反彈并非回暖 樓市“供給潮”或引發(fā)“降價風(fēng)”
又進入傳統(tǒng)的樓市銷售旺季“金九銀十”,但由4月中旬新一輪調(diào)控所引發(fā)的僵持至今仍未打破。
不過購房者也許會發(fā)現(xiàn),進入9月,由于去年下半年新開工的項目開始陸續(xù)入市,市場上可供選擇的樓盤逐漸多了起來。而國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,近一年半來新開工面積超過20億平方米,約等于之前三年的總和。也就是說,在未來一段時間內(nèi),市場供應(yīng)量將會顯著增加。
業(yè)內(nèi)人士分析,隨著年底臨近,九十月份是不少房企沖業(yè)績的關(guān)鍵時期。隨著供求關(guān)系的變化,降價的真正啟動或許就在這個“金九銀十”。
●8月成交回升只是低位反彈不是真正回暖
剛剛過去的8月,雖然調(diào)控政策依然維持從緊狀態(tài),但隨著部分剛性需求的釋放,出現(xiàn)了成交回升的現(xiàn)象。
從整個8月的情況看,中原地產(chǎn)監(jiān)測的9個重點城市,一手住宅成交均出現(xiàn)大幅回升,總體增幅在三成。一線城市中,深圳反彈幅度最大,環(huán)比7月有八成的增加,廣州次之,增幅在五成,京、滬兩地約增加了兩成半；二線城市增幅最大的是杭州,環(huán)比增長了近七成,成都、武漢兩市在四至五成。最近一周,8月27日—9月2日,9個重點城市住宅總成交量實現(xiàn)連續(xù)第三周環(huán)比增幅1成以上。
在二手市場方面,在經(jīng)歷了3個月的市場調(diào)整和觀望期后,8月各地二手房市場同樣出現(xiàn)反彈。根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,8月份,五大城市二手住宅成交量繼續(xù)回升,環(huán)比增幅約四至五成；與此同時,上海、廣州兩市的二手房價亦開始止跌回升,指數(shù)環(huán)比增幅已超過1%。
不過,有業(yè)內(nèi)人士指出,8月份量價齊升,其實只是在低位上很有限的增加,只是“低迷”大勢中的一個小變化。少數(shù)樓盤漲價,不排除是人為操作的結(jié)果。這些,并不能說明市場“回暖”
除了擔(dān)心成交回暖價格回升,對于期待降價的購房者來說,另一個消息或許也會引發(fā)他們的擔(dān)憂。
9月5日,保險資金投資不動產(chǎn)辦法出臺。一個月前,保監(jiān)會正式頒布相關(guān)條例,令險資進入不動產(chǎn)合法化,此次《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》是對具體執(zhí)行細(xì)則的進一步細(xì)化。按照截至2010年6月底保險業(yè)總資產(chǎn)為4.52萬億元計算,根據(jù)新規(guī)定,投資上限為10%,也就是說預(yù)計可投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的保險資金可高達4520億元,約占2009年商品房銷售金額的10%。業(yè)內(nèi)人士指出,如何監(jiān)管、規(guī)范使用進入房地產(chǎn)市場的保險資金,將在一定程度上影響調(diào)控效果。
●住宅新增供應(yīng)將井噴超過20億平方米新開工房屋大部分將要投放市場
剛剛進入9月,不少購房者突然發(fā)現(xiàn),市場上可供選擇的樓盤逐漸多了起來。
廣州陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,目前廣州十區(qū)兩縣商品房可售套數(shù)達到35804套,總面積達455.67萬平方米,比1—7月明顯增加；未售套數(shù)更達71229套,總面積901.34萬平方米。有統(tǒng)計顯示,9月廣州推出新盤新貨的項目總量為47個,其中全新盤多達24個,占比高達50%,不少項目更集中在越秀、天河、海珠等中心城區(qū)。
在北京,截至今年8月23日,9月計劃開盤的普通住宅項目已達46個,其中22個純新盤幾乎是集中扎堆面市。同時,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至8月30日,北京市一共有近十萬套商品住宅可售,待售商品房比5月初增加了1萬多套。
