預(yù)告登記可防

　　開發(fā)商“一房多賣”

15日，濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心走進(jìn)高新區(qū)中鐵匯展國際，為市民辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并對(duì)預(yù)告登記業(yè)務(wù)進(jìn)行了專題宣傳。這意味著濟(jì)南市全面開展商品房預(yù)告登記業(yè)務(wù)，市民即日起可申請(qǐng)預(yù)告登記。

　　由于市場(chǎng)上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1至2年。有些不法開發(fā)商借機(jī)“一房兩賣”，甚至“一房多賣”，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益。

購房人支付房款后，在等待取得房屋產(chǎn)權(quán)的漫長過程中，如何預(yù)防賣方“一房兩賣”?濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長姜秀杰說，預(yù)告登記可以規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)。一旦購房者對(duì)所購房屋辦理了預(yù)告登記，就從法律上宣告了自己成為這套房屋的唯一權(quán)利人，此后開發(fā)商再對(duì)這套房子進(jìn)行銷售等產(chǎn)權(quán)處置是無效的。

　　濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《物權(quán)法》出臺(tái)后，國家在法律層面賦予了購房者保護(hù)自身權(quán)利的新武器，那就是預(yù)告登記制度。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人訂立買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

　　辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。老百姓購買預(yù)售的住房，訂立預(yù)售合同后，只享有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒有排他的效力，所以購房者無法防止開發(fā)商再將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人，僅能在這種情況發(fā)生時(shí)主張開發(fā)商違約進(jìn)行損害賠償，而無法獲得指定的房屋。

　　簽合同時(shí)

　　就要約定預(yù)告登記

　　在商品房交易過程中，網(wǎng)簽合同是買賣過程中唯一合法的合同，這也是維護(hù)購房者權(quán)益的有效方式。與此相比，預(yù)告登記又有什么不同?

　　對(duì)此，濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)人介紹，網(wǎng)簽只是政府規(guī)定的一種合同形式，簽訂合同后，購房者只享有合同法的請(qǐng)求權(quán)。而預(yù)告登記是對(duì)物權(quán)的一種保證，一旦發(fā)生“一房多賣”現(xiàn)象，法院在對(duì)產(chǎn)權(quán)判決時(shí)也是依據(jù)物權(quán)法判決，預(yù)告登記的購房者將對(duì)房子產(chǎn)權(quán)有優(yōu)先權(quán)和排他權(quán)。

　　預(yù)告登記是如何發(fā)揮作用的?濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)人介紹，按照濟(jì)南市商品房銷售、備案的運(yùn)行機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理預(yù)售前，首先應(yīng)要到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)測(cè)繪數(shù)據(jù)成果掛接入庫，測(cè)繪機(jī)構(gòu)根據(jù)開發(fā)公司規(guī)劃施工圖，按照預(yù)測(cè)繪規(guī)范出具預(yù)測(cè)繪報(bào)告，登記機(jī)構(gòu)將據(jù)此建立預(yù)銷售樓盤表，這樣原來無形的樓盤，通過“物理樓盤表”的形式固化下來，使購房者所購買的期房具有唯一性。

　　購房者購買商品房后申請(qǐng)預(yù)告登記，可以通過“物理樓盤表”準(zhǔn)確找到房屋，若再有其他人申請(qǐng)預(yù)告登記或開發(fā)公司再進(jìn)行其他處分時(shí)，因該房屋上存在預(yù)告權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)將不予受理。

　　“預(yù)告登記需要買賣雙方在訂立合同時(shí)對(duì)于辦理預(yù)告登記的事項(xiàng)進(jìn)行事先約定。”濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)人提醒。

　　如何辦理預(yù)告登記

　　《房屋登記辦法》規(guī)定了辦理商品房預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)提交的材料：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、已登記備案的商品房預(yù)購合同、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定及其他必要材料。經(jīng)過網(wǎng)上簽約和合同備案后，買賣雙方持規(guī)定資料共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)即可。濟(jì)南市七個(gè)區(qū)的預(yù)告登記均可直接到房產(chǎn)大廈二樓交易大廳申請(qǐng)辦理。申請(qǐng)預(yù)告登記后三個(gè)工作日可以辦結(jié)。根據(jù)發(fā)改價(jià)格【2008】924號(hào)文的規(guī)定，辦理登記所需費(fèi)用為登記費(fèi)80元/套。