導(dǎo)讀：綜合報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士指出，2011年在一系列嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控政策作用下，北上廣深等一線城市樓市成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到有效遏制。同時(shí)，房產(chǎn)交易下滑拖累了土地市場(chǎng)，2011年全國(guó)土地出讓也出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2012年樓市調(diào)控仍將持續(xù)，樓市庫(kù)存壓力繼續(xù)增加。

成交量萎縮

中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年12月25日，全國(guó)最典型的20個(gè)一、二線城市中，成交量為137.5萬套，相比2010年全年的160.6萬套少23萬套，預(yù)期2011年20個(gè)城市成交量減少超過22萬套。另外，不僅大部分城市成交量萎縮，一線房企也在2011年三季度開始出現(xiàn)明顯的銷售乏力。

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2011年新建住宅總套數(shù)為90605套，同比2010年的11.1萬套下調(diào)幅度達(dá)18.4%。同時(shí)，2011年內(nèi)北京新建住宅總簽約面積為956萬平方米，環(huán)比2010年下調(diào)22.4%，即使相比2008年也下調(diào)接近200萬平方米，2011年成交總面積創(chuàng)近十年來新低。

2011年深圳新建商品住房成交面積和套數(shù)分別約為271.69萬平方米、3.2萬套，均低于2010年的321萬平方米、3.7萬套，降幅約15.4%和13.2%。》》》2012迎房企債務(wù)償還高峰期 降價(jià)勢(shì)在必行

北京中原市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，2011年一線城市成交量普遍下滑。一方面，北上廣深一線城市的“限購(gòu)令”相比其他城市更為嚴(yán)格，使得符合購(gòu)房資格且有購(gòu)買意愿的需求逐漸消耗，且預(yù)計(jì)需求將越來越少；另一方面，2011年貸款政策收緊，即使是剛需購(gòu)房者的購(gòu)房成本也相對(duì)增加。即使當(dāng)前的房?jī)r(jià)下調(diào)，但相比購(gòu)房者的心理價(jià)位差距依然巨大。“買漲不買跌的心態(tài)，使得價(jià)格下調(diào)難以換來成交量回升。”

土地流標(biāo)量增兩倍

北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要130個(gè)城市，2011年土地流標(biāo)達(dá)900宗，總流標(biāo)數(shù)量相比2010年的280宗上漲2.2倍；住宅類地塊流標(biāo)達(dá)420宗，住宅類地塊流標(biāo)數(shù)量相比2010年的130宗上漲223%。特別是在2011年11月-12月，房產(chǎn)交易低迷傳遞至土地市場(chǎng)，僅這兩個(gè)月，土地流標(biāo)數(shù)量就達(dá)到近300宗，其中住宅類地塊占50%。

以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2011年12月30日，2011年北京市住宅供地僅有59宗，土地出讓面積468萬平方米，同比下降39%。年均樓面地價(jià)為5088元/平方米，較去年下降30.5%，平均溢價(jià)率僅為8.9%，絕大多數(shù)地塊均以底價(jià)成交。

張大偉表示，2012年的樓市調(diào)控難言放松，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸減少在熱點(diǎn)城市的投入。開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担珖?guó)土地市場(chǎng)趨冷。2012年上半年的土地出讓市場(chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻，各地若要完成本年度供地計(jì)劃，唯有采取更積極靈活的土地出讓策略，更為理性地評(píng)估地塊起拍價(jià)，才能減緩?fù)恋亓鳂?biāo)率日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。

元旦期間一線城市樓市繼續(xù)冷清，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。這種慘淡局面主要是因?yàn)殚_發(fā)商促銷不給力，各地只有少量領(lǐng)跌的樓盤吸引到剛需購(gòu)房者，成交略有回升。

業(yè)內(nèi)人士指出，2012年樓市調(diào)控不會(huì)放松，只有房?jī)r(jià)繼續(xù)回落才有望帶動(dòng)成交量回暖。在未來供應(yīng)量增加的預(yù)期下，開發(fā)商面臨更嚴(yán)峻形勢(shì)，樓市可能進(jìn)入“拼跌時(shí)代”。

上海樓市成交慘淡

上海地區(qū)元旦期間樓市成交慘淡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。

與前幾年元旦假期情況相比，2012年上海樓市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天沒有成交數(shù)據(jù)，不過在隨后兩天，上海樓市就出現(xiàn)井噴，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期間商品房日成交量約500套，2009年元旦期間日成交量也有350套。

北京新房二手房成交降幅均超60%

北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年元旦假期前兩天全市住宅（新房和二手房）網(wǎng)簽總量為335套，較2011年同期相比大幅下跌了67%。數(shù)據(jù)顯示，2012年1月1日-2日，北京新房住宅網(wǎng)簽總量為323套，同比下跌66%；二手住宅網(wǎng)簽總量為12套，同比下跌84%。新房和二手房網(wǎng)簽總量為335套，同比大幅下跌67%。雖然同比跌幅較大，但是與2011年端午節(jié)（297套）、中秋節(jié)（309套）和國(guó)慶節(jié)（177套）相比，交易量有所回暖。

