導讀：2012年房地產行業(yè)運行的軌跡雖難精確預測，但樓市調控方向基本確定：“調結構”將延續(xù)，繼續(xù)為宏觀經濟“減負”。如果眼光稍微長遠一些，我們可能需要進一步思考：當宏觀經濟實現(xiàn)“去房地產化”后，房地產行業(yè)如何逐漸“去政策化”？

樓市變局仍在醞釀

12月中旬召開的2011年中央經濟工作會議提出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展。政策基調一錘定音，打破了樓市博弈甲方的幻想，穩(wěn)定了乙方的預期。釋放出的信號表明，各調控部門的政策措施也將穩(wěn)中求進，沒有太大懸念。

北京等地方政府已明確，將繼續(xù)實施限購政策。在即將過去的一年，樓市限購措施從北京、上海、天津等一線城市開始，逐漸向幾乎所有省會城市及計劃單列市波及，最終蔓延至二、三線城市。全國共有近50個城市出臺了限購措施，并組成樓市調控的核心政策。

限購措施對北上廣深等一線城市的樓市調控收效甚為明顯，從成交量到房價均有顯著影響。在具有風向標意義的北京樓市，11月新建住宅價格同比漲幅創(chuàng)下2009年8月份以來的新低。而作為經濟手段的房產稅被業(yè)內人士寄予更大的期望，有望實現(xiàn)“穩(wěn)中求進”，擴大試點范圍。

財政部財科所所長賈康表示，房產稅進一步推進的大方向已經明確，在對重慶、上海兩地試點情況總結后，將討論和決定下一步擴大試點的方案。北京中原地產市場總監(jiān)張大偉在接受本報記者采訪時認為，最近以北京、武漢等為代表的城市，修改了普通住宅的認定標準，有可能是為區(qū)分征收房產稅的類別而做準備。社科院在其發(fā)布的《房地產藍皮書》中則建議說，房產稅試點要在“十二五”期間應加快向全國推廣，宜從量從價綜合征收，并作為收入調節(jié)的重要手段。

從行政措施到經濟手段，綜合立體的樓市調控政策效應持續(xù)累積，變局正在醞釀。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，全國商品房銷售面積下降1.7%，銷售額當月也下降1.2%。同時，全國70個大中城市房價下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價格下降的城市有49個，首次超過一半。

樓市“調結構”深化

投機投資的盛行，一度令得樓市走到了瘋狂與風險的邊緣，成為中國經濟健康發(fā)展的“不可承受之重”，甚至業(yè)界還有樓市綁架了中國經濟的擔憂。在遏制投機投資需求及房價過快上漲勢頭、調控政策取得初步成效之后，房地產調控政策并未鳴金收兵，而是著力于鞏固調控既有成果，明確提出“促進房價合理回歸”。

中國經濟“去房地產化”還將繼續(xù)推進，樓市調控帶來的轉型陣痛也將繼續(xù)甚至加重。從目前來看，“去房地產化”的前景還是比較樂觀的。其中內在的邏輯，是樓市調控并非只是打壓房地產，而是致力于房地產的“調結構”。解除“綁架”宏觀經濟的風險警報，房地產將繼續(xù)為宏觀經濟“減負”。

全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在中國國際經濟交流中心26日舉行第三十期“經濟每月談”上介紹說，房地產投資前11個月的數(shù)據(jù)是55000億元，全年的房地產投資將大大高于去年的48000億元。這意味著，盡管遭遇史上最嚴的調控，今年房地產對國民經濟投資的拉動將達到歷史上的最高點。

事實上，“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”，亦是中央提出的政策目標，與此同時，保障性住房建設仍是未來的重點。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間我國要建設3600萬套保障房。在2011年的1000萬套開工建設之后，2012年將新開工700多萬套。住建部政策研究中心主任秦虹對此解釋說，2012年新開工數(shù)量雖然少了，但是實際在建工程量巨大，建設資金的實際投入也將超過今年。

據(jù)介紹，房屋建設有2-3年左右的建設周期，根據(jù)粗略估算，明年實際在建工程量有1800萬套左右，這包括2009年新開工的部分項目到明年就要竣工，2011年新開工的1000萬套絕大多數(shù)到明年還要在建。

她還表示，2011年開工建設1000萬套保障房，釋放出的政策信號十分充分，對改變市場預期已產生了積極作用，大大減緩了中低收入家庭面對房價過快上漲的恐慌心理。因此，目前也有條件放緩保障房的開發(fā)節(jié)奏。

投資機會此消彼長

樓市“調結構”除了行業(yè)自身的陣痛，還會對宏觀經濟帶來不確定的影響。那么，作為中國經濟晴雨表的資本市場，以及作為資本市場權重板塊的房地產股自身，投資機會何在？綜合行業(yè)分析師的判斷分析，他們認為，房地產調控對資本市場的影響整體偏中性，投資機會則是此消彼長。而從長期來看，對于資本市場顯然是利好。

以“調結構、轉方式”為主要內容的經濟轉型，是我國“十二五”期間宏觀經濟發(fā)展的一個大方向，以出口和投資拉動的經濟增長方式需要轉變，投資和消費的失衡關系需要轉變。房地產行業(yè)主動和先行調整，顯然有利于宏觀經濟的轉型和長遠健康發(fā)展。

即使是在房地產行業(yè)“調結構”的過程中，資本市場的投資機會也并不缺乏。在剛剛舉行的全國住房保障工作會上，住建部代表“國務院保障性安居工程領導協(xié)調小組”與地方政府簽訂2012年的保障性安居工程工作責任書，竣工量全面納入考核。受此消息影響，當日保障房概念股全線走強，建筑建材板塊、水泥板塊以及部分地產股攜手大漲。

“強者恒強”是調控帶來的另一個效應，房地產企業(yè)包括上市房企的業(yè)績將出現(xiàn)明顯分化。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，中國前十大房地產開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。同期，房企銷售金額前十和銷售面積前十同比分別提高48%和25%。

房地產行業(yè)一位觀察人士表示，以高周轉、商業(yè)地產、地產多元化等三種模式應對調控取得先機的房地產企業(yè)，將因此具有比較好的投資潛力和機會。事實上，地產股近來早已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。在安信證券行業(yè)分析師看來，這意味著部分資金認可當前地產股的股價與其基本面相匹配，當前地產股所被賦予的低估值水平已較充分地反映了其隱含基本面下滑的風險。其次，已知利空的兌現(xiàn)較充分地釋放了做空力量。

因此，他認為，當房價拐點出現(xiàn)之時，宏觀調控政策的緊縮程度將會降低，屆時對地產行業(yè)而言或存在一定機會。此外，流動性如果出現(xiàn)階段性明顯改善，地產股也會有可把握的短期機會。