10月下旬開始，樓市“冬季”信號頻出：新推樓盤大幅跳水、房屋成交連月下降、中介行業(yè)洗牌加劇。一時之間，業(yè)內(nèi)有關(guān)預(yù)測樓市拐點的下行趨勢似乎變得逐漸明朗。

而相比住宅市場一手房的降價風(fēng)暴，二手房買賣雙方卻因?qū)ξ磥順鞘械念A(yù)期發(fā)生錯位，使交易陷入僵局。持續(xù)從嚴的樓市調(diào)控、不斷蔓延的降價風(fēng)潮雖然增強了住房需求者們的購房信心，卻無法撼動供應(yīng)者們的價格心理防線。

對于房地產(chǎn)調(diào)控諸多困局的理解，《第一財經(jīng)日報》記者集中采訪了上海9家最大房地產(chǎn)中介，多數(shù)回應(yīng)稱，坊間看空樓市的說法，其實未必靠譜。

樓市深跌猜想

10月開始，上海綠地、龍湖、中海、萬科等房企新推樓盤紛紛打出“降價促銷”王牌，降幅最高達30%。而據(jù)國家統(tǒng)計局19日公布的數(shù)據(jù)，10月70個大中城市房價統(tǒng)計中，新建商品房環(huán)比價格下跌的城市為34個。與此同時，將樓盤降價風(fēng)潮視作樓市拐點到來的信號，這樣的預(yù)測并不在少數(shù)。

“樓盤降價，主要是受時間點和資金因素的影響。一是年底企業(yè)業(yè)績需要靠降價完成銷售；二是融資渠道關(guān)閉企業(yè)難免資金壓力增加。”21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)分析師羅寅申向本報記者表示。

此外，接受本報記者采訪的多數(shù)中介代理商們對目前降價風(fēng)暴仍持穩(wěn)定心態(tài)，他們認為降價不過是房企過冬的經(jīng)營策略選擇，而非看空樓市所進行的“割肉”拋售。

新盤降價換回購買力的效果十分明顯。從10月最后一周的市場統(tǒng)計來看，龍湖酈城成交255套、龍湖好望山大戶型房124套、綠地布魯斯小鎮(zhèn)37套、萬科城花新園16套。

針對個別樓盤的降價行為能否代表樓市持續(xù)下降現(xiàn)象的出現(xiàn)，接觸房產(chǎn)代理的中介代表大多給出了否定的答案。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認為，以市場平均來看，新盤降價幅度大抵在10%左右，降價幅度大的項目仍屬個案，且降價行為并不持續(xù)。

“房企庫存量積壓，加上新掛牌房源的增加，勢必造成供求的失衡，降價也是開放商普遍做法。但基本上是八九折降幅，樓市拐點的預(yù)測言之過早了。”志遠地產(chǎn)分析部專員楊瑜佳說。

另一方面，房價是否會迎來大幅下跌？在上房置換負責地產(chǎn)研究分析的凌嘉琪在談及房價深跌現(xiàn)象時堅持將官方表態(tài)作為評判標準：“調(diào)控政策反復(fù)強調(diào)是將房價合理回歸，而非打壓房價。如果房價上漲過快是虛假，那么下跌過快也是。”

凌嘉琪稱，開放商們對住宅市場的新房價格裁定仍有很大的自主權(quán)，可隨市場形勢調(diào)整，不能作為樓市真實漲跌的風(fēng)向標。付偉認為，當前的降價風(fēng)潮只能稱為虛的價格下跌，理解開放商降價要從企業(yè)經(jīng)營角度出發(fā)，急跌的說法則并不能成立。

在上述接受采訪的人士看來，15%的降幅已是樓市下跌的一個底線。一是15%的降幅已經(jīng)足夠吸引剛性需求者入市購買；二是房地產(chǎn)企業(yè)對成本的控制很難接受大幅度下跌的市場。

