7、8月一連串的房貸收緊消息使得調(diào)控政策松動(dòng)傳言煙消云散，后續(xù)政策是否再度收緊仍有很大不確定性。經(jīng)歷了2008年和2009年成色不足的“金九銀十”，今年依舊有眾多開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)盤，孤注一擲地將寶押在9、10月樓市。

     面對(duì)9、10月即將到來(lái)的新增供應(yīng)爆發(fā)，有開(kāi)發(fā)商選擇了先下手為強(qiáng)，趕在8月末降價(jià)出貨，有的則依舊執(zhí)著地押寶“金九銀十”，寄希望于樓市的逐步回暖可以帶動(dòng)成交并少降一點(diǎn)價(jià)。不過(guò)，政策影響給未來(lái)樓市帶來(lái)的不確定性仍是誰(shuí)都不能回避的問(wèn)題。

     調(diào)控政策依舊虎視眈眈

     7月市場(chǎng)曾經(jīng)一度有過(guò)對(duì)政策松動(dòng)的猜測(cè)，但是，隨后的二套房“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”，還有緊接著的“第三套個(gè)人房貸停放”的消息，迅速讓這種猜測(cè)消失無(wú)影。上海中原副總經(jīng)理陳宇玨透露，此次房貸收緊后,雖然市場(chǎng)短期內(nèi)并未有明顯的波動(dòng)，但若此次貸款政策能夠嚴(yán)格、持續(xù)地執(zhí)行，將對(duì)未來(lái)買賣雙方的心理預(yù)期產(chǎn)生較大影響，房地產(chǎn)作為投資杠桿的優(yōu)勢(shì)也將減弱，一部分實(shí)力較弱的投資客將淡出市場(chǎng)。

      政府部門對(duì)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管力度也越來(lái)越嚴(yán)厲。繼國(guó)土資源部清查囤地之后，商品房預(yù)售監(jiān)管措施也被提上日程。近日，有報(bào)道稱北京擬出臺(tái)“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，更有其他城市的房管部門也在醞釀?lì)愃拼胧Ｔ诋?dāng)前房地產(chǎn)仍處調(diào)控階段，預(yù)售房款納入銀行監(jiān)管也是在向樓市傳達(dá)政策從嚴(yán)從緊的信號(hào)和壓力。

      等還是不等，保守派對(duì)陣行動(dòng)派

      在政策消息頻出的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)赫然形成兩派，一派是行動(dòng)派，他們中對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最快的從6月就率先降價(jià)，以打折促銷、低價(jià)入市方式吸引市場(chǎng)人氣，如綠地等，也有新近加入降價(jià)大軍的大華等。 7月中旬上海樓市終于向上突破了商品住宅周成交10萬(wàn)平方米的冰點(diǎn)，并且漸漸站穩(wěn)了15萬(wàn)平方米的階段高峰，回暖跡象明顯。特別是7月末以來(lái)的近幾周，幾乎每個(gè)周末都有多個(gè)新盤開(kāi)盤，而且優(yōu)惠力度十分驚人，因此造就了如中環(huán)1號(hào)等一批“日光盤”的出現(xiàn)。

      房企的降價(jià)壓力一定程度上來(lái)源于企業(yè)資金壓力。今年上半年，大多數(shù)房企沒(méi)有完成銷售任務(wù)。從各大房企近期發(fā)布的半年報(bào)來(lái)看，不少房企的現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，具有較大的資金壓力。

    “9、10月份，特別是房展前后一般都會(huì)有一波開(kāi)盤潮，我們不想到那個(gè)時(shí)候再推盤面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)，何況調(diào)控是否會(huì)繼續(xù)收緊也不清楚，于是決定趁著8月的樓市回暖，早點(diǎn)降價(jià)出貨。”一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示。然而，也有眾多開(kāi)發(fā)商仍是選擇了繼續(xù)等待，這形成了樓市另一個(gè)保守派。自從新政后，這些開(kāi)發(fā)商就一再地延遲開(kāi)盤，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)也實(shí)行“走走看看”的態(tài)勢(shì)，顯示出了充足的耐心，靜等金九銀十。專家指出，他們之所以愿意等待，一方面是寄希望于金九銀十能帶來(lái)一波成交高峰，市場(chǎng)回暖后就可以少降一點(diǎn)價(jià)，另一方面是資金壓力不大。

     競(jìng)爭(zhēng)加劇，近百樓盤押寶“金九銀十”

     事實(shí)上，選擇等待的開(kāi)發(fā)商確實(shí)不少。這也預(yù)示著大批供應(yīng)正在積聚。去年年末，上海一手商品住宅可售量為480萬(wàn)平方米左右，由于今年上半年的庫(kù)存去化減緩。目前，上海一手商品住宅可售量為601萬(wàn)平方米，相比去年增加了約100萬(wàn)平方米。這些是已有的供應(yīng)，此外，今年9、10月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)也會(huì)迎來(lái)一波高峰。

     據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)有80多個(gè)樓盤有望在9、10月上市。其中有不少樓盤首次開(kāi)盤，如寶山的中梁英倫印象、中環(huán)國(guó)際公寓、嘉定的好世皇馬苑、保利·梧桐語(yǔ)、徐匯的旭輝朗香郡、楊浦的仁恒怡庭、青浦的海上灣一期、閘北的都薈豪庭等。此外，就連近期比較少見(jiàn)的市中心高端住宅也有不少新增供應(yīng)，如黃浦的公館77、綠城黃浦灣、香港名都、盧灣的翠湖天地嘉苑、長(zhǎng)寧的長(zhǎng)寧88金廷等。如果再考慮到部分原本預(yù)計(jì)8月開(kāi)盤的樓盤延遲開(kāi)盤的可能性，那么今年9、10月份開(kāi)盤的樓盤很有可能會(huì)接近百個(gè)。

     隨著今年9、10月份供應(yīng)的爆發(fā)，這也意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越發(fā)加劇。