降價蔓延

　　國家統計局近日公布的“10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，10月70個大中城市房價平均環比指數今年首次出現負增長，平均環比下降0.14%。70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有34個，持平的有20個。與9月份相比，10月份環比價格下降的城市增加17個。

　　在房價指數下降的城市當中，首先掀起“降價潮”的一線城市“北上廣深”赫然在列。四大一線城市中，北京環比下降0.1%，上海下降0.3%，廣州下降0.2%，深圳下降0.1%。值得一提的是，在一線城市止漲3個月后，原本房價指數一直小幅上漲的二、三線城市也開始出現環比下降，10月33個二線城市平均環比指數下將0.25%，其余的三、四線城市環比指數下降0.04%。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，10月全國平均房價首次出現環比下降，表明下半年以來持續的價格僵局已經被打破，從去年開始進行的樓市調控，歷經19個月后終于取得顯著成效。而龍湖、萬科等實力房企在一線城市和重點二線城市掀起的降價潮，其給市場整體帶來的連降效應和消費者更加堅定的觀望態勢正在快速彌漫，并將逐步帶動周邊二、三線城市價格的下滑。

　　鏈家地產市場研究部的統計顯示，一線城市周邊10個主要城市的房價，除了香河和天津環比微漲外，其余8個城市均有不同程度下降，而9月份時房價環比下降的城市只有6個，且降價程度比10月份要小得多。

　　“而天津房價的環比微漲應該也是有‘水分’的。10月份市內六區和環城四區這些高于全市平均房價的區域，在總成交量中所占的比例比9月份要高，使全市房價均價呈現出環比微漲。而從各個區域和樓盤本身來看，房價是在環比下降的，越來越多的樓盤加大了打折促銷的力度。”業內人士鐘文輝對新金融記者表示。

　　成交量低迷

　　進入9、10月份之后，持續低迷的成交量無疑是推動房價下行的最主要原因。30個主要城市中，10月份有60%的城市成交面積環比下跌，平均跌幅為18.34%。其中三亞環比跌幅最大，達52.57%。上海、天津、廣州、杭州、武漢、成都等城市的成交面積環比均出現下跌。其中天津10月份成交面積降低至74.47萬平方米，環比減少18.98%，同比減少33.73%。

　　而在某樓市研究機構11月14日-11月20日的周成交報告中，有30城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降幅最大，達到78.12%，杭州降幅達57.17%，天津、成都、北京和南京同比降幅均超過50%。

　　“房地產企業一直寄予厚望的‘金九銀十’，不但沒能帶來銷售高峰，反而成了住宅成交量下滑的拐點，很多城市9、10月份的住宅成交量不如7、8月份。而目前來看，11月份的樓市成交量顯得更加不樂觀。”鐘文輝說。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，包括一線城市在內的主要東部城市的樓市，成交低迷情況下，加大降價幅度成為必然。“樓市調控政策不放松的基調下，政策的累積效應不斷增強。目前看樓市投資需求已經基本擠出市場，一些堅持觀望的剛需買房人也更加堅定。”陳國強表示，降價保量將成為不少房企在四季度的選擇，而能否取得成功，則要看其與周邊項目相比是否具有價格優勢，能否吸引到剛需人群。

　　房企入“冬”

　　在成交低迷的情況下，萬科總裁郁亮首先提出“過冬”論。現金為王、積極賣房、謹慎拿地成為萬科“過冬年”的主要策略。在“過冬”論提出的同時，萬科的項目在上海、南京全線領降，在兩個城市的3個項目價格降幅均在15%-25%。不止萬科，之前保利、龍湖等品牌房企先后采取降價促銷策略。

　　而幾大率先降價的品牌房企的一個共同點卻是目前有比較充沛的現金流。天津臥龍傳媒公司總經理蘇步超對新金融記者表示，這些品牌房企在現金流并不太緊張的情況下選擇降價，更多是一種主動適應市場的企業戰略，未雨綢繆的同時加速占領市場。據統計，萬科去年的市場份額已達5.7%，今年樓市整體銷售走低，萬科的銷售額依舊突破千億，預計今年的市場份額將突破6.5%-7%。

　　與大房企主動降價相比，不少中小房企面臨著更大的資金壓力。銀監會近日發布的2011年第三季度《中國銀行業運行報告》顯示，三季度房地產業新增貸款環比首次出現負增長。如果大房企是為了擴大市場份額促銷，失去銀行貸款這一重要資金來源后，中小房企更多則是為了生存而加大促銷力度。

　　張月認為，今年房企面臨的資金難題經歷了銷售回款滯緩、融資渠道收緊、年底還貸乏力的漸變，漸趨普遍化、深度化。“現在降價只是剛剛開始，調控政策松動的可能性微乎其微。在這種情況下，降價潮有從一線城市向二、三線城市，從大型品牌房企向中小型房企蔓延的趨勢。”張月說。