二手市場的信心糾纏

盡管住宅市場一手房價格下跌聲音此起彼伏，二手市場經(jīng)營慘淡卻是不爭的事實。網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月二手房成交僅為8103套，相較去年同期成交量下跌40%。

與動輒20%、30%的一手房降幅相比，二手市場交易價格似乎仍屬堅冰一塊。福美來市場研究人員近日通過在市中心的門店調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二手房價格的議價空間并不大，多數(shù)房東對價格仍然保持堅挺心態(tài)。多數(shù)中介的市場研究人員認為，二手房降價幅度最多也只在5%左右徘徊，整體上交易雙方都保持觀望態(tài)度。

“現(xiàn)在僵局問題的出現(xiàn)，實際上是買家賣家之間信心的糾纏。”中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍分析說，若現(xiàn)在二手房屋的降價表現(xiàn)不明顯，將難以打動有著強烈降價預(yù)期的買家。另一方面，賣家對房價回升的預(yù)期仍在，這樣交易難度就會加大。

據(jù)中原門店業(yè)務(wù)員介紹稱，目前成功的二手房交易中，或者由于房東需要資金急于出售，或者由于買家對房屋購買意愿強烈。但這樣供需達成交易的協(xié)議并不多。

而在漢宇地產(chǎn)的市場研究分析中，二手房降價房源大抵有兩種：一是投資客看跌樓市而選擇拋售；二是因房屋以舊換新急需資金的改善型客戶而選擇擴大議價空間。

10月二手房指數(shù)為2597點，環(huán)比下跌0.12%。上海二手房指數(shù)辦公室稱，雖然該數(shù)據(jù)為13個月來首次下跌，但樓市仍然處于深度調(diào)整的過渡期。

市場僵局的背后實際上正是房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下的一場觀念與心理的“拉鋸戰(zhàn)”。羅寅申表示，近年來連續(xù)幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓房東的心態(tài)十分穩(wěn)定，如果沒有短期的資金壓力，那么他們就會選擇等到樓市回暖后再次拋售。

如何打破僵局，最終仍然指向未來政策調(diào)控的方向。多家中介認為，調(diào)控打破僵局會帶來兩個可能：一是調(diào)控繼續(xù)從緊，降價趨勢普遍形成，打破房東堅挺信心，主動調(diào)低二手房價格；二是政策層面產(chǎn)生部分松動，允許更多購房者加入。

除此之外，主營為二手代理的中介機構(gòu)面對市場僵局，也開始展現(xiàn)不同程度的“過冬”能力。大中介轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手代理，中型中介收縮戰(zhàn)線，小中介倒閉關(guān)門，似乎成了每一輪房產(chǎn)調(diào)控的必經(jīng)程序。“中介行業(yè)其實是一個有生命力的行業(yè)，并不會因為短期的政策風(fēng)暴就進行洗牌。”宋會雍這樣評價道。
“雙限”會放開？

福美來市場分析師常紅告訴本報記者，年初的調(diào)控到現(xiàn)在效果其實已經(jīng)顯現(xiàn)，無論是成交量的低迷還是樓盤目前銷售單價的下降。但這種情況能夠持續(xù)多久，還是要看政策的明朗化程度。

盡管如此，不少中介仍將這次調(diào)控視為政策的常態(tài)操作。“從2009年到現(xiàn)在房價連漲3年，現(xiàn)在適當?shù)鼗卣{(diào)也屬于正常的范圍。”信義房屋研究咨詢部應(yīng)經(jīng)理冷靜表態(tài)。

我愛我家運營總監(jiān)葉煥軍也認為，本輪的調(diào)控遠不及輿論反映那么的緊張。2008年房地產(chǎn)調(diào)控因國際金融危機的影響而使行業(yè)蒙受巨大打擊，一年后政府投入四萬億救市助長了不少信心。而今年國內(nèi)經(jīng)濟增長仍在8%以上。

限購令出臺的初衷，本是限制投資投機需求等非市場因素，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的市場交易。而在接受采訪的中介代表眼中，以限購為主的調(diào)控政策，同時存在著對市場正常需求的誤傷可能。

