一邊是房價“跌”聲一片，一邊是連續(xù)加息，讓房貸利率悄然攀升至近年來最高點。高利率對沖了房價下降的實惠，房價下降的錢，搖身一變，從開發(fā)商的口袋鉆進了銀行的口袋里……

　　房價降了，利息補上

　　12月18日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，青島11月房價環(huán)比下降0.3%。隨著限購繼續(xù)，樓市冬季將持續(xù)更久。對于購房一族來講，消息利好。

　　同時，從2012年1月1日起，個人房貸月供卻要“漲價”。今年央行連續(xù)三次加息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.40%漲到7.05%。由于銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式通常為“次年1月1日”，這意味著房貸新利率的執(zhí)行已“悄無聲息”臨近，房貸一族利息負(fù)擔(dān)也將相應(yīng)加重。

　　對于貸款購房者雪上加霜的是，“利率的七折優(yōu)惠已經(jīng)徹底成為歷史。”青島某銀行個貸中心潘經(jīng)理表示，青島多數(shù)銀行對首套房貸利率都有一定的上浮，從5%到10%不等。

　　在青島市區(qū)，一套七八十平方米的新房可輕松突破百萬元，以100萬房款，貸款50萬元，按揭20年為期，采用等額本息還款方式為例，記者讓潘經(jīng)理計算了一下購房成本：三次加息前為首付50萬與總的貸款還款額約88.76萬元之和，即138.76萬；假設(shè)加息后該樓盤降價5%，總房款變?yōu)?5萬，購房者貸款額度不變，首付可以少付5萬元，其總購房成本變?yōu)槭赘?5萬元與總的貸款還款額93.39萬元之和，即138.39萬元。

　　“這意味著購房者幾乎沒有得到房價下降帶來的實惠。”潘經(jīng)理說，雖然房價有些松動，但是已經(jīng)被加息對沖掉了。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，銀行高利率抵消了房價下降的實惠，房價下降的錢，實際上是從開發(fā)商的口袋鉆進了銀行的口袋里，而沒有流進購房者的口袋里。

　　誤傷了剛性需求

　　在青島工作3年的孫先生今年以來一直在看房，從年初看到年尾，總房款是降了幾萬，可到頭來因為加息和基準(zhǔn)利率上浮的因素，使他不得不再次放棄買房計劃。

　　資深房產(chǎn)評論人韓世同表示，限購確實可以很好地抑制投資投機性需求，目前來看，貨幣政策緊縮是本輪調(diào)控除限購之外最嚴(yán)厲的政策，但它限制了很多剛需客戶。

　　年初發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，關(guān)于差別化信貸政策有明確規(guī)定：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。中國人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

　　韓世同表示，銀行可以嚴(yán)控第二套房信貸，但必須用低利率的方式支持首套房貸，但銀行似乎“不聽話”，尤其是銀監(jiān)會允許銀行隨意調(diào)整首貸房利率后，就開始一路上調(diào)。

　　對此，孫先生反問，現(xiàn)在國家不是要穩(wěn)定房價嗎？為什么越調(diào)控，越買不起一套房子？

　　據(jù)青島市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至12月24日，青島可售樓盤數(shù)量為1237個，可售總套數(shù)為146760套，其中，一手房住宅存量為111006套。

　　日前，央行貨幣政策委員會委員李稻葵呼吁，首套房貸政策應(yīng)定向放寬，以幫助恢復(fù)房地產(chǎn)交易量，同時帶動上游產(chǎn)業(yè)的逐漸恢復(fù)。

　　是否應(yīng)該提前還款

　　面對明年1月起月供的上漲，是否要提前還貸，房貸一族心里頗有些糾結(jié)。

　　記者隨機采訪了多名有房貸的市民，有人表示會考慮提前還貸，也有人表現(xiàn)得很淡定。青島市北區(qū)居民李婷婷表示會選擇提前還貸，因為目前沒有好的投資渠道，股市不景氣，基金收益率也不高。已經(jīng)買房兩年多的顧先生因為當(dāng)時享受了房貸七折的優(yōu)惠，則表示不會提前還貸。

　　“以前客戶到了年底都會選擇提前還一部分，相比之下今年這部分人較少，我們分析可能跟國家的限貸令有一定的關(guān)系。”潘經(jīng)理表示，提前還款的多是家庭條件比較寬裕而又沒有較高的投資收益渠道的群體。

　　潘經(jīng)理表示，是否提前還貸要因人而異。尤其是享受了七折優(yōu)惠利率的貸款人不宜提前還貸，把富余資金存入銀行或者購買一些理財產(chǎn)品更為合算。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，未享受任何優(yōu)惠利率的客戶，如果沒有超過房貸基準(zhǔn)利率的投資理財項目，可以考慮提前還款。由于利率處于高位，貸款買房其實是不合適的，以100萬元貸款，按揭20年計算，還款總額度約186.8萬元，如果按揭30年的話，就要翻番了。

　　記者從青島多家銀行信貸部門證實，暫時還未出現(xiàn)集中提前還貸潮。其工作人員提醒房貸一族，從下月起，注意房貸月供的變化，及時了解具體還款金額，以免因還款金額不夠?qū)е掠馄冢o自己的信用帶來不良影響。