密切關注住房成交量、房價等關鍵指標的新變化，做好防止房價反彈的政策預案。加快研究并完善房地產市場調控政策措施，完善房地產市場調控長效機制。