導(dǎo)讀：2011年，一線城市樓市銷售量嚴(yán)重萎縮，去年10月份，全國樓市成交量更呈“斷崖式”的下跌，為什么至今房地產(chǎn)市場還沒有出現(xiàn)非常大的調(diào)整和整合？

歲末年初，房地產(chǎn)業(yè)降價(jià)、寒冬等主題持續(xù)發(fā)酵，“不談利潤談風(fēng)險(xiǎn)”成了地產(chǎn)大佬們的常態(tài)。在銷售資金回籠和融資雙雙受阻的環(huán)境下，2012年樓市的風(fēng)險(xiǎn)正在累積加大，與此相對應(yīng)，開發(fā)商的結(jié)盟、合作新運(yùn)動(dòng)越來越多地浮出水面。

2011年最后一天，奧園集團(tuán)位于番禺萬博中央商務(wù)區(qū)的大型商業(yè)項(xiàng)目奧園中央與廣州國資委舉行合作開發(fā)簽約儀式，標(biāo)志著民企傍上一棵“大樹”正式進(jìn)駐番禺新城未來中心區(qū)。 此前不久，廣物地產(chǎn)在金沙洲與廣百合作開發(fā)的金沙洲首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目———金沙山海名門奠基。這些項(xiàng)目的“錢景”如何目前尚不可知，但至少有一點(diǎn)是確定的，對可能的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商由“一肩挑”變成了“雙人扛”。

萬億債務(wù)或逐一引爆

2011年，一線城市樓市銷售量嚴(yán)重萎縮，去年10月份，全國樓市成交量更呈“斷崖式”的下跌，為什么至今房地產(chǎn)市場還沒有出現(xiàn)非常大的調(diào)整和整合？去年年底，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在一次內(nèi)部會(huì)議上稱，“行業(yè)到目前為止還不那么缺錢，因?yàn)槎际秦?fù)債，這些債務(wù)將在2012年年中開始逐步到期”。

據(jù)了解，目前，房地產(chǎn)市場除銀行貸款外還有四個(gè)方向的錢還沒有到期。第一是離岸的私募債，過往一年多前，在香港發(fā)行的中國房地產(chǎn)離岸的私募債，以項(xiàng)目為例約有千個(gè)，大概是兩年期，今年年中將會(huì)陸續(xù)到期。第二是信托，2010年全國發(fā)行信托3.6萬億元，2011年上半年發(fā)行4萬億元，其中1/3是銀行的理財(cái)產(chǎn)品，2/3是房地產(chǎn)信托，這筆錢將會(huì)在2012-2013年陸續(xù)到期。

第三是房地產(chǎn)基金，過去一年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)大概有1000億元。第四是“高利貸”，過去一年約有4萬億元，其中2萬億元進(jìn)入了房地產(chǎn)。此外，政府債務(wù)、銀行抵押貸款、上下游融資(包括建筑商參建和銷售預(yù)售款)等，都在房地產(chǎn)體系中循環(huán)。

東方證券分析師楊國華測算顯示，上市房企長短期付息債主要分布在未來3年內(nèi)，其中有46%的債務(wù)集中在2012年償付，2012年一季度償還比例將達(dá)到最高的12.2%，到今年年中，上述幾方面的債務(wù)或?qū)⒁灰灰?/P>

破產(chǎn)者或是大型房企？

近期，因資金斷裂而“跑路”的現(xiàn)象重現(xiàn)樓市。據(jù)報(bào)道，2012年第一天，廈門某樓盤開發(fā)商“失蹤”了，70多個(gè)購房者迎著寒風(fēng)，連夜堵在開發(fā)商住處前追討購房款。據(jù)了解，自限購實(shí)施以來，安徽、成都、長沙、天津等多個(gè)城市不斷傳出開發(fā)商因資金鏈斷裂而“跑路”的消息，粗略統(tǒng)計(jì)，不少于10例。

業(yè)內(nèi)人士指出，“跑路”是一種極端的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁方式，直接將爛攤子甩給無辜的消費(fèi)者，其實(shí)，在走到“跑路”這一步之前，并購、重組、出售股權(quán)等，開發(fā)商有多種“轉(zhuǎn)嫁”、“改嫁”的可選擇方式。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2011年前三個(gè)季度，全國房地產(chǎn)企業(yè)并購案例近90起，總并購金額近260億元，比2010年增長120%。2012年以來，北京、上海、天津、重慶四大城市掛牌出售的房企和項(xiàng)目超過600宗。

財(cái)經(jīng)評論人葉檀指出，如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房企的數(shù)量會(huì)呈“幾何級”的縮水。“在未來5年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將從萬家下降到千家”，陳勁松直接指出，一兩家重要的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，將成為本輪房地產(chǎn)達(dá)成宏觀調(diào)控目標(biāo)的重要標(biāo)志，“破產(chǎn)者未必是中小型房企，也有可能是全國化布局的大型房企”。

斷臂、賣身解決錢荒

“2012年剩者為王，為了剩下，非常規(guī)的融資方式你不得不用。”番禺華南板塊某發(fā)展商財(cái)務(wù)總監(jiān)透露，在圈子里，大家都在想方設(shè)法“解套”。而他所指的“非常規(guī)融資方式”，主要是指樓盤股權(quán)變更，似乎已變成一種普遍現(xiàn)象。其表現(xiàn)方式主要有兩種：一是“斷臂”，二是“賣身”。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，北京和上海兩大產(chǎn)權(quán)所中掛牌的房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目超過170宗，比2010年增加14%，涉及金額超過180億元。

“通過變賣資產(chǎn)解決錢荒問題，或者希望通過尋找合作方分?jǐn)倶鞘邢滦酗L(fēng)險(xiǎn)”，該財(cái)務(wù)總監(jiān)透露，這里所指的“合作方”其實(shí)就是各類投資基金。在基金“接棒”房地產(chǎn)的同時(shí)，2011年地產(chǎn)基金的募集也進(jìn)一步提速。清科研究中心報(bào)告稱，2011年前11個(gè)月，共有26只可投資于中國內(nèi)地地區(qū)的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達(dá)36.42億美元；投資方面，前11個(gè)月，共完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.20億美元。