政府要完成GDP等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，企業(yè)有盈利的目的，銀行有確保金融資產(chǎn)安全的目標(biāo)，民眾除了有安居的需求外還有投資資產(chǎn)需求，讓房地產(chǎn)調(diào)控常常處于兩難境地?？刂品?jī)r(jià)遠(yuǎn)不是調(diào)控可以簡(jiǎn)單解決的問(wèn)題。四個(gè)月的調(diào)控時(shí)間打下的是人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，調(diào)控重壓下各地樓市成交量迅速萎縮。市場(chǎng)冷清了四個(gè)月之后，一向謹(jǐn)慎的王石剛剛說(shuō)完“觀望低谷已經(jīng)過(guò)去”，潘石屹更言房?jī)r(jià)要回到2009年。傳統(tǒng)銷售旺季已經(jīng)來(lái)臨，大量樓盤將在金九銀十中投入市場(chǎng)，按捺了四個(gè)多月的市場(chǎng)到底在發(fā)生哪些改變，本報(bào)記者進(jìn)入各地房地產(chǎn)市場(chǎng)第一現(xiàn)場(chǎng)，直觀感受和發(fā)現(xiàn)價(jià)量波動(dòng)的動(dòng)向。本期考察北京、上海、廣州、重慶市場(chǎng)，敬請(qǐng)期待下周，我們將呈現(xiàn)更多城市房?jī)r(jià)現(xiàn)狀。
    金九又至，銀十不遠(yuǎn)，這是又一個(gè)尷尬的“黃金時(shí)節(jié)”。一方面是中央的調(diào)控措施接踵而至，上到國(guó)務(wù)院下至各部委、地方，無(wú)不宣誓般強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。另一方面，各重點(diǎn)城市成交量有所恢復(fù)，甚至房?jī)r(jià)也有所抬頭。從9月到11月，都是房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，地產(chǎn)商的銷售目標(biāo)有四至五成靠這幾個(gè)月完成。如何“定價(jià)”不僅是樓市酣戰(zhàn)的核心，甚至直接決定調(diào)控之下企業(yè)的發(fā)展路徑。

地價(jià)不降 房?jī)r(jià)難落

    “我們不會(huì)盲目抬價(jià)，但起價(jià)肯定不會(huì)低于2009年年初的水平”，一家總部在廣州的上市房企營(yíng)銷總監(jiān)表示，在他看來(lái)無(wú)論哪個(gè)開發(fā)商降價(jià)，都會(huì)有一個(gè)基本底線?！捌渲幸粋€(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)就是土地價(jià)格。”

    盡管調(diào)控進(jìn)行了4個(gè)月，但全國(guó)的土地價(jià)格并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的調(diào)整。中國(guó)指數(shù)研究院的Creis中指數(shù)據(jù)表明，今年7月北京成交土地的溢價(jià)率依舊達(dá)到49%，也就是說(shuō)地產(chǎn)商平均要比起拍價(jià)高出近5成才能拿下土地。北京不僅僅是孤例，南京的溢價(jià)率也高達(dá)56%。數(shù)據(jù)顯示，大部分城市今年前7個(gè)月土地溢價(jià)水平均高于上年同期。

    8月最后一天，廣州的一次土地拍賣會(huì)中，越秀城建以23.8億元的價(jià)格奪得一塊番禺“地王”。有趣的是，這塊項(xiàng)目2007年曾被金地集團(tuán)[6.48 -1.22%]拍下，但由于存在合同糾紛，項(xiàng)目被廣州主管部門收回重拍。重拍現(xiàn)場(chǎng)火熱無(wú)比，9家開發(fā)商經(jīng)過(guò)51輪激烈爭(zhēng)奪，最后成交比高峰期的2007年貴了8億元。“拍地前我預(yù)計(jì)這一地塊成交樓面價(jià)應(yīng)該在5000元/平方米以上，不會(huì)超過(guò)6000元/平方米?！苯?jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，沒想到最終成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)估值，樓面地價(jià)達(dá)到7282元/平方米。地產(chǎn)專家鄧浩志表示，這反映了土地市場(chǎng)不降溫，樓價(jià)或依舊堅(jiān)挺。

    “地價(jià)肯定是樓市定價(jià)的一個(gè)最重要考慮?！眮嗐y投資的首席分析師李大偉表示，這并非簡(jiǎn)單的所謂地價(jià)推高房?jī)r(jià)。“而是關(guān)系到發(fā)展商重置成本，乃至以后的發(fā)展?！崩畲髠ソ馕龅溃热绨l(fā)展商前幾年通過(guò)很便宜的價(jià)格在某區(qū)域拿下一個(gè)項(xiàng)目，隨后幾年房?jī)r(jià)急漲。這無(wú)疑意味著地產(chǎn)商利潤(rùn)大幅上升，但同時(shí)這也預(yù)示著再投資的成本會(huì)大規(guī)模攀升?！俺前l(fā)展商選擇不在這個(gè)區(qū)域發(fā)展，否則就必須承受高地價(jià)的影響?！崩畲髠ケ硎?。

    這種現(xiàn)象這幾年在中國(guó)隨處可見。例如上海徐匯區(qū)中環(huán)，2003年樓價(jià)在6000元/平方米，2004年上漲到單價(jià)9000元/平方米，2007年直接跳升到20000元/平方米，四年將近翻了3番。但與此相對(duì)，地價(jià)也是瘋狂飆升，2009年綠城集團(tuán)競(jìng)得的上海徐匯區(qū)龍華路地塊，樓面價(jià)格達(dá)到了27231元/平方米。“徐匯樓價(jià)再回到2007年的可能性已經(jīng)微乎其微，更別提2003年?！崩畲髠ケ硎荆侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大規(guī)模萎縮或者戰(zhàn)亂。

