房價降了嗎？為什么遠郊樓盤降得“風風火火”，而五環(huán)內(nèi)樓盤價格卻巋然不動？為什么旺市時買房便宜1%—2%開發(fā)商便開始喊沒利潤，而到了今天房價降20%甚至30%還說有賺頭？房價下調(diào)多少才算合理？而房價下降由哪些因素說了算？

中央經(jīng)濟工作會議于12月12-14日在京舉行。會議指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場合理發(fā)展。

國家統(tǒng)計局近日公布的11月份全國70個大中城市房價變動情況顯示，在70個大中城市中，11月共有49個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降，比上月增加15個。繼上月全國房價初現(xiàn)拐點之后，11月全國平均房價環(huán)比繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，全國房價已進入下行區(qū)間。降價范圍加速大張。北京住建委表示，年內(nèi)樓市穩(wěn)中有降的目標已經(jīng)完成，截至目前北京新建普通住房成交均價比去年下降6.3%。

在這樣的情況下，中央經(jīng)濟工作會議仍然提出“促進房價合理回歸”。可見，盡管目前的房價已經(jīng)出現(xiàn)下降，但還沒有回歸合理。那么，被市場已經(jīng)淡忘的房價收入比、租售比、成本等指標是否可以將“回歸合理”量化？

房價能低于成本價賣嗎？

近日，北京市住建委表示，由于調(diào)控處于關(guān)鍵期，北京明年的限購令不會放松，而相關(guān)樓市調(diào)控的措施也不會放松，年內(nèi)樓市穩(wěn)中有降的目標已經(jīng)完成，截至目前北京新建普通住房成交均價比去年下降6.3%。調(diào)控已見成效，房價有所下調(diào)，這不由得讓人發(fā)問，房價下調(diào)到什么程度算是合理？有近期出手買房的劉先生表示，經(jīng)過計算，他購買的項目已經(jīng)接近成本價出售，他認為這個房價就算合理。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，即便是成本價賣房，開發(fā)商仍有利潤，在買房人深度觀望的市場背景下，房價的合理應與市場掛鉤，成交量上升就意味著房價已到合理程度。

買房人綜合考量性價比 房子成本價銷售就算合理

買房人劉先生近日購買了朝陽區(qū)某項目80平方米左右的小兩居，折合單價約為17000元/平方米，劉先生表示，之所以會出手購買，是因為房子的位置距自己上班的東三環(huán)很近，交通尚屬方便，戶型也滿足了家庭的使用需求。同時，經(jīng)過他對該項目的了解，目前其在售18000元/平方米的均價加上不同程度的折扣，折算出來的實際購買價格已經(jīng)接近該項目的成本價。劉先生說，雖然目前房價有所下調(diào)，但特價房不是位置不符合自己的需求，就是買不到。而這個項目滿足自己的所有預期，成本價出售也表示幾乎沒有再降價的可能，這個項目的房價就算是合理的，所以就出手購買了。

對此，偉業(yè)顧問市場發(fā)展部總經(jīng)理袁陽表示，近兩年高價拿地、成本較高的項目，目前在售的不少已經(jīng)是貼近成本價出售了，買房人購買也是看重了開發(fā)商縮減利潤后的性價比。對于現(xiàn)在的買房人來說，同一個區(qū)域或板塊內(nèi)，地價差不多的兩個項目，他們則會比較不同項目的配套、物業(yè)、園林景觀、開發(fā)商品牌甚至裝修標準，買房人的購買行為越加理性。同時，對于開發(fā)商來說，項目定價除了要考慮自己的成本支出外，還得看競品定價多少。

專家稱成本價出售不代表無再降可能

根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，北京商品房住宅銷售面積合計為819.2萬平方米，預計全年成交量在900萬平方米左右，相比去年下跌27%。隨著成交量的大幅萎縮，整體房價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，今年11月北京商品住宅成交均價為19906元/平方米，較今年3月下降幅度為16%，其中郊區(qū)成交比重達到73.6%，投資性需求大量撤出樓市，價格承受力偏低的剛需成為市場絕對成交主體。為了滿足剛需的購房需求，不斷有項目大幅優(yōu)惠降價求售，甚至還有一些項目將開發(fā)成本公布出來，以示降價的徹底。

很多人把房價是否“到底”的判斷建立在房價和成本的比較上，建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮曾公開表示，開發(fā)商的利潤并非僅僅來自于房價與成本的差距，還來源于開發(fā)過程的金融杠桿。也就是說，開發(fā)商在一個項目上的總成本投入，有部分來自自有資金，還有來自銀行的開發(fā)貸款、購房人的按揭貸款等的部分。而這就意味著成本價出售并非無利可圖。

