由于房地產(chǎn)投資縮水、土地出讓收入下滑，自調(diào)控政策頒布以來，地方政府放松調(diào)控的沖動從未消退，且有愈發(fā)強烈的傾向。從去年佛山松綁限購令半天即被喊停，到今年蕪湖免契稅補貼買房新政“三日游”，如果再加上中山放寬限價幅度，二三線城市屢次試探樓市調(diào)控“紅線”。盡管中央抑制房價的態(tài)度堅決，但在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期，宏觀政策與地方利益的博弈正在進一步加深，那么，2012房價底線在哪里？

　　張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，2012年部分城市可能在一定程度上恢復(fù)放寬三線城市的中小套型的購房政策。地方政府調(diào)整調(diào)控措施主要可分為三種情況

　　俗話說“槍打出頭鳥”，在試探房地產(chǎn)調(diào)控放松的道路上，即便有“出頭鳥”被打死了，卻依然有后繼的“出頭鳥”繼續(xù)走在試探調(diào)控的道路上。多番試探的最終結(jié)果沒有懸念，就是“調(diào)控不放松”。

　　樓市調(diào)控不放松

　　2月9日，蕪湖市發(fā)布新政稱，2012年期間，購買普通商品房可享契稅100%補助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的補貼。這套被解讀為變相放松房地產(chǎn)調(diào)控力度的樓市新政，一經(jīng)出臺就受到了廣泛的關(guān)注。

　　隨后住建部過問蕪湖房產(chǎn)新政，蕪湖的房地產(chǎn)新政只堅持了3天，就戛然而止。住建部政策研究中心副主任王玨林表示，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場。

　　王玨林表示，中央政府年初明確，今年將堅定不移地貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策。在當(dāng)前這個敏感時期，地方政府最好聽從中央指令，而不是擅自進行政策調(diào)整。

　　蕪湖并不是第一個宣布推出房地產(chǎn)新政后又放棄的城市。從公開資料統(tǒng)計顯示，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化等超過15個城市對其當(dāng)?shù)氐臉鞘姓哌M行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。通過購房補貼等形式實現(xiàn)微調(diào)樓市，刺激市場銷售不僅是蕪湖，從去年10月份起，就有部分地方政府陸續(xù)開始從土地出讓、房源解禁、稅費優(yōu)惠等手段進行微調(diào)。

　　對于蕪湖在龍年放的“第一槍”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，蕪湖敢于全國之先再出房產(chǎn)“新政”的做法，體現(xiàn)了當(dāng)前地方政府糾結(jié)的心態(tài)：即如何在兼顧中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松政策的同時，又能保持地方經(jīng)濟和財政收入的充盈。

　　或許這不只是蕪湖的動機，也是其他曾經(jīng)放松房地產(chǎn)調(diào)控的城市的心態(tài)。畢竟，試探放松的城市都是二三線城市，房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上支撐了這些城市的經(jīng)濟發(fā)展。

　　比起佛山、成都、蕪湖這些直指調(diào)控政策的城市，中山市采取了“曲線救國”的方式提高住宅價格控制標(biāo)準(zhǔn)，并順利地執(zhí)行開來。

　　2011年末才開始實施限價令的中山市，此前曾表示限價令到期不延續(xù)，然而在房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的信號之下，中山市并沒有直接停止限價令，反倒龍年伊始，向上調(diào)整了商品房限價標(biāo)準(zhǔn)，將目前的5800元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至每平方米6590元。按照中山市去年一手住宅的實際成交均價5936元/平方米計算，新的限價標(biāo)準(zhǔn)提高了11%。

　　多數(shù)城市仍未公布調(diào)控目標(biāo)

　　2011年下半年以來，溫家寶總理多次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的決心不動搖。不過，在歐洲國家信用主權(quán)普遭降級，世界經(jīng)濟復(fù)蘇一片陰霾的情形之下，調(diào)控政策會適當(dāng)局部微調(diào)，成為業(yè)界共識。

　　在今年上海市“兩會”上，上海市市長韓正表示，“今年上海將貫徹落實中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，加大普通商品房供應(yīng)，調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，完善個人住房房產(chǎn)稅改革試點，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)全年新建住房價格穩(wěn)中有降。”

　　北京今年仍將調(diào)控目標(biāo)定為“穩(wěn)中有降”。北京市副市長陳剛在兩會政務(wù)詢問咨詢會現(xiàn)場表示，今年北京將繼續(xù)“穩(wěn)中有降”的房價調(diào)控目標(biāo)，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引導(dǎo)租賃型住房消費。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來，“限購令”、“限價令”等手段，都帶有明顯的“一刀切”色彩，已造成地方的抵觸情緒。除公開嘗試放松調(diào)控外，北京、杭州、重慶、長春等地也紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進市場成交。

