日前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2011-2012)》。綠皮書認(rèn)為，本季度房?jī)r(jià)下行通道剛剛打開(kāi)，預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)降字當(dāng)頭，明年一季度或現(xiàn)“拐點(diǎn)”，二季度老盤降價(jià)幅度將更大，三季度降價(jià)幅度會(huì)更深。整體來(lái)看，住房市場(chǎng)的調(diào)整趨向“軟著陸”。

　　具體表現(xiàn)為，經(jīng)濟(jì)增速略趨回落，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力仍顯不足；房地產(chǎn)信貸或現(xiàn)審慎放松；土地市場(chǎng)延續(xù)降溫趨勢(shì)；商品住房投資逐月回落，開(kāi)發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)重組可待；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；住房?jī)r(jià)格全年緩步下降，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”將在一季度前后被陸續(xù)確認(rèn)。

　　市場(chǎng)：嚴(yán)控基調(diào)不會(huì)變

　　政策或現(xiàn)微調(diào)但從緊基調(diào)難變，各方結(jié)束觀望將作有限調(diào)整。

　　限購(gòu)政策下符合條件的需求主體難以快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會(huì)吸引部分持幣待購(gòu)者出手，減緩成交量下降的速度。

　　明年第一季度信貸仍緊

　　中央對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)控立場(chǎng)不會(huì)松動(dòng)，即使第一季度是信貸發(fā)放高峰期，但對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域仍舊保持從緊。地方或許根據(jù)自身財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度以及今年調(diào)控目標(biāo)的完成情況，在某些領(lǐng)域作出調(diào)整。面對(duì)依然緊縮的資金環(huán)境，開(kāi)發(fā)企業(yè)則繼續(xù)加大促銷力度回籠資金，降低庫(kù)存。若降價(jià)幅度達(dá)到滿足限購(gòu)條件的部分購(gòu)房者的預(yù)期，他們可能會(huì)出手購(gòu)買。

　　明年第二季度購(gòu)房分化

　　如果通脹率進(jìn)一步得到控制，能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，那么銀根緊縮可能會(huì)緩解。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)冷局面，中央調(diào)控政策將適度微調(diào)，調(diào)控的針對(duì)性可能會(huì)增強(qiáng)，降低“一刀切”的負(fù)面影響。地方政府可能會(huì)針對(duì)本地出現(xiàn)的問(wèn)題，在政策執(zhí)行上相應(yīng)作出調(diào)整。開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會(huì)由更多的暗降變成明降。購(gòu)房者可能分化，部分購(gòu)房者結(jié)束觀望狀態(tài)入場(chǎng)交易。

　　明年第三季度心態(tài)復(fù)雜

　　中央的嚴(yán)控基調(diào)不會(huì)改變，限購(gòu)也不會(huì)取消。如果地方財(cái)政吃緊，又沒(méi)有可替代的資金來(lái)源，地方可能會(huì)在更大范圍內(nèi)打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭(zhēng)取更有利于自身的政策調(diào)整。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都會(huì)針對(duì)政策面的變化相應(yīng)調(diào)整自身的策略。開(kāi)發(fā)商會(huì)充分評(píng)估上半年的銷售狀況，相應(yīng)調(diào)整年初計(jì)劃。購(gòu)房者的選擇余地可能更大，是否出手購(gòu)買的心態(tài)更復(fù)雜。

　　價(jià)格：一季度或現(xiàn)“拐點(diǎn)”

　　價(jià)格由穩(wěn)趨降，明年第一季度或現(xiàn)“拐點(diǎn)”。在整體性量?jī)r(jià)增幅逐步收窄的驅(qū)使下，銷售量的破位將促使銷售價(jià)格的下降，這種勢(shì)頭由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴(kuò)散。

　　明年第一季度“拐點(diǎn)”顯現(xiàn)

　　受春節(jié)假期的影響，市場(chǎng)價(jià)格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一段時(shí)間。二、三線城市價(jià)格增幅將會(huì)收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對(duì)價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場(chǎng)主導(dǎo)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在第一季度獲得信貸資金的多寡將會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，信貸資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域偏緊態(tài)勢(shì)難以改觀，價(jià)格“拐點(diǎn)”很可能在第一季度顯現(xiàn)。

　　明年第二季度老盤大降

　　2009年以來(lái)，高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開(kāi)工面積增幅始終在高位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存量快速增加。為消化庫(kù)存，降低資金壓力，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在第二季度會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，從而爭(zhēng)取上半年的業(yè)績(jī)。絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。如果短期內(nèi)整體降幅太大，市場(chǎng)將產(chǎn)生更大的期望。所以，整體性降價(jià)幅度有限。