地處上海外環之外的閔行星河灣樓盤，9月25日將迎來其一期開盤的日子，本報從該樓盤銷售處獲知，其最小戶型250平方米，售價也要在1000萬以上。如此，上海的外環之外，也出現了4萬以上的房價。

　　支撐閔行星河灣開出如此高開盤價的基礎，是上海樓市于8月末的反轉。上海佑威房地產研究中心提供本報數據顯示，在此前的一周(8月30日-9月5日)，上海市商品住宅成交面積為24.2萬平方米，環比前周大漲39%，繼4月樓市新政后首次突破20萬平米。

　　8月末，上海樓價出現戲劇性一幕，受中高端樓盤領漲帶動，上海商品房住宅成交均價達22366元/平方米，環比前周進一步上漲5%。由是，上海已經呈現了連續三周價格上漲。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生告訴本報，不僅是上海，全國一線城市的成交量其實都在回暖?！拔覀冋诮y計100大城市的數據，呈現的情形環比7月份將增加很多?！?

　　以征收土地和房屋交易為主的契稅增長，亦反映出樓市冷暖實情。上海市財政局最新公布數據顯示，盡管7月份同比出現下降，但上半年上海地區契稅的同比增長仍達34%。

　　一手二手同時回暖

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟告訴本報記者，上周(8月30日-9月5日)上海新建商品住宅成交均價繼續攀升，主要與單價3萬元/平方米以上的中高端項目成交大幅回升有關，其比重從8月初的10%上升至目前的15%。

　　例如萬科翡冷翠園，8月31日推出24棟，即刻成交12棟，另外還有2棟被預訂，平均成交價格達74977元/平方米。

　　與此同時，剛性需求購房者的比例正在擴大，21世紀不動產公布，外省市人群也成為8月上海交易量回升的重要力量。從買家地域來源上看，8月外省市人群購房占比達45.29%；而上海本地購房者的交易套數占比為51.44%；另一部分則為外籍和港澳臺人士。

　　“目前成交量上去，主要是由于一線城市一部分樓盤房價適當下降，以價換量，是政府和市場都愿意看到的結果，可以說是政府有形的手和市場無形的手綜合推動的結局。而成交總體均價上升，是由于一部分高端的樓盤帶動的結果?！甭櫭飞硎?。

　　上海市政府對于即將到來的樓市“金九銀十”，也并不是沒有防備。9月2日，上海市房管局出臺上海商品房預售管理“滬5條”，要求強化市場監管、嚴格商品房預售許可證管理等，維護房地產市場秩序。上海市房管局要求，新盤的預售面積不得低于3萬平方米。

　　上海望源房地產董事長季寶紅對本報表示，上海目前出臺的預售管理“滬5條”對房地產市場目前的運作意義不大。“上海目前樓市成交量上去，是因為一批樓盤適當降價。”

　　但無論如何，上海的樓市已呈現反轉之勢頭，而二手房市場的回暖態勢更加明顯。9月6日，21世紀不動產上海區域市場中心數據顯示，8月，上海二手房共成交1.25萬套，環比大幅增長58%，成交均價1.71萬元，出現大幅反彈。

　　不過，同比2009年7月，成交量仍舊下降47%。與上海二手房市場多年來1.5萬套的月度正常成交套數水平，今年8月的二手房市場成交量仍有一定差距。

      帶動土地市場

　　一旦樓市回暖，對于一級開放商地方政府而言，即意味著地市的新一輪熱潮也即將到來。

　　9月1日，上海第56號土地公告中四幅地塊完成出讓，其中最受關注的松江新城廣富林2-5住宅用地被合生房地產開發有限公司(下稱合生)從9名競爭者手中搶得，地塊成交總價12.46億元，折合樓板價為16488元/平方米，溢價率高達131%。

　　這幅土地單價甚至高于調控前招商地產和萬科2月底聯合摘得的廣富林2-4地塊，在樓市迅猛的2月，當時土地樓板價也只有16378元/平方米。

　　上海提供本報的數據顯示，過去一周，上海住宅成交面積最大的樓盤是保利集團位于上海寶山區顧村公園的保利葉都項目，其以1.6萬的均價一共售出239套，面積22141平方米。幾天時間，僅這一項目就為保利回流了3.6億以上的資金。

　　而保利地產在7日的公告上顯示，公司8月份實現簽約面積83.31萬平方米，實現簽約金額68.42億元，創公司單月銷售最高紀錄?；鼗\資金后，與此同時，保利旗下3家子公司近期共耗資17.1億拿下9幅地塊。

　　9月8日，位于世博板塊的黃浦江沿岸E18地塊地塊將現場競拍，目前，已經確定加入預申請的有包括新鴻基在內的5家開發商。業內人士預測，在樓市已經回暖的情形下，同時受世博板塊的驅動，9月8日，上海即將誕生新的地王。

　　不過，上海等一線城市樓市近期回熱的持續性并不為業內人士看好。

　　“金九銀十的上海樓市大漲的可能性不大，所以到了9月之后，由于經濟層面的總體考慮，中央和地方對于樓市的后續難會有一劍封喉的政策出爐?！?

　　中國房產信息集團執行董事朱旭東告訴本報，總體上看，想重現2009年的樓市并不可能，“因為，如果成交量繼續上去，價格就會適當上調，但如果調得多，國家就會有一定的配備政策出來。

　　季寶紅對本報記者表示，9月之后，今年的樓市政策應該會以穩定為主，大漲可能性也不大?！皬牧硪粋€角度看，上海的樓市至少也難大跌，因為在中央沒有給地方稅收上進行一定讓渡的情況下，想要切斷土地財政的發展模式很難，目前的情形其實各方利益相對能如愿?！?/P>