　　中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收銳減的情況下，地方政府放松調(diào)控的意愿頗為強烈。楊紅旭表示，房價控制目標(biāo)的制定，是中央和地方政府博弈的結(jié)果。由于多數(shù)地方的房價漲幅與GDP和人均可支配收入增幅掛鉤，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先機，這也成為不少二、三線城市抵制“限購令”擴軍的主要原因。

　　2011年11月25日，北京市住建委、市地稅局宣布自12月10日起北京放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，購房稅負(fù)最高可省12萬元。這項本意是符合現(xiàn)狀的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，同樣難逃“救市”之嫌。此外，馬鞍山“100%契稅補貼”、杭州“租購補貼”、南京上調(diào)公積金貸款額度以及最近各地紛紛放寬土地出讓條件等，種種現(xiàn)象皆被媒體解讀為各地樓市自救行為。

　　至今，大部分城市都沒有公布今年房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，對于部分明令要繼續(xù)執(zhí)行的政策，也是三緘其口。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心發(fā)布的《2011年中國130個城市土地市場交易情報》顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%，成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。與此同時，歐洲國家信用主權(quán)普遭降級，世界經(jīng)濟復(fù)蘇一片陰霾的情形之下，調(diào)控政策會適當(dāng)局部微調(diào)，成為業(yè)界共識。

　　張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前樓市調(diào)控已經(jīng)基本見效，2012年部分城市可能在一定程度上恢復(fù)放寬三線城市的中小套型的購房政策。至于地方政府具體會如何調(diào)整調(diào)控措施，張大偉認(rèn)為，主要可分為三種情況。

　　首先是短期沖關(guān)型，主要是因為持續(xù)調(diào)控動力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限價”后，廣州增城國土資源局亦用口頭通知的方式再次強調(diào)了“限價”。

　　其次是低調(diào)松綁型，多舉措促進交易。近段時間，有部分城市地方政府已經(jīng)開始在政策焦點之外悄然“松綁”。北京、杭州、重慶、長春紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　最后是底線試探型，采用直接優(yōu)化“限購”的方式。佛山于11月份出臺“限購”放松令，不過政策發(fā)布后，即被緊急叫停，還沒來得及實施；隨后，成都亦出臺優(yōu)化“限購”之舉，但同樣在一個星期內(nèi)被叫停。

　　住房公積金監(jiān)管加強

　　一方面是地方政府松綁之心蠢蠢欲動，另一方面是相關(guān)部委從多層面完善房地產(chǎn)調(diào)控。

　　2月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于進一步加強住房公積金監(jiān)管工作的通知》。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，住房公積金余額已達(dá)2.1億，數(shù)目超過養(yǎng)老基金，監(jiān)管風(fēng)險不斷積累。住建部下發(fā)通知，要求各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門加強住房公積金監(jiān)管。

　　《通知》中，11項措施對繳存、提取、貸款、增值收益分配這些住房公積金管理的核心問題，加強對管委會決策的監(jiān)督，對各設(shè)區(qū)城市政策進行合規(guī)性審查，對不合規(guī)的限期糾正。還將加強對地方文件報備審核。

　　《通知》還要求，各省區(qū)制定的住房公積金有關(guān)規(guī)定，需報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案；對突破《住房公積金管理條例》規(guī)定的，應(yīng)報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部審核。

　　 同時，將加快監(jiān)管系統(tǒng)建設(shè)，加快推進住房公積金監(jiān)管信息系統(tǒng)建設(shè)。逐步統(tǒng)一住房公積金業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范本地區(qū)業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，加強數(shù)據(jù)安全管理。

　　 另悉，廣州住房公積金信息系統(tǒng)已經(jīng)與住建部實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，可實時上傳接受監(jiān)控。珠三角地區(qū)將逐步實現(xiàn)住房公積金業(yè)務(wù)操作規(guī)范統(tǒng)一和信息系統(tǒng)互聯(lián)互通。珠三角廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶八個城市將實現(xiàn)住房公積金信息建設(shè)互聯(lián)互通。

　　 專家認(rèn)為，中央樓市調(diào)控從緊的堅定決心不變，對任何挑戰(zhàn)中央從緊調(diào)控政策的行為必須零容忍。地方政府、地方的開發(fā)商、地方的銀行等不應(yīng)抱有僥幸心理，應(yīng)顧全大局，把想法和行為統(tǒng)一到中央的調(diào)控政策上來。目前的房價高高在上，投資價值不大，對老百姓，要糾正買房能致富的認(rèn)識誤區(qū)。如此，房價方會回歸到合理的價位。