而在上海,中原集團研究中心統(tǒng)計,僅8月最后一周就有59萬平方米的商品房入市,這一數(shù)字是之前一周的兩倍多,9月計劃推盤的商品房呈現(xiàn)出逐級遞增態(tài)勢。
在全國各地,無論是一線、二線還是三線及更小些的城市里,新增商品房都可以說是趕在“金九銀十”放量入市、開閘供應(yīng)。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2009年國內(nèi)房屋新開工面積為11.54億平方米,2010年1—7月房屋新開工面積為9.22億平方米,而同樣數(shù)據(jù)在2006年為6.4億平方米,在2007年和2008年都大約為7.5億平方米,這表明近一年半來新開工的房屋約等于之前三年的總和。
通常來說,房屋從新開工到預(yù)售一般需要一年左右時間。由于4月來樓市成交因調(diào)控大幅下降,也就是說,從2009年至今超過20億平方米的新開工房屋中的大部分將在接下來的半年到一年內(nèi)集中轉(zhuǎn)化為銷售供應(yīng)。此外,根據(jù)計劃,今年將建成580萬套保障房工程。大量的新增供應(yīng),對于當(dāng)前僵持不下的樓市來說,勢必將是一股改變現(xiàn)有格局的巨大力量。
●土地供應(yīng)放量購地支出加大將使房企“荷包”見癟
與商品房市場相對應(yīng)的,還有土地市場的放量供應(yīng)。按照土地出讓計劃,上海、廣州、北京等城市的供地量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達到年初的目標(biāo),在今年僅剩的4個月中,各地土地供應(yīng)勢必形成一波高峰。
在北京,幾經(jīng)折騰的中服地塊現(xiàn)已拆分入市,將在9月出讓,12塊土地的成交總價或超過250億元。在上海,此前流標(biāo)的莘莊地鐵上地塊,將在9月下旬重出江湖。此外,長風(fēng)地王邊、新鴻基樓王邊均有地塊掛牌出讓。廣州目前掛牌的就有天河地塊,以及芳村地王邊地塊,均為住宅用地。南京下關(guān)區(qū)近日推出了兩幅地皮,僅僅是拍賣底價已經(jīng)超過200億元,有望成為中國土地拍賣史上總成交金額排行第二的地塊。杭州主城區(qū)則推出了采荷單元地塊,屬于絕對的市中心,參考樓面價15000元/平方米,被譽為年度最佳地塊。
中原地產(chǎn)研究中心高級研究主任介紹,近期政策對土地出讓金繳費方式日益嚴(yán)厲,致使這些房企購地的資金需求及成本隨之大幅增加。
銷售低迷嚴(yán)重影響著房企的收入,而購地支出加大又致使那些本來殷實的房企也很快“荷包”見癟。112家A股上市房企中報顯示,上市房企上半年負(fù)債總額逾7836億元,其中負(fù)債總額超過100億元的公司有17家,地產(chǎn)四大龍頭“萬保金招”的中期負(fù)債達2779.4億元。超過80家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率高達50%以上。
顯然,在融資受阻的情況下,開發(fā)商依靠銷售回收資金的重要性將更加凸顯,在今年最后4個月里,加速出貨以緩解資金壓力將成為多數(shù)開發(fā)商的必然選擇。
●可能引發(fā)價格競爭房價或下跌10%—25%
據(jù)了解,下半年金地集團推盤量將占全年總量的75%,約為200萬平方米。地產(chǎn)龍頭萬科早在其中期業(yè)績說明會上就已表示,下半年萬科的推盤量會比上半年有所上升,并力爭出現(xiàn)單月銷售過百億的超級銷售業(yè)績。招商地產(chǎn)高管在8月份的一次券商調(diào)研中也坦言,“9、10、11這三個月的推盤量將達全年推盤量的70%。”此外,保利、復(fù)地、富力、華潤、綠城、雅居樂、中海等其他標(biāo)桿房企也均在不同場合表達了加大供應(yīng)量的計劃。供應(yīng)量大幅增多勢必引發(fā)價格競爭。這使得剛剛開始的“金九銀十”,由“供給潮”引發(fā)“降價潮”成為可能。
中國指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示,該院對國內(nèi)100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)匯總分析,2010年8月,全國100個城市住宅平均價格為8305元/平方米,與上月基本持平,深圳、武漢、廣州、重慶、南京、成都、杭州、北京、天津、上海十大城市8月的平均價格為15135元/平方米,環(huán)比下跌了0.76%。
