全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會日前發(fā)布報告，報告稱調(diào)控政策始終未能針對要害癥結(jié)。報告內(nèi)容如下。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷售的住宅。小產(chǎn)權(quán)房是在我國特有的城鄉(xiāng)二元土地所有制度下，伴隨城市化快速發(fā)展和商品房價格快速上漲過程中出現(xiàn)的，有其必然性和合理性。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)盡管違反了我國現(xiàn)行農(nóng)村土地利用相關(guān)法律法規(guī)，但涉及國家、農(nóng)村集體、農(nóng)村個人以及小產(chǎn)權(quán)房購買者等多方利益。如何妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問題，成為社會各界關(guān)注的焦點，也成為各級政府亟待解決的一個難題。

據(jù)測算，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8％。其中，“十一五”時期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米，比“十五”時期增長17.8％，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的7.5％。從發(fā)展趨勢看，在國家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全、城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房仍將具有巨大的需求空間。

小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村土地利用方面存在不合法性，但并不能據(jù)此抹殺其積極意義。小產(chǎn)權(quán)房成為農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑，同時在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。從近年來出臺的有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房政策看，基本是在反復(fù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，政策目標(biāo)主要是禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和銷售。這顯然存在一定的局限性。

小產(chǎn)權(quán)房問題不是一個簡單的經(jīng)濟(jì)問題，也不是一個簡單的法律問題，而是涉及農(nóng)民根本利益、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)、城鎮(zhèn)住房保障等制度層面的一個復(fù)雜的社會問題。解決小產(chǎn)權(quán)房問題，要堅持“三大原則”。首先，要堅持公平正義，兼顧和平衡各方利益，這是建設(shè)和諧社會的應(yīng)有之義；其次，要堅持同地、同權(quán)、同價，讓農(nóng)村集體土地所有者真正擁有出讓集體所有土地并獲取出讓收益的權(quán)利，從而切實保護(hù)農(nóng)民根本利益；最后，要堅持疏導(dǎo)結(jié)合，簡單地采取停建、拆除等“堵”的措施，并不能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

近期處理小產(chǎn)權(quán)房的對策建議，一是堅決制止小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制乃至暴力拆除等極端做法。因其不僅是對社會財富的巨大浪費，而且很可能激化社會矛盾，甚至影響社會穩(wěn)定。即使對于違法占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，如果不存在安全問題、不屬于不能居住的危房，也不宜簡單一拆了之。

二是將小產(chǎn)權(quán)房作為城市住房供給體系的重要組成部分。要淡化、而不應(yīng)過于糾結(jié)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的集體所有而非國有的性質(zhì)，容忍、默認(rèn)集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房長期存在，將小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)視同改革開放以來允許在集體建設(shè)用地上興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一樣。建議近期可考慮在房價較高的一線城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎摹⒁宰宰橹鞯摹⑻厥庑再|(zhì)的“商品房”，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來源，進(jìn)一步豐富城市住房供給體系。

三是要著力防止地方政府與農(nóng)民爭土地。如果說長期以來工農(nóng)產(chǎn)品的“剪刀差”是城市對農(nóng)民利益的一種形式剝奪的話，則近年來地方政府及其授權(quán)機(jī)構(gòu)對農(nóng)村土地的大規(guī)模“圈地”運動并從中賺取土地一級市場的高額壟斷利潤就是另外一種更為直接的剝奪。畢竟，同樣一塊農(nóng)村土地，如果用于建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，則地方政府所得幾乎為零，而如果先征為國有再通過“招拍掛”方式出讓給開發(fā)商，則其所得將大大超過土地補(bǔ)償費用。只有切實防止地方政府與農(nóng)民爭土地、爭利益的行為，才能真正實現(xiàn)“同地、同權(quán)、同價”。

四是把解決小產(chǎn)權(quán)房問題與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來。近年來，小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上起到了保障房的作用，解決了部分中低收入群體的住房需求。考慮到當(dāng)前我國各地保障房建設(shè)普遍面臨著建設(shè)資金缺口大、土地供應(yīng)緊張兩大突出問題，建議地方政府可積極利用小產(chǎn)權(quán)房的成本和價格優(yōu)勢，將部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房。比如，地方政府可按照合理價格直接收購或租賃存量小產(chǎn)權(quán)房，將其作為廉租房或公租房并按照現(xiàn)行政策轉(zhuǎn)租給合格的租賃者。但無論如何，都必須充分考慮和體現(xiàn)農(nóng)民對土地增值收益的合理訴求，否則的話，即使通過利用小產(chǎn)權(quán)房緩解了地方政府的資金和土地困境，也加快了保障性住房建設(shè)進(jìn)程，但仍然是在造就另外一種形式的與農(nóng)民爭土地和對農(nóng)民切身利益的剝奪。