市郊定價(jià)趨于保守 城區(qū)信心在恢復(fù)

    地價(jià)不降溫，也未必樓價(jià)就一定沒有折扣?！皼]有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格?！惫┣箨P(guān)系以及開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的接受程度將直接影響新盤定價(jià)。

    “開發(fā)商現(xiàn)在的定價(jià)策略差異很大，市郊區(qū)域定價(jià)傾向于保守，中心區(qū)域開發(fā)商信心在恢復(fù)?！睘殚_發(fā)商提供定價(jià)研究報(bào)告的地產(chǎn)代理告訴記者。

    一個(gè)成熟區(qū)域的市場(chǎng)定價(jià)通?？剂繕?biāo)準(zhǔn)是二手市場(chǎng)，例如位于廣州天河區(qū)華景新城的新項(xiàng)目華景里，準(zhǔn)備在9月12日正式上市，9月初售樓部給出的銷售起價(jià)是20000元/平方米。

    “如果按這個(gè)價(jià)格銷售，表明開發(fā)商的策略比較保守?！痹ＸS置業(yè)的店面經(jīng)理王彪表示，2009年與華景里一路之隔的項(xiàng)目東方新世界[15.53 5.50%]開盤，銷售均價(jià)為23000元/平方米，而且成交量一直位于去年官方網(wǎng)簽的前列?！暗F(xiàn)在樓市有所恢復(fù)，真正開盤時(shí)，就未必是這個(gè)價(jià)。”王彪表示。

    今年年初，華景里的開發(fā)商也一再加快開工速度，“搶工期、趕進(jìn)度”的紅幅高掛工地之上，樓盤4月份通宵開工，也曾遭到附近居民的連番投訴。樓市調(diào)控開始后，周邊二手市場(chǎng)出現(xiàn)一定下探，有地產(chǎn)代理向記者表示，周邊樓市六七月間曾下跌10%。與之相對(duì)應(yīng)，開發(fā)商的搶建也就有所放緩。7月底開發(fā)商開始接受優(yōu)惠登記，當(dāng)時(shí)售樓部給出的預(yù)計(jì)均價(jià)是20000元。

    可是進(jìn)入8月后，區(qū)域二手樓市有所恢復(fù)，“十年以內(nèi)，素質(zhì)較佳的二手房單價(jià)也回升到15000~20000元/平方米?！痹鵀樵擁?xiàng)目作定價(jià)報(bào)告的地產(chǎn)代理表示，預(yù)計(jì)開發(fā)商會(huì)采取低開高走的策略。據(jù)該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士介紹，項(xiàng)目的優(yōu)惠登記情況不錯(cuò)。臨近開盤，售樓部的口風(fēng)已經(jīng)變成起價(jià)20000元/平方米。

杠桿率決定利潤(rùn)

有人辭官歸故里，有人連夜趕科場(chǎng)。

    由于供應(yīng)充足，一些市郊的新盤定價(jià)則不得不傾向于保守。一個(gè)位于深圳龍崗的項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，由于項(xiàng)目是在2007年拍下的項(xiàng)目，土地成本以及建筑成本都非常高，但由于合約所限，項(xiàng)目不得不在今年面市銷售。項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)推售近半，9月開始將加大銷售力度，其中就包括各種折扣優(yōu)惠。“能有10%左右的利潤(rùn)率就已經(jīng)不錯(cuò)了?！边@位項(xiàng)目經(jīng)理顯得有些悲觀。

    實(shí)際上，10%左右的利潤(rùn)率只是項(xiàng)目利潤(rùn)，體現(xiàn)在開發(fā)商身上的利潤(rùn)也許上升至50%。盡管房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了4個(gè)多月，但調(diào)控對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目自有資金的比例并沒有明確調(diào)整，也就是說(shuō)，項(xiàng)目的最低資本金也只要20%。具體來(lái)說(shuō)，一個(gè)總成本1億的項(xiàng)目，開發(fā)商只需要2000萬(wàn)元的資本金即可開發(fā)，剩余的完全可以依靠銀行開發(fā)貸款，購(gòu)房人按揭貸款運(yùn)作。高杠桿率，可以使開發(fā)商頻繁地運(yùn)用資金，玩起“十個(gè)鍋?zhàn)泳艂€(gè)蓋”的游戲。

    這種游戲的危險(xiǎn)無(wú)需贅述，2004年，國(guó)務(wù)院規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)的資本金比例要從20%提高到35%以上。但進(jìn)入備受金融危機(jī)沖擊的2009年，中國(guó)的出口嚴(yán)峻受挫，于是擔(dān)當(dāng)著拉動(dòng)投資與消費(fèi)的房地產(chǎn)又被賦予了更多使命，當(dāng)年5月，最低資本金的比例再次下調(diào)至20%。

    金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。如果總售價(jià)低于總成本，樓盤或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。有開發(fā)商財(cái)務(wù)人員告訴記者，無(wú)論如何定價(jià)，毛利率保持在借貸利率之上，是其最后的底線。

當(dāng)然，根本上還要看，市場(chǎng)能否接受這樣的價(jià)格。