“雖然跌幅很小,但這是一個重要的信號,意味著市場中的供需關(guān)系正在漸漸出現(xiàn)變化。”該中房研究副總監(jiān)何田分析。他認(rèn)為,隨著潛在供應(yīng)量的逐步釋放,在一些2009年開工較為集中的地區(qū)已經(jīng)開始出現(xiàn)局部的買方市場。
8月,在北京市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會組織的“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢報告會”上,住建部政策研究中心副主任王玨林預(yù)測,下半年商品住宅價格勢必會降下來。
不少業(yè)內(nèi)人士均分析,“金九銀十”樓市供應(yīng)量放大,購房者有足夠的挑選空間博弈房價,而在政策調(diào)控不松動的現(xiàn)狀下,房企面臨高負(fù)債和大存貨雙重壓力,加之融資渠道不暢,融資成本飆升,下半年房價應(yīng)會有所走低,尤其是四季度。
莫尼塔投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)分析師王沛認(rèn)為,“從10月開始,隨著供給的快速增長,房價可能重新進入下行周期。和前幾輪周期不同,未來幾個季度內(nèi)的價格下跌過程是源于供求關(guān)系的自然逆轉(zhuǎn)。”他估算本輪周期中房價下行的幅度在10%—25%左右,并在今年四季度和明年上半年完成一輪“價跌量升”的軟著陸歷程。
中原地產(chǎn)研究中心則分析,在一線城市中,由于房企總體在廣州土地儲備較高,有4家標(biāo)桿房企可售量分別在200萬平方米以上,將會引發(fā)競爭。另外上海作為房企的戰(zhàn)略要地,是國內(nèi)唯一一個十家標(biāo)桿房企均有土地儲備的城市,下半年各企業(yè)間的競爭也會較為激烈,這兩個城市價格下行的幅度都將因此而增加。二線城市中,成都、重慶、天津、西安、佛山、武漢等供給較大的城市,有可能率先出現(xiàn)價格下降。
■政策動向京滬啟動空置房調(diào)查國務(wù)院監(jiān)控樓價反彈
樓市新一輪調(diào)控政策逼近
在政府對房市調(diào)控不斷出招的同時,房價不但沒有如愿出現(xiàn)實質(zhì)性的下降,反而在“金九銀十”之際,一線城市房價呈普遍轉(zhuǎn)暖跡象。就在這幾日,備受公眾關(guān)注的空置房調(diào)查終于落到實處,空置房調(diào)查在北京上海兩地已相繼啟動。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這標(biāo)志著國家對于房市的調(diào)控政策進入量化階段。另外,一月內(nèi)房產(chǎn)稅被相關(guān)部委三次提及,有觀點認(rèn)為隨后有可能開始新一輪調(diào)控。
空置房調(diào)查從京滬開始
北京市近日已選取部分小區(qū)對空置房進行入戶調(diào)查,上海市統(tǒng)計局也表示上海正在依國家統(tǒng)計局部署開展空置房調(diào)查工作。
北京市分繁華、中度繁華和相對偏遠(yuǎn)三類地區(qū),選取不超過十個具有典型性的小區(qū)作為試點,進行入戶調(diào)查。上海市統(tǒng)計局也表示,上海正在依國家統(tǒng)計局部署,由國家統(tǒng)計局投資司委托的調(diào)查總隊進行開展空置房調(diào)查工作。
國家統(tǒng)計局局長馬建堂曾表示,將充分利用第六次全國人口普查獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息,建立住房空置調(diào)查制度也在研究之中。這標(biāo)志著國家對于房市的調(diào)控政策正逐步進入量化階段。
有專家表示,決策層這次之所以下狠心調(diào)查空置房,是源于遲遲降不下來的房價。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)近日出臺的數(shù)據(jù)顯示,8月31日至9月5日一周,監(jiān)控的35個城市中,有21個城市成交面積環(huán)比上漲,其中京滬房價創(chuàng)調(diào)控以來最大漲幅。
