持續(xù)已久的樓市調(diào)控政策正在讓市場(chǎng)發(fā)生微妙變化，島城二手房市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)甩賣房產(chǎn)的案例。21日上午，記者采訪了解到，一位神秘的炒房客在科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)一次性掛出了10套房源，而不少持有三四套房產(chǎn)的投資性客戶的身影也頻頻出現(xiàn)在各大品牌中介店內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士分析，去年開始島城房?jī)r(jià)走上下行軌道，今年投資房產(chǎn)的升值幅度非常小。
 
    “昨天一位客戶一次性掛出了10套住宅，分別位于市南區(qū)、嶗山區(qū)和市北區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，掛牌價(jià)格也相對(duì)溫和。”21日上午，科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理孫杰說。記者注意到，市南區(qū)的一套房源位于中海銀海一號(hào)，94平方米的房源掛牌價(jià)為170萬，而位于市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)的6套酒店式公寓，掛牌單價(jià)為12500元/平方米，都是小戶型。
 
    “這位炒房客是山東人，除了這10套房產(chǎn)外，還有四棟樓，其中一棟樓擬轉(zhuǎn)手出讓，總建筑面積在5000平方米左右。”孫杰說，從調(diào)控以來，如此大手筆甩盤的案例，他還是頭一次接觸。
 
    記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等品牌中介了解到，類似的甩盤案例還不多見。“但有些持有三四套房源的本地投資性客戶，還是非常多見的。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部市場(chǎng)部經(jīng)理李蘭玉說，上周一位本地的投資客戶就一次性掛出了3套住宅，尋找買家。
 
    ■分析

    投資性需求恐慌加重

    “市場(chǎng)上投資性客戶甩單案例漸漸增多，歸根結(jié)底是受到了調(diào)控政策的影響。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說，而且這部分投資性客戶多數(shù)是在2009年到2010年期間接的盤，由于買在了價(jià)格高位，在樓市經(jīng)歷始自去年以來的調(diào)控政策以后，樓盤的價(jià)格并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的大漲。
 
    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從去年8月份以來，島城新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)同比環(huán)比雙雙下降的情況，截至今年的7月份，新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的持續(xù)下跌，到今年的7月份更是創(chuàng)下了同比最大跌幅。“這意味著從去年8月份開始，青島的新建商品住房不僅沒有漲價(jià)，反而下降了。”馬光明說，也就是說，一年多來，多數(shù)投資新房的購(gòu)房者，并沒有賺到錢。現(xiàn)實(shí)情況是，由于島城限購(gòu)令的施行，更多的投資性客戶因?yàn)榭吹瓨鞘校_始逐漸淡出房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。“上半年的投資性客戶少之又少，占不到1成的比例。”樓市分析人士張百忍說。
 
    今年房產(chǎn)升值幅度不大

    “根據(jù)我們一年以來的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年投資房地產(chǎn)的收益是非常小的，尤其是李滄、黃島、城陽等‘重災(zāi)區(qū)’，降價(jià)幅度比較大，基本是貶值的。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說，相比之下，市南、嶗山等區(qū)域的價(jià)格還算是比較剛挺，真正降價(jià)也不多。
 
    所謂“重災(zāi)區(qū)”，據(jù)馬光明介紹，是因?yàn)檫@三個(gè)區(qū)域存量太大。“不僅表現(xiàn)在已取得預(yù)售的存量，還有土地的存量也很高，而需求相對(duì)較少，新盤項(xiàng)目只有降價(jià)，才能快速回籠資金。”馬光明說。

    盤點(diǎn)近期的樓市可以發(fā)現(xiàn)，去年市北區(qū)的中海紫御觀邸曾打出豪宅直降百萬的優(yōu)惠；城陽區(qū)的龍湖、青特、卓越三家大鱷的價(jià)格戰(zhàn)也愈演愈烈，至今沒有停止，卓越甚至推出了“買一套住宅送一套商鋪”的優(yōu)惠政策；黃島區(qū)的紫檀山項(xiàng)目則推出了“40套房源團(tuán)購(gòu)半價(jià)，直降400萬”的優(yōu)惠。
 
    青島銳理數(shù)據(jù)曾對(duì)2009年以來的樓市價(jià)格做過專門的分析。“2009和2010年，就七區(qū)來說，每年平均漲幅在20%左右，而且是各個(gè)區(qū)域普漲，只是有的漲幅大，有的漲幅小。”馬光明說，但2011年是一個(gè)滯漲期，各個(gè)區(qū)域平均漲幅在5%左右，若考慮到通脹因素則相當(dāng)于沒漲；2011年底到2012年初，各個(gè)區(qū)域出現(xiàn)分化，李滄、城陽 、黃島等區(qū)域確實(shí)降價(jià)，整體跌幅在10%-15%，四方、市北、市南、嶗山，跟2011年差不多，只有5%左右的漲幅。

 