深圳樓市實(shí)質(zhì)性松動(dòng)還未開始

深圳樓市表現(xiàn)較平穩(wěn)。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，與2010年同期的160套相比基本持平。成交均價(jià)從2010年每平方米16469元上漲到2012年的每平方米20849元。業(yè)內(nèi)人士分析，元旦期間深圳樓市成交均價(jià)上漲，一方面可能與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，另一方面也說明深圳樓市實(shí)質(zhì)性松動(dòng)還未開始，目前的在售新盤也以“暗降”優(yōu)惠方式為主。

廣州元旦期間不少樓盤甚至取消了優(yōu)惠活動(dòng)。中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜估計(jì)，元旦廣州樓市的成交較去年同期下降20%-30%，成交均價(jià)則比去年同期上漲約10%。

樓盤促銷成色欠佳

元旦前后(2011年12月31日至2012年1月3日)，上海市有6個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，總計(jì)推出房源1300余套，開盤均價(jià)約23000元/平方米，這也是近6周以來開盤均價(jià)首度超過20000元/平方米。

總體看，2012年1月上海新盤上市數(shù)量稀少，預(yù)計(jì)只有8個(gè)項(xiàng)目開盤，不但與2011年12月相比數(shù)量大減，也不到2011年1月開盤數(shù)目的一半。低價(jià)入市的普通住宅將延續(xù)之前的優(yōu)惠，暫未傳出有更大優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士分析，上海的開發(fā)商似乎都有意避開1月的傳統(tǒng)淡季，今年農(nóng)歷春節(jié)較早，加上2011年樓市“寒氣未退”，是造成2012年1月開盤項(xiàng)目數(shù)量特別少的重要原因。

北京樓市觀望氣氛濃厚。記者走訪發(fā)現(xiàn)，元旦期間看房人群的確不在少數(shù)，但多數(shù)以觀望為主。售樓處工作人員表示，大多數(shù)看房者都只是過來實(shí)地“踩點(diǎn)”、看看戶型、詢問優(yōu)惠，并沒有強(qiáng)烈的入市意愿。目前多數(shù)準(zhǔn)購(gòu)房者更傾向購(gòu)置現(xiàn)房。元旦期間，北京樓市新開盤的項(xiàng)目并不多。位于大興區(qū)舊宮的東亞五環(huán)國(guó)際是為數(shù)不多的1月1日開盤的項(xiàng)目之一，均價(jià)14500元/平方米，預(yù)計(jì)2014年入住。樓盤銷售人員表示，元旦期間咨詢和看房的人不少，但多數(shù)仍“在觀望”。

元旦假期廣州市的幾個(gè)指標(biāo)性樓盤的售價(jià)也未見松動(dòng)。和記黃埔番禺項(xiàng)目珊瑚天峰在元旦假期并無任何優(yōu)惠，這個(gè)曾經(jīng)被稱為廣州降價(jià)第一盤的珊瑚天峰如今價(jià)格已經(jīng)恢復(fù)高位，毛坯房17000元/平方米。正在銷售中的越秀區(qū)的東方文德廣場(chǎng)，售價(jià)為29000元至38000元／平方米，均價(jià)33000元，號(hào)稱“新年巨惠”，可實(shí)際上與上周開盤時(shí)的報(bào)價(jià)幾乎沒有差別。

降價(jià)空間有望開啟

對(duì)于2012年樓市走勢(shì)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2011年住宅交易量持續(xù)下滑引發(fā)價(jià)格松動(dòng)，2012年樓市調(diào)控不會(huì)放松，這會(huì)加深市場(chǎng)的降價(jià)預(yù)期和購(gòu)房者的抄底心態(tài)。購(gòu)房者的集體觀望將使得2012年上半年樓市成交量仍難轉(zhuǎn)暖，但入市樓盤恐將繼續(xù)增加，開發(fā)企業(yè)資金將更緊張。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無可幸免地遭遇寒潮。預(yù)計(jì)2012年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在“限速”中前行。“目前來看拐點(diǎn)漸顯，預(yù)期在6-12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還有可能出現(xiàn)10%-20%的下調(diào)空間。北京等一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現(xiàn)10%左右下跌的可能性也非常大。”

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計(jì)2012年一季度或?qū)⒂懈蠓鹊摹敖祪r(jià)潮”出現(xiàn)，屆時(shí)或?qū)⒁l(fā)一波剛需入市“購(gòu)房潮”，隨后樓市成交量才能逐步回升。