俗話說，三十而立，四十不惑。人到中年很多問題也就相繼出現，原本住的小婚房不能滿足升級的需要，想住得大一點、寬敞一點，生活得更有品味一點。這時候，現有的經濟狀態和未來可能出現的機會，都是我們需要考慮的因素。

　　那么，如何實現中年中產階級的換房需要呢？近日，記者采訪了市民鄭先生，他的生活狀態更有“樣本意義”，島城銀行界分析人士指出，他所代表的中年一代在理財結構上相對單一 、穩定，儲蓄及不動產占了大頭，其保障性又不強，想實現換房的夢想不妨先換一下思路。

　　案例

　　中年人想“升級”的苦惱

　　目前，鄭先生夫婦倆均39歲，受過良好教育,鄭先生研究生學歷，某大型企業中層管理人員，太太本科學歷，在一家小企業做總監，事業處于上升期，薪資還有上漲的空間，每年有5%左右的漲幅。夫妻倆都有社保，還買了總保額10萬的泰康人壽分紅型重大醫療保險，其中鄭先生7萬元，太太3萬元，每年付4400元的保費。有一套60平方米的住房，當前市值50萬元左右，另有存款12萬元。目前，約有4萬元房貸未還。在老家還有一塊80平方米左右的老房子，閑置狀態，目前市值1.2萬左右。

　　鄭先生稅后收入8000元/月左右，年底會有獎金2萬元左右；太太稅后5000元/月，年底雙薪。小孩5歲，夫妻倆與父母同住，家庭日常支出4500元/月左右（含按揭、生活費、私立幼兒園學費等）。

　　理財目標

　　一兩年內換套大房子

　　1、一兩年內想換一套大房子，目前樓市受到調控，不知明年會如何。總價在85萬元左右是能承受的。現有住房預計出租，月租1700元/月左右，但不想因換房降低生活品質；

　　2、增加家人保障，是否有適合父母的醫療保險；

　　3、為孩子的未來教育和自己退休后的生活打好基礎；

　　4、五年內還會考慮買一輛車。

　　財務分析

　　財務現狀：投資太單一應重新規劃

　　首先要分析一下家庭財務狀況，中信銀行青島分行理財師孟繁霖表示，鄭先生夫婦儲蓄能力相當強，拋開他們的年終獎金不算，目前每月有8500元左右的節余，占到了家庭月收入65%；另一方面，資產構成僅房產和清一色定期存款，暴露出該家庭目前的一個理財弊病：資金流動性差，投資渠道單一、收益低。

　　所以對目前的資產進行調整，重新布局投資規劃顯得尤為關鍵，不僅可以抵御通貨膨脹的侵蝕，還可為家庭添加其它收入來源。

　　目標分析

　　賣小房換大房 買車可等等

　　針對鄭先生的情況，孟繁霖分析如下：想換置一套大房子，總價款在85萬元以下可承受的話，根據家庭經濟能力，按三成的首付算，購房時最少得最準備24萬元，假如不換購的話直接購買，那樣資金壓力較大。

　　再者，鄭先生家目前市值50萬元的房產若保留下來投資，假定每月1700元的租金收入，年投資收益率為4.08%，顯然，保留現有住房做投資而另外掏錢買房是不劃算的，因為投資收益無法抵消貸款利息，建議鄭先生換置。

　　保險方面，鄭先生夫婦想為父母買上醫療保險，父母目前的年齡應該在60歲左右，50歲通常被劃為投保的一個價格分水嶺，50歲以上的中老年人如果購買重大疾病險這樣的險種，付出的保險費幾乎與能提供的保險金額等同，這對投保人來說失去保險的意義。

　　夫妻倆作為家庭的主要勞動力，才是家庭當中最需要保障的人。首先，根據父母贍養責任、小孩撫養責任、家庭債務等各方面的需要確定夫妻倆的人壽保險；其次，在社保的基礎上，購買保額10-20萬元的重大疾病保險；最后，購買2-3倍人壽保險保額的意外保險。小孩目前5歲，建議購買足額的兒童健康醫療險、兒童意外傷害險即可。

　　另外，想要在孩子高中畢業或上大學1-2年后送出國留學，目前小孩僅5歲，高中畢業還有13年時間，按夫妻倆的收入能力，應該不存在什么問題。

　　最后是買車的問題，地鐵將在幾年后開通，會帶來很多方便，如果上班不遠，先滿足購房目標后再考慮何時買車比較理性。 本版撰稿 記者 景虹

　　建議1：

　　負債不超過收入50%

　　房子小了，換大的；住得遠了，換向城里；城里交通太擁堵了，換向郊區……每個人都有自己實際的居住需求。隨著收入的提高，中產階級的隊伍不斷壯大，他們對于自身的住房條件提出了更高的需求。“而這樣的需求卻在去年第三季度以來的市場低迷期中大量聚集，隨著三四月份市場的小幅回暖，這樣的需求得以迎來集中爆發的節點式。”島城一家大型房產中介的客戶經理梁先生說。

　　“未來，改善型需求會是個大趨勢，且在近段時間應該會迎來一次集體爆發。”他說。另外，專家建議，對于購房者來說還是應該量力而行，因需制宜，不要盲目追求一步到位。 “一般來說，房貸與其他外債的還款比例應該不超過家庭收入的50%，建議理性換房。”青島銀行財富管理中心理財師陳巖巖說。

　　建議2：

　　老年人換房首選位置

　　老年人的收入來源往往是退休金或是兒女給的贍養費，這些收入一般不會太多，再加上老年人的一些醫療、體檢、營養品等開支，其實老年人每月的結余非常有限。因此，置業顧問提醒老年人，在購房過程中首先要想到的重要一點就是房價，心里必須有個譜，對自己的經濟情況和家庭收入有一個明確的概念。“對于大多數老人而言，總房價低于30萬元是合理的，如果說高于這個范疇，壓力肯定將變大。”一位置業顧問坦言。

　　一般而言，老年人喜歡挑選的房源不外乎為“三大距離”，即離子女近、離醫院近、離購物場所近。老年人在購房時要盡量選擇和子女住得近些，發生緊急事件后，子女能夠及時到達，平時生活中也能有個照應；人到老年，身體機能也逐漸減弱，患病的幾率較高，因此周邊需要有配套的診所或者醫院，以便突發意外可以及時就近診治；此外，周邊配套設施齊全與否，也決定著老年人生活是否便利，比如像菜場、公園、健身場所等，都是老年人最為關心的因素。