導(dǎo)讀：從今年元旦開始，對于選擇“按年調(diào)整利息”的房貸老客戶，各銀行開始執(zhí)行去年三次加息后的房貸利率。記者從多家銀行了解到，利率調(diào)整后不少貸款人的月供數(shù)額都有所上漲，如果還按照去年的月供額還款，將導(dǎo)致還款不足，產(chǎn)生不良征信記錄。除了貸款人自行注意調(diào)整還款額之外，目前部分銀行已經(jīng)開始通過短信、信函等多種方式提醒貸款人。

提個醒：銀行“點對點”發(fā)信提示貸款人

“從去年12月開始，我們就著手給貸款客戶發(fā)送短信，告知客戶由于加息，月還款額會有調(diào)整，提醒客戶今年要適度增加還款額。”昨日，工商銀行北京分行個貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，除了發(fā)送短信之外，銀行方面目前還在抓緊制作針對每個客戶的“存款貸款計劃表”，本月內(nèi)將按照客戶在辦理貸款時留下的地址，全部郵寄完畢，確?？蛻裟軌蚣皶r了解貸款調(diào)整信息?！懊恳粡堄媱澅矶际歉鶕?jù)客戶的貸款情況，具體分析得到的調(diào)整額度信息，是"點對點"的通知?！?/P>

此外，還有部分銀行表示已經(jīng)通知了各網(wǎng)點大堂經(jīng)理，在客戶辦理業(yè)務(wù)時主動提示，調(diào)整還款額。銀行業(yè)人士提醒，購房者房貸利率執(zhí)行的具體規(guī)定在貸款合同中可以看到，貸款者在貸款時需要看清貸款合同，當(dāng)貸款發(fā)放后也應(yīng)去銀行拿回貸款合同，避免因為利率上調(diào)而影響了自己的還貸。

對于部分沒有收到短信的市民，專家提醒，貸款者若繼續(xù)按2011年的還款計劃還款會導(dǎo)致還款不足，產(chǎn)生不良征信記錄影響日后貸款。因此最好在銀行打印房貸還款計劃單，了解每月的還款金額，保證賬戶中有足額的款項來應(yīng)付銀行劃賬。

算細(xì)賬：發(fā)貸款時間不同還款額有別

從2010年12月26日至今，央行先后三次加息，房貸利率也隨之調(diào)整，到目前為止，5年以上的貸款基準(zhǔn)利率從6.40%上調(diào)到7.05%。

銀行業(yè)人士介紹，目前商業(yè)貸款利率調(diào)整有三種形式：一是銀行利率調(diào)整后，貸款利率在次年的年初執(zhí)行新調(diào)整的利率；二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率；三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。而在公積金貸款方面，已貸的公積金貸款新利率則統(tǒng)一在次年1月1日起執(zhí)行。

如此計算下來，由于去年歷經(jīng)三次加息，在去年年中貸款的貸款人，和去年之前貸款的“老”貸款人，今年月還貸金額上漲的幅度也有所不同。

具體來說，如果購房人在2011年2月9日前辦理房貸，元旦后基準(zhǔn)利率從6.40%上漲到7.05%，上漲0.65個百分點；2011年2月9日至4月5日辦理的房貸，元旦后基準(zhǔn)利率從6.60%上漲到7.05%，上漲0.45個百分點；2011年4月6日至7月6日辦理的房貸，元旦后的基準(zhǔn)利率從6.80%上漲到7.05%，上漲0.25個百分點。

建行北京分行的專業(yè)人士幫貸款人算了一筆賬。以2011年6月30日發(fā)放一筆商業(yè)貸款為例：貸款金額100萬元，貸款期限為30年，還款方式為等額本息。貸款發(fā)放時，貸款執(zhí)行年利率為6.8%，貸款利率調(diào)整方式為下年初調(diào)整，每月還款日為30日。照此計算，2011年7月30日至2011年12月30日，貸款月均還款額為：6519.25元；2012年新利率執(zhí)行值為7.05%，2012年1月30日起，客戶月還款金額變更為6684.99元。利率調(diào)整前后月還款差額為165.74元。

同樣以總計100萬元、30年期商業(yè)貸款為例，采用等額本息還款方式，在去年2月9日前申請到房貸的購房者今年月供上漲的幅度則更大。此前還貸執(zhí)行的利率為6.40%的基準(zhǔn)利率，月供6255元；而經(jīng)過三次調(diào)整后的執(zhí)行利率為7.05%，每月需還6687元。這樣算來，從2012年開始，月供比上一年最多的要增加432元，一年下來累計為5184元。

由于大多數(shù)購房人每月的還款日并非當(dāng)月的第一天，因此也就牽連出分段計息的專業(yè)問題。北京銀行業(yè)務(wù)人員介紹，“分段計息”就是將計息月分為兩個部分計算。如還款日為每月10日，那么，2011年12月11日到2011年12月31日，還款利息按照加息前的利率計算；2012年1月1日到2012年1月10日，利息則按照加息后的利率計算。

支個招：優(yōu)惠利率借款不急提前還

部分手握貸款“過元旦”的老借款人擔(dān)心，原來享受的7折或是8.5折利率優(yōu)惠的借款人，2012年的貸款利率折扣會不會隨之改變。銀行人士表示，原來享受7折或8.5折利率優(yōu)惠的貸款者仍可享受原有利率折扣，存量房貸的優(yōu)惠不變。但基準(zhǔn)利率一漲，利率自然跟著上浮。

在2012年繼續(xù)還貸，此前的加息效果顯現(xiàn)，每月比原來多支出好幾百元，有的購房人有了提前還貸的想法。

北京中原三級市場總監(jiān)張大偉表示，一些購房人不必著急提前還款，大致分為以下幾類：首先是正享受7折利率房貸的借款人。即使經(jīng)過一年三次加息達(dá)到7.05%，7折后仍僅為4.935%，不僅低于5年定期存款利率5.5%，也低于多款銀行發(fā)行的一年期理財產(chǎn)品收益，這也意味著普通投資的收益即可滿足房貸利息。

第二，等額本息還款已到中期的借款人。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多是本金，不劃算。

第三，等額本金還款已超過1/3，提前還貸不合適。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當(dāng)還款期超過1/3時，借款人已還了一半利息，此時提前還貸，償還的更多是本金。