上海樓市“金九”失色，二手房市場也不例外。

　　10月9日，21世紀不動產發布的一份統計數據稱，今年9月上海市成交1.73萬套二手住宅，環比（較上月）提升4%，同比（較上年同期）增加85%。不過，因為剛需小戶型房源的集中成交，9月二手住宅的合計成交面積則環比下降了3.3%，至136.4萬平方米；成交均價也環比回落4.8%，至1.67萬元/平方米。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，掛牌房源不足，價格上漲，是抑制二手房買家在9月入市的主要原因。而且，限售政策在執行層面趨嚴，也提高了外地戶籍人士的購房門檻。上述情況在10月預計難有明顯改善，上海二手房成交量突破1.8萬套的阻力仍然不小。

　　滬上中介人士介紹，在上海，二手房月成交量低于1.2萬套，意味著整個中介行業會處于虧損狀態；在1.2萬-1.5萬套間，意味著盈虧平衡；在1.5萬-1.8萬套間，意味著向好；超過1.8萬套，意味著繁榮。

　　“實際成交量可能更低”

　　9月上海二手房市場的表現，普遍不及中介的預期。

　　合富置業副總經理沈彥稱，1.73萬套的成交量是網簽數據，其中的部分房源可能還是在7、8月間成交的。

　　沈彥的觀察是，9月上海二手房的實際成交量較8月的降幅可能在10%～15%，但9月的成交價格總體穩定，個別區域有所上升，幅度在2%～3%。

　　“9月1.73萬套的成交量算中等偏下，但也在意料之中。”德佑地產區域總監張劍東說，以往不調控的時候，9月的成交量一般在2萬套左右，一般月度成交量在1.5萬套以上，就能有點利潤。

　　張劍東指出，今年6、7月份，上海二手房較高的成交量消耗了大量需求，而且低價房源也被消耗。而9月那些沒買到房子的客戶，心理價位還停留在原來的水平上，這造成了9月二手市場成交不旺。

　　漢宇地產董事總經理施宏叡同樣認為，二手房市場表現不及預期，和之前幾個月的市場表現有關。“過去金九行情都是建立在6、7、8月成交比較淡的基礎上，而今年6、7月剛需已經有了較大的釋放，出現了淡季不淡的行情，導致9月行情未能火爆。”

　　據施宏叡稱，9月上海二手房成交仍以剛需為主，主要集中在浦東、松江、閔行、寶山等傳統剛需區域，市區的二手置換改善型買賣熱情在9月回落，“6、7月份改善型需求已經有了較大釋放，因此10月這類需求也將繼續放緩。”

　　“連續幾個月成交趨穩

　　價格有了小漲動力”

　　除了前期需求的過度釋放，議價空間收窄，是9月滬上二手房成交量不及預期的又一主因。

　　施宏叡說，就漢宇旗下門店的情況看，9月二手房成交價格出現了小幅上漲，大部分二手房源已沒有議價空間，個別房東還有2%～3%的跳價，“雖然成交量沒有大幅上升，但連續幾個月的成交走勢平穩，使得價格有了小幅上漲的動力。”

　　張劍東的感受是，9月二手房的價格變動不大，但性價比高的房源一般都不再接受議價，少數有跳價，但幅度不大，在1%～2%。

　　我愛我家上海分公司總經理周靜指出，9月二手房成交出現僵持，主要原因是房東價格讓步沒以前那么大，客戶觀望情緒漸濃，“這幾個月的成交，剛需一直是主流。”

　　張劍東也持類似觀點。

　　據他介紹，9月該公司的單筆業務業績環比出現下跌，這說明了剛需占據了主導，“我們代理的二手房源中，總價在300萬-500萬元的居多，1000萬元以上的不多。”

　　21世紀不動產在昨日發布的報告中還指出，滬上二手房源在6、7月間去化較多，給了賣方堅守價格的動力。

　　截至昨日發稿，網上房地產顯示，上海二手住宅的掛牌量已降至15.2萬套，遠低于此前高峰時逾17萬套的掛牌量。

　　下半月成交或轉暖

　　與新房一樣，國慶長假對二手房的刺激力度同樣有限。

　　施宏叡說，10月前三天，受假日因素影響，二手房成交很少。4日以后，看房量、成交量出現爆發。預計10月的二手房成交量將會在9月的基礎上保持平穩，成交價格則要看新房市場，“如果開發商能有一波以價換量行情，不排除二手房賣家也可能有相應降價。”

　　據周靜稱，10月4日以來出現了網簽的小高峰，但仍以剛需為主。周靜預計，10月的二手房成交會與9月持平，價格會繼續膠著，上漲和下跌的可能性都不大。

　　沈彥的判斷是，10月二手房的成交量會在1.5萬-1.7萬套，價格會與9月持平。因為10月以來“帶看量較多，但成交意向有待增強，預計下半月成交會逐漸轉好”。

　　張劍東同樣認為，10月的二手房市場會延續平穩態勢。9月下旬交定金的客戶不多，預計10月還是會以中低端房源成交為主，成交量可能會略低于9月，價格則會較為平穩。

　　不過，黃河滔提到，“十一”房展會上，剛需新盤優惠力度有限，有可能促使部分購房者轉投二手房市場。