限購令繼續(xù)執(zhí)行，消費(fèi)者拍手稱快，開發(fā)商滿面愁容。

今年2月16日，北京發(fā)布住宅限購令，3月29日，市政府公布了新建普通住房價(jià)格控制目標(biāo)。昨天上午，在“2011年北京市城鄉(xiāng)住房建設(shè)情況”新聞發(fā)布會(huì)上，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，經(jīng)過一年的調(diào)控工作，全市新建普通住房成交均價(jià)比去年下降6.3%，已實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)。明年，北京的最嚴(yán)“限購令”將繼續(xù)執(zhí)行，不放松、不動(dòng)搖、不取消，房產(chǎn)稅暫不執(zhí)行。此外，本市在建的經(jīng)適房、限價(jià)房數(shù)量能夠覆蓋所有已通過審核的輪候家庭，建設(shè)完成后將公開配售。

新房均價(jià)近4萬/平米

房價(jià)

北京市政府今年3月29日公布了2011年新建普通住房價(jià)格控制目標(biāo)，即去年全年成交均價(jià)14847元/平方米。市住建委新聞發(fā)言人秦海翔在會(huì)上表示，今年北京新建住房價(jià)格與去年相比，已實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的控制目標(biāo)。

經(jīng)過一年的調(diào)控，截至目前，本市新建普通住房成交均價(jià)為13914元/平方米，比去年全年成交均價(jià)低6.3%，新建商品住房價(jià)格同比漲幅累計(jì)回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比連續(xù)3個(gè)月停漲后在10月份開始下降，居民家庭首次購房比重接近90%，各項(xiàng)主要指標(biāo)變化符合調(diào)控預(yù)期。

與此同時(shí)，本市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。今年1至11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長12.7%，比其他固定資產(chǎn)投資增速低3.3個(gè)百分點(diǎn)，其中保障房投資增長1.2倍，占住宅投資31.5%，比重同比提高12.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場調(diào)控引導(dǎo)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用更加明顯。

不放松不動(dòng)搖不取消

限購令

房價(jià)下行，政府的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，北京新房庫存量達(dá)13萬套以上，房企資金緊張頻頻傳出“倒閉”傳聞。再繼續(xù)執(zhí)行限購政策，北京財(cái)政收入會(huì)不會(huì)受影響？北京限購政策會(huì)不會(huì)松動(dòng)，比如由目前“提供5年納稅或社保證明”期限調(diào)整為3年？

北京市住建委委員王榮武表示，北京限購政策已按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署執(zhí)行了一年，效果是明顯的。目前，剛性自住需求已占到90%以上，房價(jià)降了6.3%。房價(jià)調(diào)控肯定對(duì)市財(cái)政收入有影響，不過在當(dāng)前背景下，調(diào)控政策仍處在關(guān)鍵的時(shí)期，北京市按照中央的決策部署，“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場的調(diào)控，包括限購政策不放松不動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展需要政策持續(xù)延遲。”

市住建委新聞發(fā)言人秦海翔介紹，為確保限購政策落實(shí)，本市加快完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，并通過與人力社保、稅務(wù)、金融等部門信息共享，開發(fā)完成購房資格自動(dòng)核驗(yàn)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了從認(rèn)購、簽約到權(quán)屬登記全過程核驗(yàn)，以及新房、存量房全覆蓋的限購監(jiān)管機(jī)制。同時(shí)，提交申請(qǐng)、信息對(duì)比與審核、結(jié)果反饋等全部手續(xù)都實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上辦理，最大限度方便購房人。新政后，所有申購住房家庭全部納入審核。截至今年12月15日，共完成資格核驗(yàn)18.3萬戶，審核通過17.3萬戶。

此外，今年以來全市開展建設(shè)房管執(zhí)法檢查5.1萬項(xiàng)次，行政處理處罰3863起，執(zhí)法查處總量兩年翻兩番；對(duì)327個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管和限購政策情況進(jìn)行全面檢查，集中約談了122家開發(fā)企業(yè)，對(duì)15個(gè)問題項(xiàng)目實(shí)施行政計(jì)分和限制網(wǎng)簽；檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及門店5416家。

