5月25日，國際評級機構標準普爾再度為陰霾下的中國房地產企業敲響警鐘。標普表示，大多數中國開發商的短期債務已經達到歷史高位。綠城中國、沿海家園、恒盛地產等7家中資地產股被著重點名，認為其“將面臨大量的海外債務和信托貸款到期，加上銷售執行較差，流動性表現疲弱，未來的再融資風險將更大”。
　　目前，標普所研究的30家房企未來12個月的到期債務同比增長57%，現金儲備同比下降12%。不僅僅是在港上市的中資地產股，Wind資訊數據顯示，146家A股上市房企2011年總負債為14431.5億元，同比增長30.4%，存貨同比增長40.3%，短期借款與一年內到期負債同比猛增57.5%，而貨幣資金同比減少5.1%，籌資凈現金額更是同比驟降40%。
　　在銷售和融資兩條資金渠道不斷枯竭的情況下，土地款、高息債償付、信托到期、銀行還貸等壓力愈發重壓房企，尤其是中小房企，再度面臨巨大的生死考驗，殘酷的行業洗牌正在不斷蔓延。
　　短債“猛如虎”
　　被標普當場“亮黃牌”的7家房企分別是綠城中國（3900.HK）、沿海家園（1124.HK）、合生創展（0754.HK）、上置集團（1207.HK）、寶龍地產（1238.HK）、恒盛地產（0845.HK）以及盛高置地（0337.HK）。
　　標普指出，2012年許多獲評級開發商面臨較高的再融資風險，因借款成本上升和融資渠道收窄，特別是那些信托和境外債務在到期債務中所占比例高的開發商。上述點名的7家內地房企就恰屬此類：借款成本普遍上升，且融資渠道減少，從而嚴重削弱了其盈利能力和現金流。
　　其中，恒盛地產被給予“負面”評級，其2011年年末現金余額占2012年到期債務規模的34%，其到期境外債務和信托貸款規模同樣占2012年到期債務規模的34%，流動性低于適當水平；上置集團上述兩項指標占比分別為60%和17%，流動性疲弱。
　　30家房企的整體狀況都不容樂觀，根據標普的計算，其未來12個月內的到期債務規模較上年同期增長57%達1560億元，同時現金儲備下降12%至1760億元。
　　“在這些到期債務中，42%是境內外債務和信托貸款。截至今年年初，信托貸款共有500億元，且到期日期非常集中，預計今年將有60%即300億元的信托貸款到期。”標普副董事陸楓表示，一旦房地產信托集中到期而其他融資渠道又被堵塞，將會出現一批房企倒閉。
　　標普數據顯示，目前上述企業所選信托融資僅占債務結構的10%，另外三條渠道分別為境內銀行貸款(占51%)、境外債券(占25%)以及境外銀行貸款(占14%)。
　　“這些評級較低的開發商的情況尤其嚴峻，不少企業年底的現金余額只能覆蓋低于50%今年到期的借款，而這些債務償還靈活度的空間已經很小。”陸楓稱，“境外債務受市場的波動影響很大，在市場波動非常大的情況下，這些債務可能會大幅度地收縮；而國內的信托貸款受銀監會監管，在市場投機氣氛比較濃的情況下，信托貸款量增長也逐漸呈下滑趨勢。”
　　據了解，目前境外融資成本也較上年有所提高，約上升1%左右，且融資期限相應降低，由原來的5年期變為3年期或是更短。各類融資渠道成本的大幅上升，正在不斷削弱房地產公司的現金流和利潤率。
　　業內人士表示，國內信托貸款的利率也開始大幅升高，而國內的銀行貸款雖相對寬松，但對于中小開發商而言，要想取得新的項目貸款仍相對困難，除非把舊賬還上且不增加總額度。
　　A股重災區
　　又何止是中資地產股，A股房企更是重災泛濫。激增的總債務、短期債務和存貨令A股房企壓力重重，而不斷下降的籌資現金流和貨幣資金更令其難以喘息。
　　從短期負債和一年內到期的非流動負債與貨幣資金的比值來看，2010年這一比值為0.7，而2011年則變為1.1，償債形勢逆轉十分明顯。
　　目前，缺乏更多融資渠道的絕大多數A股房企都在謹慎收縮戰線：降低新開工面積，幾乎鮮有拿地舉動，并幾乎全部在年報中提到政策和市場的壓力巨大。
　　以近期頗受關注的濱江集團（002244.SZ）為例。自上市以來擴張態勢良好的濱江集團在杭州地區限購后遭受沉重打擊，其通過降價促銷實現近33億元的銷售額，仍然遭到評級機構瑞銀下調評級。瑞銀認為，濱江集團“以價換量”帶來的銷售增長已被市場預期，而其加大促銷力度主要是因資金壓力。