當然，隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，期房成交量大幅下滑，項目營銷周期拉長，開發(fā)商融資渠道又不斷收緊，項目獲利相比以往被攤薄了很多。

深度觀望期 成交量復蘇意味著房價合理

那么，房價下調(diào)到什么程度算合理？對此，袁陽表示，從目前市場反饋來看，市場觀望期一些項目依舊銷售良好，買房人對于房價的判斷大多是以項目所在區(qū)域為判斷依據(jù)的，每個買房人都有自己對于一個區(qū)域樓市價格的判斷標準。至于房價的合理程度，袁陽說，應該以市場成交量回暖為判斷依據(jù)，成交量的恢復體現(xiàn)了買房人對市場的認可和房價的預期。即便房價再低，沒有人購買，便是買房人認定房價依舊不合理。

中房信·克而瑞分析師朱一鳴認為，今年的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展”，表露出管理層對明年經(jīng)濟“維穩(wěn)”的意圖，意味著政策重心又將向經(jīng)濟增長傾斜。朱一鳴預計，“鞏固”將成為明年房地產(chǎn)調(diào)控政策重心，政策面壓力或?qū)②吘彙Ｃ髂耆径纫郧埃胤秸畷ο拶徴咦鬟m度微調(diào)，市場將引來溫和反轉(zhuǎn)。文/李丹

租售比與國際接軌 房價需再降兩三成

從國際公認的標準來看，租售比在1：200-1：300之間是較為合理的區(qū)間，低于200表示房價較低，有上漲的潛力，適合投資；高于300，表示房價偏高，且越高表示房價偏離合理價值越多，樓市泡沫越大。而北京的租售比一直高于這一標準很多，如果以租售比來看，房價在目前的基礎(chǔ)還得下降20%-30%才能進入合理區(qū)間。

租售比再現(xiàn)下降 仍高于合理區(qū)間很多

據(jù)北京中原市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，12月北京住宅的租售比為1:434，是今年以來的最低值。從2008年至今，北京的租售比一直位于300-500之間。而四年來租售比的峰值出現(xiàn)在2009年12月，比值為1：480.5，其原因主要是由于2009年寬松的政策環(huán)境和被2008年金融危機與北京奧運抑制的需求猛烈釋放后出現(xiàn)的房價大幅快速上漲所致。

今年以來，受“限購、限貸”的政策調(diào)控影響，北京的房價出現(xiàn)了持續(xù)下跌。而與此同時，由于上半年出現(xiàn)較嚴重的通貨膨脹，房屋租金出現(xiàn)了較大幅度的上漲。再加上受限購政策的影響，很多人失去了購房資格只能租房居住，加大的租房需求，進一步推動租金上漲。此消彼漲之間，使現(xiàn)階段的租售比相較2009年12月的最高點已經(jīng)回落了46.5點，且仍有繼續(xù)回落的趨勢。

而北京4年來的數(shù)據(jù)顯示，北京的租售比一直高于合理區(qū)間的上限很多。因為租金相比房價變化，可以說是十分平穩(wěn)，其上漲幅度基本與物價水平漲幅相差不多，屬于跟隨全國經(jīng)濟通脹水平變化而呈現(xiàn)的正常上漲，因此更說明了房價存在著不合理的過度上漲。房價在2009年突飛猛進之時，政府緊急出臺宏觀政策對房價進行干預，因此從去年開始樓市進入政策調(diào)控期，房價因此從漲幅縮小過渡到平穩(wěn)發(fā)展直到現(xiàn)在的穩(wěn)步下降。

從現(xiàn)在的租售比來看，北京住宅的交易價格仍存在不合理部分，仍需要政策堅定不移地對房價進行控制，保持房價繼續(xù)下調(diào)的趨勢，直至房價回歸合理水平，租售比回落至合理區(qū)間。

房價最少降20% 租售比才合理

偉業(yè)我愛我家市場研究院認為，北京的租售比保持在1:250-300之間比較合理。

假設(shè)以一套面積為80平方米的住宅來看，目前北京租賃市場80平方米左右的二居，月租金均價大概為3600—4600元。按1:250-300的租售比，以及目前的租金均價來看，北京房價的合理區(qū)間應該在11250-17250元/平方米之間，1.5萬元/平方米將是一個比較合理的均價點位。

而目前北京新房的成交均價為19606元/平方米，二手住宅均價為22018元/平方米。如果按目前的租金水平，要達到1:250-300的租售比，北京房價在目前的水平上還要再下跌20-30%才能使租售比進入比較合理的區(qū)間。文/本報記者周宏