德佑地產(chǎn)研究部經(jīng)理陸騎麟認為，調(diào)控的目的本來是保護剛性需求，首付比例提高的信貸政策卻與調(diào)控初衷完全違背。“調(diào)控政策表象是保護剛需，但是銀行這塊主力卻不在這。”

在付偉看來，首套住房貸款利率上調(diào)的政策過于嚴厲。同時在可預(yù)見到限購政策短期不放松的情況下，銀行的信貸政策更需要一個放松期。如果改善型需求的客戶能夠再次陸續(xù)進入市場，才會有助于重新活躍交易，加速二手房市場的流通。

上述人士均認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策明年將會出現(xiàn)松動。一方面銀行信貸方面的政策調(diào)整機會較大；另一方面，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)太多，如果政府認為經(jīng)濟影響面過大，也會考慮松動政策。

中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所等機構(gòu)就在11月19日發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測2011-2012》報告中指出，2012年二季度地方政府可能使用“暗度陳倉”的手法放松房地產(chǎn)市場的政策監(jiān)督，三季度中央政府將緩慢放松“限貸”政策。

而長期研究房地產(chǎn)市場政策的凌嘉琪對限購政策的表達則更加激進：“國家的調(diào)控明年4月就會有變化，慢慢會把限購放開。當然如果限購放得很厲害，也會造成銀行壞賬的金融風(fēng)險。”

拋售不代表投資客流出

早在去年調(diào)控政策出臺之際，業(yè)內(nèi)專家就預(yù)計只有將住房回歸居住屬性，降低投資屬性，調(diào)控才算見效。然而，一年多的嚴厲調(diào)控仍然無法換得房地產(chǎn)投資的“降溫”。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44225億元，同比增長32.0%，其中住房投資31788億元，增長35.2%。

針對調(diào)控對房地產(chǎn)市場投資投機現(xiàn)象的遏制，多數(shù)中介承認嚴厲的限購限貸政策已經(jīng)可以控制資金進入住宅市場。“目前有意進入房地產(chǎn)市場的有兩種，一部分的投資客轉(zhuǎn)向不受限購的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域或其他二三線城市；另一部分則選擇持幣觀望。”楊瑜佳分析道。

在宋會雍看來，調(diào)控遏制投資與通過調(diào)控剝離投資屬性是兩種概念。房地產(chǎn)投資的屬性更多地是看未來房價的漲跌對投資者是否還具有吸引力。這也意味著，一些退出的或被擋在住宅市場之外的投資客，仍有可能回到市場。“關(guān)鍵還是要看是否能夠構(gòu)建出一個健康的房地產(chǎn)政策環(huán)境，讓投資客出去后不再回潮。”宋會雍說。

另一方面，被普遍看跌心理籠罩的樓市并未遭遇投資客大幅度拋售的情況。葉煥軍告訴本報記者，即便存在拋售也不代表投資客流出。首先，相比其他投資渠道，房地產(chǎn)保值性仍有明顯優(yōu)勢；其次，開放商們直到現(xiàn)在仍然對樓市存有僥幸心理。

“現(xiàn)在投資客走長線的較多，往往選擇將房子留在手中好幾年都不賣，有些甚至是毛坯房。而那些開放商們就算選擇降價，也只會拿出部分較差房源來回籠些資金，其余就等待政策和行情好轉(zhuǎn)。”葉煥軍說。

“如果調(diào)控在此時放松，投資需求與剛性需求一同進入市場，房價將會再次出現(xiàn)報復(fù)性反彈。”常紅稱，這樣的調(diào)控成果并非是政府想要的。

對此，羅寅申認為，未來的調(diào)控將伴隨樓市的起伏逐步常態(tài)化，政府仍然需要控制房價以防脫離實際狀況。即便出現(xiàn)放松，也會是一個逐步放松再逐步微調(diào)的過程。