目前暫無開征想法

房產(chǎn)稅

北京有沒有試點(diǎn)房產(chǎn)稅的可能性？市住建委委員王榮武稱，關(guān)于房產(chǎn)稅主要是財(cái)政和地稅部門在研究，據(jù)他了解的情況，目前還沒有開征房產(chǎn)稅的想法，如果中央要求，北京也會(huì)實(shí)行。

目前，上海和重慶已經(jīng)試點(diǎn)房產(chǎn)稅。業(yè)內(nèi)人士分析，與“限購”政策相比，房產(chǎn)稅對(duì)市場的作用是長期的、市場化的、可持續(xù)性的，房產(chǎn)稅可能是后期全國樓市調(diào)控的新方向。一方面，房產(chǎn)稅用經(jīng)濟(jì)手段“承繼”行政手段，能夠有效保持調(diào)控政策的長期性和穩(wěn)定性，防止政策和市場的大起大落；另一方面，房產(chǎn)稅能量化地調(diào)節(jié)高、中、低不同收入群體的住房需求，使得房地產(chǎn)調(diào)控更有針對(duì)性，同時(shí)也增加地方政府財(cái)政收入，加大地方政府對(duì)調(diào)控的積極性和主動(dòng)性。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，目前北京市暫不試點(diǎn)房產(chǎn)稅的主要原因，可能是由于北京房屋的權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，暫時(shí)不具備征收條件。但是，這并不代表推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的相關(guān)工作不推進(jìn)，目前主要工作依然會(huì)為后期征稅做好鋪墊。

在建房覆蓋總需求

保障房

目前，北京大力發(fā)展公租房，將逐步縮減經(jīng)適房和限價(jià)房建設(shè)規(guī)模，保障房的分配方式將由“以售為主”轉(zhuǎn)向“以租為主”。因此，部分輪候經(jīng)適房和限價(jià)房的家庭表示擔(dān)憂，隨著公租房的大量推出，現(xiàn)有限價(jià)房和經(jīng)適房備案家庭會(huì)不會(huì)“被公租”？

市住保辦常務(wù)副主任鄒勁松在會(huì)上表示，目前本市在建的經(jīng)適房和限價(jià)房總量，完全覆蓋前兩年已審核備案的輪候家庭。去年全市有9.4萬戶輪候家庭，在今年開工建設(shè)的23萬套保障房中，有10萬套是預(yù)計(jì)公開配售的，這10萬套就是對(duì)應(yīng)9.4萬戶輪候家庭，其他房源為公租房和定向安置房。去年開工建設(shè)的總量，也覆蓋2009年備案的輪候家庭需求。

鄒勁松表示，已通過審核的輪候家庭，如果輪候期超過3年，有房源可直接配售，暫時(shí)沒有房源的，可以先住公租房過渡。他強(qiáng)調(diào)，承租公租房不但輪候資格依然有效、繼續(xù)保留，同時(shí)還可“享受”兩個(gè)優(yōu)惠。一是目前住房保障部門正在和財(cái)政部門研究補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于符合條件的中低收入家庭進(jìn)行分檔補(bǔ)貼；第二個(gè)優(yōu)惠是承租過公租房的保障房輪候家庭，未來其他保障房有可售房源時(shí)，可以優(yōu)先配售。

“保障房有2—3年的建設(shè)周期，希望輪候家庭耐心等待”，鄒勁松表示，目前，各區(qū)縣保障房房源確實(shí)存在不平衡的問題，比如新城地多，建設(shè)分配相對(duì)就快一些，市住保辦正加強(qiáng)統(tǒng)籌調(diào)度，“比如東城的保障房，找朝陽要了地，西城的保障房，在亦莊、昌平、豐臺(tái)等區(qū)協(xié)調(diào)劃撥土地。”