　　瑞銀引用數據顯示，濱江集團2012年一季度末凈負債率為108%，短期有息負債為15.7億元，而貨幣資金下降至5億元，明顯呈現出短期財務狀況緊張的局面。
　　觀察濱江集團近4年的核心財務指標，資產負債率不斷上升，而流動比率和速動比率均不斷下降。2010年公司存貨為133億元，而2011這一數字猛增至267億元，存貨去化壓力增大。
　　從A股最近的公告情況看，中小房企顯然是半年業績預減或預虧的“重災區”。目前已經作出中報預告的房企，超過60%都是業績下滑或虧損。
　　其中嘉凱城（000918.SZ）成為最大的“空頭”，其預計2012年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤約虧損3.5億元，同比下滑4901.14%，虧損的主要原因是一季度房地產行業的整體環境對公司的項目銷售和結算價格產生了一定的影響，導致可確認收入減少。
　　正略鈞策管理咨詢合伙人兼副總裁薛迥文在接受本報采訪時表示，無論是對財務安全底線的自制力，還是通過控制拿地或降價促銷等掉頭的及時性，中小型房企明顯“技遜一籌”。而從抗風險角度看，中小房企不像大型房企可以通過產品和區域多元化適度分散風險。
　　“從金融支持角度看，中小房企顯然也屬于銀根收緊的棄子；產品市場上，多數中小房企既無成本優勢也無差異化優勢，降價就虧本而且還達不到促銷目的；要素市場上，中小房企正逐步遭遇資金和人才的疏離。”薛迥文說。
　　求存大趨勢
　　“中小房企并不一定像之前業內所預判的，只要其停止發展、停止擴張，明哲保身就可渡過現階段房地產市場調控的艱難期。現在，一部分中小開發企業岌岌可危，稍有不慎就有覆頂之災。”同策咨詢研究部總監張宏偉對記者表示。
　　據悉，建設銀行近期已向全國38家分行下發2012年房地產行業信貸調整的文件，規定“分支機構不得對小企業發放房地產開發貸款”，同時，“開發貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度。”
　　在告貸無門的情況下，很多中小開發企業意欲借助民間資本，然而，它們非但沒有渡過難關，反而使其負債累累，面臨被清盤的境地。
　　張宏偉認為，除了金融機構對中小房企開發貸款的收緊而導致行業大洗牌加速之外，業內大型開發企業率先大幅降價等諸多舉動也讓中小企業很被動，無力抗衡。
　　據報道，近期北京、武漢、四川等地已有上千家房企“消失”，行業洗牌蔓延之勢洶洶。這些中小房企迫切需要思考的是，在這種惡劣的環境下到底該如何調整自己的狀態，尋求新生？
　　“中小房企的短期債務危機，就眼前看是銷售回款不暢，但長期來看，是沒有固守財務安全底線，究其原因是戰略姿態與政策環境不合拍，深層次看則是沒有及時積累足夠的競爭優勢支撐發展乃至生存。”薛迥文表示。
　　他認為，當一個行業告別供不應求，從快速成長步入震蕩成熟階段時，總有很多機會主義者逃離或者失敗，房地產業不過是在重演諸如家電業等行業的歷史而已，這是產業發展歷史的必然規律。
　　因此，薛迥文認為，對當前中小房企危機的認識，必須放到中國住宅開發行業歷史發展階段這個大背景下，放在行業競爭態勢和盈利模式演變的大趨勢下去思考，否則只能是“好了傷疤忘了痛”，一輪又一輪地重演從地王頻現到破產傳聞頻出，一輪又一輪地循環許多公司從公告進入房地產到公告退出房地產。
　　在薛迥文看來，中國房地產行業有幾個轉變。一是已經告別了嚴重供不應求驅動的快速單邊上揚階段，進入中長期供求相對平衡甚至中短期供過于求的時代；二是已經告別了坐地生財的“地產時代”，進入以低成本或專業化為支撐的規模化或差異化制勝的“房產時代”。隨著區域壁壘消失和優勢企業梯度轉移，住宅開發已經徹底告別區域割據和零散競爭時代，進入全國市場和細分市場梯次加速集中時代。
　　“事實上，目前部分一二線城市的市場集中度已經不遜于香港，對中小房企生存和發展空間的擠壓可見一斑。”有分析人士表示。
　　一位行業專家提醒中小房企，應該順應大趨勢的改變，聰明的企業會選擇逃離或者轉向，然而部分企業仍然會沉浸在過去的所謂成功經驗諸如高財務杠桿，諸如囤地捂盤“生扛”等，“殊不知時過境遷，對過去成功的留戀越深，對未來僥幸的幻想越大，越是欲罷不能，最后的結局會越可悲。”