我們的調(diào)研顯示，2010年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，尤其是2010年三季度和四季度，發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產(chǎn)品居多，平均期限1.9年，多數(shù)產(chǎn)品在2012年到期。

值得一提的是，2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是在房價最高、房地產(chǎn)最繁榮時期發(fā)行的。是按照高房價、繁榮房地產(chǎn)市場設(shè)計的信托產(chǎn)品，比如回報率指標(biāo)，一般都在15%～20%。

隨著房地產(chǎn)的冬天來臨，開發(fā)商一般難以達(dá)到設(shè)計產(chǎn)品時的高利潤。而與銀行貸款不同，信托一般不能展期，到了結(jié)束的時點就要兌付本息。即便經(jīng)過受益人大會同意展期，也會有部分受益人不同意，發(fā)行人至少要應(yīng)付30%的贖回壓力。

因此從2011年下半年開始，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入密集兌付期，且兌付壓力會持續(xù)到2013年。

根據(jù)我們的統(tǒng)計，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為年度高峰，達(dá)到504億元。

從國內(nèi)30家上市公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年到期的項目數(shù)達(dá)61個，到期規(guī)模為318億元。

其中1月到期6個27億元、3月到期6個39億元、5月到期8個47億元、7月到期11個44億元、11月到期7個38億元、12月到期8個49億元。2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)44億元、萬科43億元、金地24億元、福星股份20億元、陽光城18億元、蘇寧環(huán)球16億元。

我們認(rèn)為對2012年一、二季度到期的房地產(chǎn)信托需要重點關(guān)注。此時為房地產(chǎn)企業(yè)流動性最緊張的時候，預(yù)計部分中小開發(fā)商資金鏈將斷裂，房地產(chǎn)信托的兌付存在嚴(yán)重壓力。對于部分優(yōu)質(zhì)大型開發(fā)商來說，具有融資優(yōu)勢，手握大量現(xiàn)金，就能夠抓住有利的并購時機(jī)。

當(dāng)開發(fā)商存在普遍的資金壓力時，能夠加快開發(fā)商降價的速度和幅度。而房價的真正調(diào)整，才能使政策面真正趨于緩和。降價是釋放政策壓力、地產(chǎn)迎來真正春天的首要途徑。

房地產(chǎn)信托進(jìn)入集中兌付期，作為2012年房地產(chǎn)市場資金鏈的第一場雪，將愈來愈近。

并且整個行業(yè)除信托之外，還有房地產(chǎn)貸款、理財產(chǎn)品等本金集中到期、銷售回籠暗淡等壓力，我們預(yù)計今年二季度將出現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險、資金鏈斷裂和開發(fā)商變賣股權(quán)，對于基本面將是觸底的顯著信號之一。