用房價收入比衡量房價 存在偏頗

近期，隨著中國社科院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告》的發(fā)布，“房價收入比”一詞頻繁出現(xiàn)在公眾面前。作為一個國際上較為通用的衡量標準，“房價收入比”這樣一個看似簡單的專業(yè)術(shù)語，將人們的收入與房價聯(lián)系了起來，牽動著人們的敏感神經(jīng)。而在當前房價下跌的背景下，更有許多購房人想從中探究未來房價下跌的軌跡。那么，專業(yè)人士是如何看待這個問題的呢？

中國社科院：4至6倍為房價收入比的合理區(qū)間

《中國住房發(fā)展報告》中提到，如果我國在“十二五”期間能夠合理地控制房價的上漲，使其穩(wěn)定在現(xiàn)在位置，同時又能實現(xiàn)“十二五”的國民收入翻番的收入目標的話，那么在“十二五”的末期，我國的房價收入比會大幅下降，接近國際公認的4至6倍的合理區(qū)間的上限。

什么是房價收入比呢？專業(yè)人士表示，所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例，一套4環(huán)以內(nèi)普通兩居室新房80平方米，以單價2萬5千元計算，平均價格200萬左右；若以工作五年的中產(chǎn)階級家庭為單位買房，假設(shè)夫婦月工資為4000元，則家庭月收入達到8000元，年收入為9.6萬元。這樣房價收入比則為20。

一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大。國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。

業(yè)內(nèi)人士：以房價收入比衡量北京房價還有20%下跌空間

既然房價收入比在4到6倍之間較為合理，那么是否超出這一標準的就是房價泡沫呢？業(yè)內(nèi)人士表示，“4至6倍”的標準只是一個較為通行的參考值，各個國家根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平不同、住房市場的狀況不同，表現(xiàn)出來的數(shù)值也并不一樣，因此不能機械地套用這一數(shù)值。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，合理的房價與家庭年收入之比，世界銀行的標準是5：1，聯(lián)合國制定的標準是3：1，現(xiàn)實中，美國是3：1，日本是4：1，發(fā)達國家最高的是悉尼8.5：1，紐約7.9：1，倫敦6.9：1，首爾7.7：1，東京7.9：1，新加坡5：1。考慮到中國大陸目前正處于社會轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的特點，城市化進程的加快、人多地少的現(xiàn)況，以及市場供求比例的不合理，所以中國大陸房價的合理區(qū)間，應為家庭年總收入的6-8倍。

胡景暉表示，以一個三口之家，夫妻二人的年總收入20萬元為例，80平方米的住房的合理價格區(qū)間應該為120-160萬元，合單價1.5-2.0萬元/平方米，所以，1.7-1.8萬元/平方米將是一個較為合理的均價點位。以北京為例，經(jīng)過一年的樓市調(diào)控，目前北京新房的成交均價為19606元/平方米，二手住宅均價為22018元/平方米，據(jù)此，北京房價還將有10-20%的下跌空間。

謹慎對待：簡單套用專業(yè)概念容易誤導市場

不過，雖然房價收入比受到廣大購房者以及業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注與認同，也有業(yè)內(nèi)人士對“房價收入比”的應用保持著謹慎態(tài)度。

華遠地產(chǎn)(華遠九都匯)董事長任志強認為，“房價收入比”看似是一個人人都能看懂的概念，但是其有著嚴格的定義，如果簡單套用一個似是而非的概念，將對市場判斷起到誤導。任志強表示，國際上對“房價收入比”應采取的計算數(shù)據(jù)有嚴格的定義，如必須采用全部收入的中位數(shù)而非平均數(shù)，全部住房套面積的中位數(shù)而非平均數(shù)，全部住房交易價格的中位數(shù)而非平均數(shù)，尤其是不能僅用一手商品房的市場平均價，而不計算經(jīng)濟適用住房、享受經(jīng)濟適用住房政策的住房、二手房等價格的中位數(shù)或平均數(shù)。

此外，中國尚無嚴格的個人收入統(tǒng)計，而更多的是工薪為主的工資收入統(tǒng)計，包括中位數(shù)統(tǒng)計也幾乎沒有各種可交易住房價格的中位數(shù)。這些數(shù)據(jù)大多要靠多項統(tǒng)計綜合計算的，而一些專家則根本不去計算，只簡單的用各種平均數(shù)來估測，自然差距離現(xiàn)實巨大。“在沒有準確的中位數(shù)收入統(tǒng)計和中位數(shù)房價統(tǒng)計之前，房價收入比容易變成一種誤導市場與民眾的工具，不如放棄房價收入比轉(zhuǎn)用其他的判斷指標。”任志強說。