北京不會(huì)轉(zhuǎn)租為售

公租房

市住建委新聞發(fā)言人秦海翔在會(huì)上介紹，目前，全市已落實(shí)公租房項(xiàng)目98個(gè)，房源10.3萬套，全年新開工總量達(dá)到6萬套，住房保障方式加快向“以租為主”轉(zhuǎn)變。

秦海翔表示，北京市保障性住房融資瓶頸取得突破。今年6月30日掛牌成立的北京市住房保障建設(shè)投資中心，成為中國最大的保障性住房投融資平臺(tái)，市財(cái)政一次性注資100億元作為資本金，在不到半年的時(shí)間里，廣泛吸引了社會(huì)資金進(jìn)入，這一平臺(tái)已落實(shí)融資貸款55億元，簽訂綜合授信額度750億元。

盡管已吸納社會(huì)資金，但公租房收益回籠慢，需要約30年時(shí)間才能收回成本，資金籌集困難是不爭的事實(shí)。公租房推出幾年后，會(huì)不會(huì)由于資金困難，轉(zhuǎn)租為售？

市住保辦常務(wù)副主任鄒勁松表示，北京公租房不會(huì)轉(zhuǎn)租為售，因?yàn)榻ㄔO(shè)公租房的目標(biāo)，就是為了政府手中有房源，有利于調(diào)控市場。在資金籌措方面，目前正與多家銀行協(xié)商，并已獲得國家開發(fā)銀行和公積金貸款中心支持，“未來我們希望能得到房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）支持”。

關(guān)于外地人在京申請(qǐng)公租房的細(xì)則，鄒勁松表示，北京市政府10月18日剛剛發(fā)布了加強(qiáng)本市公租房建設(shè)管理的通知，各區(qū)縣有一個(gè)消化、吸收的過程。為了做好外地人口申請(qǐng)公租房的工作，各區(qū)縣也在做需求調(diào)查分析，在預(yù)登記表格中了解外來申請(qǐng)人口的職業(yè)情況、年齡、收入狀況，以及對(duì)公租房的意向等，這都將為外來人口申請(qǐng)公租房的細(xì)則出臺(tái)提供很好的參考價(jià)值。各區(qū)縣會(huì)根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r、住房情況來制定外地人口申請(qǐng)公租房的條件，市住房保障部門會(huì)督促區(qū)縣盡快出臺(tái)。

房價(jià)明年 還有下跌空間

業(yè)內(nèi)預(yù)測

對(duì)于市住建委昨天的表態(tài)，多名業(yè)內(nèi)人士做出了預(yù)判。鏈家地產(chǎn)研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，限購限貸政策效果顯著，商品住宅成交結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，房價(jià)出現(xiàn)切實(shí)的回落。調(diào)控后，投資性需求大量撤出樓市，價(jià)格承受力偏低的剛需成為市場絕對(duì)成交主體。明年，在限購政策持續(xù)和大量保障房入市的雙重作用下，房價(jià)預(yù)計(jì)將再度下跌。

研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在成交結(jié)構(gòu)性調(diào)整的同時(shí)，房價(jià)的下調(diào)也十分明顯。今年大興、通州兩地房價(jià)整體水平下降幅度都超過10%。今年限購導(dǎo)致市場需求大幅下降，房企融資不暢通，資金回籠過于緩慢，價(jià)格在堅(jiān)持?jǐn)?shù)月后逐漸瓦解。

對(duì)于限購令持續(xù)帶來的影響，鏈家地產(chǎn)市場研究部和北京中原地產(chǎn)市場研究部均分析認(rèn)為，在今年房價(jià)出現(xiàn)下降的基礎(chǔ)上，開發(fā)商降價(jià)的意愿仍會(huì)較強(qiáng)。目前北京暫不試點(diǎn)房產(chǎn)稅已經(jīng)明確，體現(xiàn)出當(dāng)前政府調(diào)控的主要重心仍然在于繼續(xù)貫徹樓市調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)的合理回歸。房產(chǎn)稅能否成為接替限購的長期調(diào)控措施，目前還尚無定論。未來限購的退出和松綁，仍然會(huì)取決于樓市調(diào)控的效果。