部分房企或臨“流動性”危機 降價促銷范圍將擴大

　　新年樓市“寒意”逼人，不但多個大城市成交量跌入冰點，價格跌跌不休，連去年逆市飄紅的大型房企1月業績也不容樂觀。

　　從2008年到2011年，行業領頭羊萬科每年首月銷售業績都一直呈上升趨勢，銷售金額也從不足百億元一直上升到了去年的約200億元。而今年1月萬科銷售面積和銷售金額同比分別下降28.1%和39.3%。這是2008年以來，萬科開年銷售首次同比下降。

　　業內人士分析，在部分房企銷售回籠資金不足的情況下，越來越多企業或會遭遇“流動性”危機，而為求出路，降價促銷的范圍將因此擴大。

　　新年樓市“寒意”逼人，不但多個大城市成交量跌入冰點，價格跌跌不休，連去年逆市飄紅的大型房企1月業績也不容樂觀。

　　萬科日前發布1月銷售業績顯示，2012年1月份實現銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，環比分別上升98.5%和109.7%，同比分別下降28.1%和39.3%。資料顯示這是2008年以來，萬科開年銷售首次同比下降。

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，1月份銷售環比大幅增長主要是因為去年臨近年底公司推盤量較大，很大一部分客戶雖然在12月實現了認購，但是在今年1月隨著簽約完成而計入當月銷售。另一方面，今年由于春節假期到來較早，對1月份住宅市場的影響也會更大一些。

　　不過仔細分析卻可以發現，與往年春節所在的月份相比，今年1月份主要城市的批準預售面積差異不算很大，但各大城市的成交面積卻大幅下滑，春節樓市成交更是被不少業內人士稱為跌至“零度以下”。

　　相關網站監控的全國28個一、二線城市中有27城龍年春節期間的商品住宅市場成交量不及去年同期，4個城市更是呈現0簽約態勢。而廣州同比降幅高達81.5%，上海、深圳也均有超3成的萎縮。

　　促銷手段有聲勢欠實惠

　　面對當前的銷售形勢，不少開發商在春節前后都持續通過促銷活動維持聲勢。像保利地產從1月1日至2月元宵節期間，在全國40多個主要城市聯合舉行大型促銷活動，共涉及100余個在售項目和2萬套房源。

　　不過，由于保利地產促銷內容和促銷力度由各個城市機構自行確定，整體來看優惠幅度較小，部分城市和項目的促銷僅體現在特價房的范圍之內，且特價房套數較少。而像越秀地產、富力地產等開發商，近期在每個樓盤推出大約十多套的特價單位，總體優惠的范圍也不算大。

　　看點1　房企今年流動性危機將現

　　從國家統計局公布的開發企業資金來源的構成來看，進入2011年以來，國內貸款比重持續下降，由去年1~2月份的22.0%下降到1~12月份的15.09%；企業自籌資金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到40.95%；隨著信貸繼續緊縮，開發企業資金狀況不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。

　　來自廣東省房協的數據更顯示，2011年廣東省房企貸款比2010年減少5.8%，按揭貸款減少6%，貸款占比下降約4個百分點，相反，自籌資金占比達三成一，上升4個百分點。

　　而相比融資較為困難的中小房企，標桿房企目前資金狀況相對較好。如2011年萬科銷售1215億元，同比增長12.4%、恒大銷售803億元，同比增長59%、保利銷售732億元，同比增長10.7%、中海銷售870.9億港元，同比增長29.8%；廣州地區銷售金額突破100億元的房企有保利等。這也導致去年底雖然多次傳出有樓盤降價，但全面性降價沒有出現的原因。

　　世聯地產研究就顯示，2011年部分房企一直扛到最后才降價的原因在于資金緊張程度不及2008年，但是進入2012年，隨著償付債務密集到期以及銷售不暢，房企很容易出現流動性危機。

　　看點2　個別或破產 大力促銷增多

　　“目前從政策面還是資金面都不支持市場形勢反彈，但是在一季度內出現大規模促銷的可能性也不大。”廣東省房協理事趙卓文向記者分析，大部分開發商資金情況還“頂得住”。不過，今年也不排除會有部分“破產”的個案。

　　合富置業首席市場分析師龍斌表示，目前房企對2012年的市場普遍持謹慎看法，至少在上半年交易量、銷售下降幾乎成為共同的預期，所以，房企更重視現金流，重視銷售，大力降價促銷也不會少，共同的策略是準備“過冬”。相對而言，標桿上市房企及小部分資金緊的中小企的動作會更積極。

　　不過，經緯行研究中心楊靖比較樂觀，他認為，春節市場的情況對未來市場走向并無明顯指向意義。預計隨著假期的結束，壓抑了近半年的剛性需求或將逐步釋放，未來市場仍將是機遇與挑戰并存。