國務(wù)院監(jiān)控樓價反彈
中國最大住宅開發(fā)企業(yè)萬科在其公告中也顯示,萬科8月銷售額119.9億元,刷新了國內(nèi)房地產(chǎn)單月銷售紀(jì)錄和萬科20年單月銷售紀(jì)錄。
記者了解到,國務(wù)院辦公廳輿情監(jiān)測部門日前將一份反映房價反彈的文件,發(fā)至住建部和銀監(jiān)會等相關(guān)部門,這份文件經(jīng)核實后將上報至國務(wù)院。萬科多個熱銷項目漲價已被輿情監(jiān)測文件記錄在案,另外多個房地產(chǎn)企業(yè)的熱銷和漲價等現(xiàn)象也一并被收錄其中。
可見,上一輪政府的樓市調(diào)控政策并未取得立竿見影的效果,國家統(tǒng)計局稱政策執(zhí)行力度尚不理想。此次樓市反彈之際,具體企業(yè)和項目名字被監(jiān)控部門明確指出,顯示了房市調(diào)控的進一步深入,這也許預(yù)示著政府將使用更為嚴(yán)格的調(diào)控手段。
部委一月三論房產(chǎn)稅
近期有關(guān)房產(chǎn)稅的新聞,再次攪動房地產(chǎn)市場。
9月7日,工業(yè)和信息化部運行監(jiān)測協(xié)調(diào)局與社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所聯(lián)合發(fā)布的《中國工業(yè)經(jīng)濟運行2010年夏季報告》指出,下半年要保持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中,要選擇好房產(chǎn)稅征收政策出臺的合適時機。
報告還提到,今年以來,新的房地產(chǎn)調(diào)控政策盡管取得初步效果,但房價總體上仍在高位運行,交易量大幅萎縮,對工業(yè)經(jīng)濟運行的影響不容忽視。
這是近一個月來,明確提及房產(chǎn)稅征收的第三個部委。上月底,發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,繼續(xù)推進房產(chǎn)稅改革。隨后,財政部部長謝旭人在向全國人大作報告時也表示,下半年的一項重要工作就是研究完善合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。
有專家預(yù)測,物業(yè)稅在空轉(zhuǎn)4年之后有望成真。不過,中國社科院財貿(mào)所研究員楊志勇在接受采訪時表示,“對個人住房征收房產(chǎn)稅需要注意其局限性。不能脫離我國住房市場還是賣方市場的國情。還有一些專家認(rèn)為,對千家萬戶的房產(chǎn)價值的評估是一項復(fù)雜的工程,諸多困難讓房產(chǎn)稅的出臺慎之又慎。
新一輪調(diào)控醞釀中
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,若此次空置房調(diào)查結(jié)果具有一定程度的客觀性和參考價值,則有可能促使更嚴(yán)厲的房市調(diào)控政策的出臺。
人民日報近日有評論稱,在復(fù)雜的經(jīng)濟形勢下,調(diào)控樓市和經(jīng)濟增長之間難免沖突。但若能夠在短期調(diào)控的同時,制定和完善住房發(fā)展中長期規(guī)劃,則可有效控制短期調(diào)控給經(jīng)濟帶來的影響,并從長遠(yuǎn)來看對改善民生起到巨大積極作用,促進整個經(jīng)濟社會的和諧穩(wěn)定。
相關(guān)人士解讀認(rèn)為,決策層很有可能在房價遲遲不回落時,再次推出新一輪得調(diào)控措施。
據(jù)透露:若出現(xiàn)二次調(diào)控,最有可能的手段仍舊是對開發(fā)商停放貸款,卡住其資金鏈,以及更加嚴(yán)格的二套房、三套房政策。專家建議,單一行政調(diào)控手段對于樓市顯然不足,并且會給地方政績帶來不利影響,令政策落實力度大打折扣。更多地應(yīng)該利用經(jīng)濟杠桿,使用稅收調(diào)控手段,才能確保樓市健康運行和房價的理性回歸。
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