年末已至，自去年4月啟動(dòng)的樓市調(diào)控政策在經(jīng)歷一年半的跌宕起伏后終于初見(jiàn)成效。明年樓市政策和市場(chǎng)將怎樣變化？南方都市報(bào)在中山大學(xué)管理學(xué)院C EO高峰論壇上采訪(fǎng)了國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任兼首席經(jīng)濟(jì)師范劍平，其認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，明年政策將對(duì)剛需型中小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)適度放開(kāi)政策和資金限制，2012年一線(xiàn)限購(gòu)城市房?jī)r(jià)可能有10%- 20%的調(diào)整，非限購(gòu)城市調(diào)整幅度有限。

記者：各地房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在是降聲一片，多數(shù)聲音預(yù)計(jì)明年特別是年初肯定還有一輪降勢(shì)。您怎么看？

范劍平：房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化。10月份出現(xiàn)房?jī)r(jià)“停漲”，房?jī)r(jià)已經(jīng)形成下降趨勢(shì)。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)，下一步要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整將帶來(lái)巨大陣痛，與房地產(chǎn)關(guān)系緊密的產(chǎn)業(yè)將經(jīng)歷“去庫(kù)存化”、“去產(chǎn)能化”的殘酷過(guò)程，大量落后產(chǎn)能將真正退出，只有市場(chǎng)出清，調(diào)整才能見(jiàn)底。

目前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵、敏感期。2012年房?jī)r(jià)由前期的僵持局面轉(zhuǎn)向小幅調(diào)整的可能性較大。房?jī)r(jià)合理回歸大體需要數(shù)年時(shí)間完成，但明年最后一批房地產(chǎn)信托資金到期是開(kāi)發(fā)商資金鏈的最緊的考驗(yàn)點(diǎn)，明年上半年是房?jī)r(jià)調(diào)整較為明顯的時(shí)間段。2012年限購(gòu)的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可能會(huì)有10%-20%的調(diào)整，非限購(gòu)城市調(diào)整幅度有限。

土地出讓金同比下降18%和住宅新開(kāi)工面積即將負(fù)增長(zhǎng)，意味著二年后住宅增量減少，也同時(shí)縮小了房?jī)r(jià)出現(xiàn)深幅調(diào)整的可能性。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以時(shí)間換空間實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存化、軟著陸的可能性較大。

明年或后年，房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)小小的變動(dòng)。尤其是明年上半年，房?jī)r(jià)可能會(huì)有急跌，因?yàn)槟鞘情_(kāi)發(fā)商資金最緊張的時(shí)候。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的最后一道門(mén)就是房地產(chǎn)信托，多數(shù)在明年上半年到期。那就是開(kāi)發(fā)商資金鏈最緊的時(shí)候，房?jī)r(jià)下降的可能性非常大。但如果那個(gè)時(shí)候不降，下半年也用不著降，因?yàn)檎f(shuō)明資金鏈已經(jīng)挺過(guò)去了。總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)也不可能暴跌。

記者：明年調(diào)控政策會(huì)有怎樣的變動(dòng)？

范劍平：2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策的要點(diǎn)是在抑制投資需求政策力度不放松的同時(shí)，更加重視增加有效供給。房地產(chǎn)調(diào)控明年肯定堅(jiān)定不移地走下去，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。主要要加快普通商品房住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。另外需要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，落實(shí)好保障性住房開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃，盡快形成有效供應(yīng)。

今年的住宅投資新開(kāi)工面積也已經(jīng)調(diào)整。前八個(gè)月，住宅的新開(kāi)工面積增速一直在30%以上。好多人指責(zé)調(diào)控沒(méi)用。隨著9月份保障房大量開(kāi)工，住宅新開(kāi)工面積增長(zhǎng)就降到8.9%，10月份再到2.2%，11月份開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。所以現(xiàn)在拿地建房的少了。兩年以后，新房推出也少了。這種住房供應(yīng)的變化，實(shí)際上把兩年以后房?jī)r(jià)暴跌的可能性降低了。如果中央的調(diào)控不受到外部干擾的話(huà)，我覺(jué)得房?jī)r(jià)下降應(yīng)該在合理的范圍內(nèi)，銀行不會(huì)被拖下水，可能成功實(shí)現(xiàn)軟著陸。房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅、長(zhǎng)期調(diào)整的可能性減少，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。只有房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)軟著陸，經(jīng)濟(jì)才能軟著陸。

從明年房地產(chǎn)的政策安排來(lái)講，國(guó)家的控制有兩個(gè)要點(diǎn)，一個(gè)是要抑制投資，另一個(gè)就是增加合理的供給。房地產(chǎn)不僅僅是價(jià)格過(guò)高問(wèn)題。更重要的是我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式需要調(diào)整。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不僅僅是短期行為，更重要的是要讓整個(gè)資金流向朝著國(guó)家轉(zhuǎn)增長(zhǎng)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的方向去走。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，必然會(huì)帶來(lái)一系列陣痛。首先，房地產(chǎn)本身有個(gè)去庫(kù)存化的過(guò)程。鋼鐵水泥跟著要去庫(kù)存，同時(shí)去產(chǎn)能化。房地產(chǎn)占比回落，就意味著鋼鐵水泥建材的G D P占比也要回落。如果調(diào)控成功，一批落后產(chǎn)能必然要淘汰。這個(gè)過(guò)程非常痛苦，但遲早要發(fā)生，而且我們離房地產(chǎn)泡沫也不遠(yuǎn)了，依賴(lài)市場(chǎng)本身，可能過(guò)一段時(shí)間也總歸是要破了，還是主動(dòng)調(diào)控的好。