商品房去庫存提速 部分城市或現(xiàn)供應(yīng)緊張
經(jīng)過了數(shù)月成交回暖后，樓市整體庫存狀況仍然處于相對高位。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月底，全國30個典型城市新建商品住宅庫存總量為12499萬平方米，與上月相比基本持平，比去年同期增長25%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售回暖將推動部分城市庫存規(guī)模下降，而在前期土地成交清淡、近幾個月來商品房施工面積增速持續(xù)下滑等因素綜合影響下，未來市場供應(yīng)將受到影響，部分城市可能出現(xiàn)供應(yīng)緊張現(xiàn)象。
一線城市庫存料繼續(xù)降低
庫存高企的狀況從去年就已出現(xiàn)。來自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從去年12月開始，全國30個典型城市新建商品住宅庫存總量始終保持在12萬平方米以上規(guī)模。在30個典型城市中，庫存總量排名前5位分別是青島、西安、上海、北京、長春。其中，青島的新建商品住宅庫存量達(dá)到1168.23萬平方米，壓力較大。北京、上海兩地的庫存量雖大，但由于月成交量較大，這些地區(qū)庫存的去化周期并不長。
今年二季度以來，房地產(chǎn)市場成交火爆，不少熱點(diǎn)城市的成交量甚至回歸到調(diào)控前水平。但從上述數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場的庫存并未明顯減少。
分析人士認(rèn)為，當(dāng)前庫存高企，主要因前兩年土地交易旺盛，并陸續(xù)轉(zhuǎn)化成房屋供應(yīng)，填補(bǔ)了房屋熱銷形成的空缺。開發(fā)商從拿地到最終形成房屋供應(yīng)，大約需要1-2年的周期。當(dāng)前這批庫存的形成，主要來自于2010年和2011年的新增土地供應(yīng)。
但在“金九銀十”熱銷預(yù)期下，上述庫存恐怕難以在高位維持太久。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市庫存已在高位盤整多月，繼續(xù)攀升的支撐力度不夠，新入市樓盤可能不足以抵消樓市成交活躍的消耗，預(yù)計未來兩個月，庫存量將有所降低。
從8月下旬以來，房企普遍加大了推盤力度，且以價位不高的普通住房為主。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，盡管房價并未實質(zhì)下降，但在信貸政策仍屬寬松范圍內(nèi)，“金九銀十”市場熱銷的可能性較大，這或?qū)⒓涌烊齑娴牟椒ァ?
此外，來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，受樓市調(diào)控影響，近幾個月來，全國商品房施工面積增速持續(xù)下滑，新開工面積則連續(xù)4個月保持同比下降，且降幅不斷擴(kuò)大。這也被認(rèn)為將影響到庫存的補(bǔ)充，以及未來的市場供應(yīng)。
部分城市供應(yīng)或放緩
根據(jù)北京市住建委的信息，截至9月5日，北京市的新房住宅庫存(期房+現(xiàn)房)為76877套，繼續(xù)保持在8萬套以下的低位。按照8月份的成交量，這部分庫存的消化周期尚不足5個月。受政策預(yù)期不確定的影響，今年8月中旬以來，北京甚至一度出現(xiàn)半個月的“期房供應(yīng)荒”，這在往年并不多見。
上海易居房地產(chǎn)研究院的報告稱，在本輪庫存周期中，三線城市庫存呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，一二線城市的新建商品住宅庫存則明顯處于停滯，甚至是下降的趨勢中。
業(yè)內(nèi)人士分析，造成這種現(xiàn)象的原因主要在于近幾個月來，熱點(diǎn)城市的成交量持續(xù)保持高位，庫存消化明顯。而近幾年來，房企拿地和開發(fā)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，已經(jīng)由一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市，極大地補(bǔ)充了當(dāng)?shù)貛齑妗?
據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，除北京外，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、福州等熱點(diǎn)城市的住房庫存也面臨著較短的消化周期。長期來看，個別熱點(diǎn)城市后續(xù)供應(yīng)堪憂。上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，2009年以來，北上廣深4個城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則只有650萬平方米左右。按照現(xiàn)有的住宅市場消化能力，這四個一線城市的新增土地消化周期均不足三年半。此外，杭州、長沙、蘇州、東莞等城市的土地去化周期同樣不足這一水平。而相比之下，武漢、天津、青島、沈陽等城市的消化周期在7年至10年之間。
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