在持續(xù)穩(wěn)定政策的支持下，本市商品住房成交均價持續(xù)走低。昨天，北京房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布北京新建普通住宅房價和新建商品房成交均價監(jiān)測數(shù)據(jù)。今年以來，北京市新建普通住房成交均價為13914元/平方米，比去年全年成交均價即北京房價控制目標(biāo)14847元/平方米低6.3%，全年房價控制目標(biāo)有望順利完成。

11月份，全市新建商品住房成交均價每平方米21004元，同比下降5%，7個月以來首次實現(xiàn)同比下降；二手住房成交均價每平方米17061元，已連續(xù)5個月環(huán)比下降，同比下降0.7%。居民家庭首次購房比重連續(xù)第9個月維持在九成左右，投機(jī)投資性需求基本擠出，剛性需求得到較好滿足。

樓市“拐點”仍不明顯

此前，市場上對于11月房價產(chǎn)生了很多預(yù)測，其中音調(diào)最高的是“樓市將出現(xiàn)明顯拐點”和“商品房均價將跌破2萬元”。但北京房協(xié)秘書長陳志表示，從數(shù)據(jù)上看，“拐點”和“均價破2萬元”這兩種情況都沒有出現(xiàn)。

對于目前的降幅，陳志表示，從今年7月起，房價的波動已經(jīng)趨于穩(wěn)定。但值得注意的是，11月里，全市在售項目185個，其中價格下降的26個，持平的155個，合計占97.8%。中心城區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)及生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)四大主要供應(yīng)區(qū)首次出現(xiàn)整體向下態(tài)勢，“降價換量”項目由通州向大興、房山、昌平等近郊熱點區(qū)域蔓延。

庫存13萬套無需太擔(dān)心

近期，本市新建住宅庫存已經(jīng)突破13萬套。對此，陳志認(rèn)為無需過于擔(dān)心。

“13萬套庫存中包括了兩萬多套的保障房，而保障房從搖號到簽合同大約需要半年時間，也就是說，這兩萬多套在一定時間內(nèi)都是沉淀在庫存中的。”陳志說。

同時，在上一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，本市新建住宅庫存曾突破14萬套，但隨著2009年相關(guān)政策的出臺，高庫存量在半年內(nèi)就被消化。隨著房價穩(wěn)中有降目標(biāo)的實現(xiàn)和居民收入增長7%目標(biāo)的實現(xiàn)，北京購房人購房支付能力將得到提高。

不過，商品住宅庫存量達(dá)近幾年來的高點后，市場已逐步呈現(xiàn)買方市場的特征。

降房價為CPI增速“剎車”

昨日同時公布的偉業(yè)我愛我家市場研究院調(diào)查結(jié)果顯示，11月北京房價的下降主要體現(xiàn)以下特點：首先，與8月到10月房價結(jié)構(gòu)性下調(diào)不一樣，11月各區(qū)域價格出現(xiàn)了普遍下跌：四大功能區(qū)的一手房成交均價均出現(xiàn)不同程度的下滑，這是今年以來首次出現(xiàn)。

“從統(tǒng)計機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)我們可以看出來，房價的下降至少是減弱了CPI的增幅。”陳志說。相關(guān)分析師表示，在年度整體房價保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，年底價格將出現(xiàn)下探趨勢。關(guān)于未來市場發(fā)展趨勢，可以確定的是，明年房地產(chǎn)政策調(diào)控的主基調(diào)不會發(fā)生變化，政策松動的可能性不大，目前執(zhí)行的限購、限貸等政策松動的可能性不大，可能將在明年會程度不一、方式不一地繼續(xù)。

鄒琳華認(rèn)為，一、二線城市房地產(chǎn)市場的衰退實際上是很顯著的。對于造成本輪房地產(chǎn)周期下行的原因主要有幾點：一是目前房價已經(jīng)充分反映了人們對住房市場的各種樂觀預(yù)期。在沒有新的支持房價上漲的重大因素出現(xiàn)之前，市場只好選擇下行調(diào)整。二是經(jīng)過多年的持續(xù)景氣，中國房地產(chǎn)獲得大發(fā)展，房地產(chǎn)供給猛烈可能已經(jīng)能夠較好滿足每年新增需求的需要。三是2008年下半年以來的刺激政策，過度透支了未來的住房市場需求。四是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，不再支持房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。

明年住房信貸或增兩成

房地產(chǎn)市場之所以價格有些虛高，需要政府“有形之手”的調(diào)控，原因之一在于開發(fā)商和炒房者鉆了貸款的空子，利用金融杠桿來實現(xiàn)滾動和連續(xù)操作。《住房綠皮書》也對住房金融市場進(jìn)行了論述和預(yù)測。課題組成員高廣春預(yù)計，在度過2011年四季度和2012年一季度以后，房貸會逐漸小幅回升。綠皮書預(yù)計，今年住房貸款余額約為2.2萬億元，比去年增長1.14%。2012年的住房信貸同比增幅約為20%，全年貸款規(guī)模2.6萬億元。

今年以來，由于國家調(diào)控，銀行對開發(fā)商放貸趨緊，再加上地產(chǎn)股整體下跌，市值縮水近500億元，增發(fā)融資難度加大，開發(fā)商紛紛發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃，或發(fā)起民間住房融資，這既對宏觀調(diào)控造成了一定干擾，又加大了住房金融市場的風(fēng)險。此外，社科院數(shù)字還顯示，房地產(chǎn)企業(yè)資金中的貸款占比接近20%，高廣春認(rèn)為，“這表明目前房地產(chǎn)貸款下降遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還有繼續(xù)收縮的空間。”