后調(diào)控有幾種可能

    中國重汽房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理楊斌對于后調(diào)控的可能性判斷為:“無可能,更無必要”。他認(rèn)為,目前政策已經(jīng)完全到位,成交量的放大不過是冰點(diǎn)之后的復(fù)蘇,回暖并非過熱。對于傳言較廣的房產(chǎn)稅,他認(rèn)為,“普遍收取”的政策亦值得商榷,任何一種稅收的收取都會給敏感的剛需購房者造成成本疊加,增加購房者負(fù)擔(dān)。而另一個理由則是對中國整體經(jīng)濟(jì)的不樂觀,實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)業(yè)不可能脫離整體的經(jīng)濟(jì)背景而一枝獨(dú)秀。

    而綠地集團(tuán)山東事業(yè)部總經(jīng)理侯光軍對政策的加碼持相同看法:“短時間出臺新政沒有可能,新政策不管是房產(chǎn)稅還是其他,都需要很長時間的醞釀期?！彼硎?從交流的情況來看,調(diào)查組是就政策執(zhí)行的情況進(jìn)行摸底,但也發(fā)出一個防止房價抬頭的信號,所以十八大之前,調(diào)控政策亦不會放松。

    眾開發(fā)商對于濟(jì)南的信心來自于平穩(wěn)的樓市表現(xiàn)。在侯光軍看來,濟(jì)南房價的上漲屬于成本性上漲,如材料、人工。楊斌談道,與其它省會城市或計劃單列城市相比,濟(jì)南的房價一直偏低。而政策對其影響也相對滯后,往往要比其它城市晚半年的時間。

    一線的恐慌與濟(jì)南的淡定
 
    從各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,房價的表現(xiàn)確乎觸動了那根敏感的神經(jīng)。報告顯示,7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8717元/平米,環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個城市環(huán)比上漲,30個城市環(huán)比下跌。與上月相比,環(huán)比上漲的城市個數(shù)增加25個。

    成交量降幅的收窄,正在傳遞市場平穩(wěn)跡象?！霸趯?shí)施最嚴(yán)格限購政策的北京、上海、廣州,成交量也出現(xiàn)了明顯回升,這說明限購政策已不足以抑制銷售的回升?！笔缆?lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析顯示。而土地市場也有暗流涌動,北京、廣州等城市相繼出現(xiàn)的“地王”讓業(yè)內(nèi)平添了幾分擔(dān)憂。在北京,和裕地產(chǎn)以37875元/平米的樓面價捧得一商業(yè)金融地塊,成交價位居北京歷史上同類地塊第二位；在此之前,赫華恒瑞地產(chǎn)以26.3億元購得北京萬柳地塊,折算樓面地價近4萬元/平米,刷新了北京和全國單價地王紀(jì)錄。地王“四處開花”試探市場底線,大量高溢價地塊的出現(xiàn)無疑增加了中央有關(guān)部門對于房地產(chǎn)市場的關(guān)注,而一線城市出現(xiàn)的政策恐慌多來源于此。

    與一線城市沉浸于“房產(chǎn)稅擴(kuò)容”與“利用個人住房信息系統(tǒng)精確打擊投資性購房”等恐慌相比,濟(jì)南的樓市絕地復(fù)生但無疑“遜色”很多。從上半年成交情況來看,命運(yùn)多舛的樓市1月份成交僅120套,2月份開始有所突破,成交1759套,3月份成交2316套,4月份成交2866套,5月份成交2617套,6月份成交3289套,7月市場成交達(dá)到今年來的峰值,達(dá)到4150套的新高。世聯(lián)怡高對此判斷,這一現(xiàn)象由之前數(shù)月數(shù)個利好因素累加作用形成:市場調(diào)控松綁預(yù)期形成,開發(fā)商低價房源大量入市,剛需由觀望到出手；而另一方面,央行兩次降息,使得購房貸款利率將大幅降低,這針強(qiáng)心劑加快了樓市復(fù)蘇。

    受銷售量放大的積極影響,2012年上半年,濟(jì)南土地成交53宗,315.81萬平米,相比去年同期宗數(shù)上漲23.26%,面積上漲160.44%。由于土地供應(yīng)量的大增,土地成交面積上漲一倍有余。但以上土地以底價成交為主,成交的53宗土地中,僅有三宗土地為溢價成交。
 
    調(diào)控要回歸本質(zhì)

    調(diào)控的目的是什么?記者采訪中,購房者對于調(diào)控并非一片叫好之聲。一位購房者就其2011年初在濟(jì)南東部購買的房產(chǎn)算了一筆賬——總房款673670元,首付30%為202101元,剩余房款做了30年商業(yè)按揭,以基準(zhǔn)利率進(jìn)行按揭還款,每月需支出3153元,這筆貸款給她帶來不小開支壓力,所以她非常懷念8.5折優(yōu)惠利率,更對7折利率艷羨不已,“相比8.5折優(yōu)惠利率,我每月需要多支出300多元,30年下來,也需要多付十多萬呢!”事實(shí)上,不少購房者都對此進(jìn)行過比較,調(diào)控帶來的房價優(yōu)惠基本上被按揭利率和折扣上升“吃”掉了。

    不少業(yè)內(nèi)人士也在反思調(diào)控的目的。楊斌談道,事實(shí)證明在此過程中老百姓得到的實(shí)惠并不多,除了金融成本增加,還要開多種證明,購房者需要付出的精力和時間成本隨之增加。不單是購房者,開發(fā)商也需要付出更多成本,首先,融資成本急劇上升,社會融資的成本動輒15%以上,20%的也屢見不鮮；其次,各類監(jiān)管資金的增加也使房企的成本加大,購房者成本相應(yīng)增加。所以他呼吁政府理順關(guān)系,防止借調(diào)控之名的成本增加,從而達(dá)到降房價的目的。

    他表示,政府應(yīng)建立梯次消費(fèi)保障體系,讓廉租房、公租房、限價房、商品房等形成差別供給,讓購房者各得其所。他給了一個形象的比喻,“這就同汽車消費(fèi)一樣,買奧迪與買奧拓,前者的購置稅高很多,但從未有人認(rèn)為這有什么不妥”。