    買房賺租金不如吃利息

    如果房子短期內(nèi)無法出手，轉(zhuǎn)售為租的收益是不是劃算呢？工商銀行青島市分行的理財(cái)師李青算了一筆賬。以100平方米、120萬元的房源為例，目前的月租金是2500元，一年的租金一共是30000元。“120萬元的房款存定期一年，如果按利率上浮10%計(jì)算，一年定期存款的利率為3.3%，累計(jì)利息39600元。”李青說，這樣看來，房子租出去的盈利，還不如同樣的房款存在銀行吃利息劃算。“一般的保本理財(cái)方式收益相對(duì)不算很高，但一年算下來，4% 以上的收益還是不難實(shí)現(xiàn)的。”李青說。
 
    青島銀行城陽支行理財(cái)師閆崢說，與國(guó)有大銀行相比，一些股份制銀行和城商行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品收益率更高一些，許多理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率甚至能達(dá)到5% ，120萬元的房款投入金融產(chǎn)品 ，收益能達(dá)到60000元，較房租收入要多一倍，并且基本上是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。

    ■專家

    房?jī)r(jià)并不具備大幅反彈條件

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份我國(guó) 70個(gè)大中城市中 ，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比價(jià)格上漲的城市比上月增加了25個(gè)。事實(shí)上，從5月份以來，環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)就一直在增加。從7月份的數(shù)據(jù)看，盡管這些城市的漲幅均未超過0.7%，但是一再攀升的城市數(shù)著實(shí)令人不安。
 
    當(dāng)前，房?jī)r(jià)是否面臨大幅反彈？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏認(rèn)為，目前并不具備大幅反彈的條件。她說：“當(dāng)前并沒有刺激房?jī)r(jià)上漲的政策環(huán)境。與2009年相比，盡管同樣面臨經(jīng)濟(jì)下行，但如今政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，特別是國(guó)務(wù)院最近又派出督查組專項(xiàng)督查房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)情況，再次表明堅(jiān)定調(diào)控的決心。”
 
    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說：“一些限購(gòu)城市的成交量上升，大多因?yàn)閯傂孕枨笕胧小６苿?dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的核心原因是投資投機(jī)性需求，由于目前限購(gòu)政策并未退出，還將繼續(xù)從嚴(yán)，所以房?jī)r(jià)不存在全面反彈的基礎(chǔ)。”
 
    中央政治局會(huì)議明確要求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。如何做到“切實(shí)”？受訪專家表示，一方面要嚴(yán)格落實(shí)已有的調(diào)控政策，另一方面要加快房地產(chǎn)制度建設(shè)步伐。

    買房賺租金不如吃利息

    如果房子短期內(nèi)無法出手，轉(zhuǎn)售為租的收益是不是劃算呢？工商銀行青島市分行的理財(cái)師李青算了一筆賬。以100平方米、120萬元的房源為例，目前的月租金是2500元，一年的租金一共是30000元。“120萬元的房款存定期一年，如果按利率上浮10%計(jì)算，一年定期存款的利率為3.3%，累計(jì)利息39600元。”李青說，這樣看來，房子租出去的盈利，還不如同樣的房款存在銀行吃利息劃算。“一般的保本理財(cái)方式收益相對(duì)不算很高，但一年算下來，4% 以上的收益還是不難實(shí)現(xiàn)的。”李青說。
 
    青島銀行城陽支行理財(cái)師閆崢說，與國(guó)有大銀行相比，一些股份制銀行和城商行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品收益率更高一些，許多理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率甚至能達(dá)到5% ，120萬元的房款投入金融產(chǎn)品 ，收益能達(dá)到60000元，較房租收入要多一倍，并且基本上是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。

    ■專家

    房?jī)r(jià)并不具備大幅反彈條件

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份我國(guó) 70個(gè)大中城市中 ，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比價(jià)格上漲的城市比上月增加了25個(gè)。事實(shí)上，從5月份以來，環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)就一直在增加。從7月份的數(shù)據(jù)看，盡管這些城市的漲幅均未超過0.7%，但是一再攀升的城市數(shù)著實(shí)令人不安。
 
    當(dāng)前，房?jī)r(jià)是否面臨大幅反彈？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏認(rèn)為，目前并不具備大幅反彈的條件。她說：“當(dāng)前并沒有刺激房?jī)r(jià)上漲的政策環(huán)境。與2009年相比，盡管同樣面臨經(jīng)濟(jì)下行，但如今政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，特別是國(guó)務(wù)院最近又派出督查組專項(xiàng)督查房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)情況，再次表明堅(jiān)定調(diào)控的決心。”
 
    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說：“一些限購(gòu)城市的成交量上升，大多因?yàn)閯傂孕枨笕胧小６苿?dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的核心原因是投資投機(jī)性需求，由于目前限購(gòu)政策并未退出，還將繼續(xù)從嚴(yán)，所以房?jī)r(jià)不存在全面反彈的基礎(chǔ)。”
 
    中央政治局會(huì)議明確要求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。如何做到“切實(shí)”？受訪專家表示，一方面要嚴(yán)格落實(shí)已有的調(diào)控政策，另一方面要加快房地產(chǎn)制度建設(shè)步伐。