傳統(tǒng)旺季“金九銀十”卻給開發(fā)商帶來更加悲觀的預(yù)期。

　　一方面，來自政府高層的聲音不斷表明，政策對(duì)于樓市調(diào)控還將繼續(xù)深入，銀根在下半年將繼續(xù)收緊。另一方面，房企最近發(fā)布的中報(bào)顯示，開發(fā)商正在面臨著存量加大、資金鏈趨緊的境況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著9月北京市入市項(xiàng)目數(shù)量的加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力愈加突出，房企采取降價(jià)換取交易量的可能性也將加大。

　　高層表態(tài)

　　政策調(diào)控將繼續(xù)深化

　　8月13日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求，切實(shí)增加住房有效供給。

　　8月21日，李克強(qiáng)在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)上，再度強(qiáng)調(diào)，各地要繼續(xù)落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　短短幾天內(nèi)，中央高層接連就房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)，表明了中央政府繼續(xù)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院10號(hào)文件的決心。這令漫長(zhǎng)觀望中的各方獲得了調(diào)控政策將持續(xù)的確切信號(hào)，也讓此前不斷傳出政策將松動(dòng)的可能性成為了泡影。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳保存向記者表示，高層的不斷表態(tài)，再加上此前國(guó)土部公布的囤地黑名單，表明了政府高層打壓房?jī)r(jià)的決心。

　　與中央堅(jiān)持調(diào)控表態(tài)相對(duì)應(yīng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)一改力挺高房?jī)r(jià)的強(qiáng)硬態(tài)度，兩次公開勸告開發(fā)商降價(jià)銷售。任志強(qiáng)直言，勸降是為了避免政府再出臺(tái)“核武器”。

　　距李克強(qiáng)第二次表態(tài)的3天之后，國(guó)家發(fā)改委財(cái)政金融司司長(zhǎng)徐林就明確表態(tài)，我國(guó)計(jì)劃實(shí)施一系列稅收體制改革，包括優(yōu)化增值稅和營(yíng)業(yè)稅稅收制度，擴(kuò)大增值稅征收范圍；統(tǒng)籌企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，實(shí)施資源稅改革；推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；繼續(xù)實(shí)施個(gè)人所得稅改革。

　　“可見各部委正在領(lǐng)會(huì)政府高層的意圖，這次發(fā)改委的公開表態(tài)只是第一步，估計(jì)其他部委也將做出相應(yīng)的動(dòng)作。”中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司北京分公司營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理宛玉敏向記者表示。在她看來，目前房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，在北京四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)個(gè)別甚至出現(xiàn)了不降反升的局面。如果開發(fā)商還沒有實(shí)質(zhì)性的降價(jià)動(dòng)作，政府后面還可以在期房預(yù)收款、打擊囤地、房地產(chǎn)稅、銀行信貸方面出臺(tái)更加嚴(yán)格的政策。這也許就是任志強(qiáng)所謂的“核武器”。

      市場(chǎng)形勢(shì)

　　庫存量升高房企資金壓力大

　　在高層表態(tài)繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)是市場(chǎng)形勢(shì)的不斷惡化。

　　一方面是負(fù)債節(jié)節(jié)攀高，一方面是消化不良并仍在不斷增加的庫存。上市房企的半年報(bào)揭示出，雖然開發(fā)商們的資金鏈尚處于安全范圍，但隨著時(shí)間的推移，銷售低迷，資金的回籠不暢，還要還息還債，企業(yè)資金壓力會(huì)越來越大，而年度銷售目標(biāo)又如懸梁之錐，時(shí)時(shí)刺激著開發(fā)商的神經(jīng)。不管最終是主動(dòng)還是被動(dòng)降價(jià)，開發(fā)商現(xiàn)在需要的可能僅僅是時(shí)間。

　　根據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年半年報(bào)，86家上市公司帶息債務(wù)/全部投入資本平均值為48.26%，分別較一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。并且，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，86家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率為65.1%，也較一季度上升了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　在負(fù)債率上升的同時(shí)，是房企盈利能力的下降。已發(fā)布半年報(bào)的86家企業(yè)的銷售毛利率平均水平已經(jīng)較去年底下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，更較一季度下調(diào)了近兩個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，新“國(guó)十條”后，顯而易見部分開發(fā)商正在讓利促銷。而隨著三四季度供應(yīng)量的增長(zhǎng)，開發(fā)商銷售壓力加大和資金鏈趨緊，房?jī)r(jià)下調(diào)壓力更大。

　　市場(chǎng)對(duì)于開發(fā)商下半年將采用降價(jià)的判斷還來源于房企銷售壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。其中，保利地產(chǎn)上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計(jì)劃的43%；金地集團(tuán)上半年銷售額則為53.76億元，僅完成全年210億元目標(biāo)的1/4；招商地產(chǎn)上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的40%。

　　市場(chǎng)形勢(shì)的惡化還導(dǎo)致了庫存量的不斷加大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為1.91億平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。任志強(qiáng)認(rèn)為，如果按照這樣的形勢(shì)，今年估計(jì)將有超過2.5億平方米甚至3億平方米的庫存。

　　宛玉敏表示，房企下半年主要還將面臨著銀根收緊的壓力。今年全年的新增貸款預(yù)計(jì)在7.5萬億元，上半年已經(jīng)完成了近2/3的放貸任務(wù)，因此下半年許多銀行的放貸量會(huì)非常有限，預(yù)計(jì)將把精力放在收益較高的抵押消費(fèi)貸款上。

      業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)

　　9月或?qū)⒂瓉斫祪r(jià)潮

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些品牌開發(fā)商已經(jīng)開始了以降價(jià)來換取交易量的策略。7月底開盤的中糧萬科長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目，首次推出的800余套房源兩日售罄，成交均價(jià)只有1.35萬元/平方米，低于周邊在售項(xiàng)目3000元左右；目前在售的綠地·中央廣場(chǎng)項(xiàng)目正在出售三期，其成交均價(jià)為1.8萬元/平方米，比二期項(xiàng)目1.9萬元/平方米的均價(jià)下調(diào)了1000元左右。

　　大型房企的主動(dòng)降價(jià)，讓其搶占了市場(chǎng)先機(jī)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，保利、萬科、金地等十大房企在7月份的成交面積達(dá)到245萬平方米，環(huán)比上個(gè)月下降10%，比去年同期僅低5%，基本與去年的月均成交面積252萬平方米持平。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，由于目前的調(diào)控正處于風(fēng)口浪尖上，大房企的主動(dòng)降價(jià)行為將造成跟風(fēng)現(xiàn)象，隨著9月份北京入市量的加大，“以價(jià)換量”的策略將被更多企業(yè)采用。

　　“對(duì)于那些錯(cuò)過了新政前三四月份銷售期的項(xiàng)目，如果再不把項(xiàng)目拿出來賣，那他們只能等到明年春天再擇機(jī)入市了。今年的業(yè)績(jī)就算完了。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，由于此前大量待開新盤紛紛延期入市，其中有相當(dāng)一部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在今年九十月份集中入市。屆時(shí)，為了拉升業(yè)績(jī)、回籠資金，降價(jià)在所難免。“所以今年許多開發(fā)商都把寶押在了‘金九銀十’。”

　　高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫也表示，近期在與多位開發(fā)商的交流中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對(duì)未來預(yù)期悲觀的情緒都較為凝重。