存量房貸利率何時能下調(diào)，怎么下調(diào)，備受期待。

　　近日有消息稱，政府正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬億元的存量房貸利率尋求轉(zhuǎn)按揭，以此來降低購房者負(fù)債壓力，提振消費(fèi)。根據(jù)相關(guān)方案，存量按揭客戶可以與現(xiàn)有貸款機(jī)構(gòu)重新協(xié)商貸款條款；或者與其他銀行進(jìn)行再融資，實現(xiàn)轉(zhuǎn)按揭。

　　截至目前，央行和國家金融監(jiān)督管理總局對此未予置評。記者亦向一些銀行了解情況，截至發(fā)稿，未有回復(fù)。

　　對于存量房貸利率下調(diào)一事，招商銀行行長王良在9月2日中期業(yè)績會上有過回應(yīng)，稱招行也只是在媒體上看到信息，還沒有接到宏觀按揭管理部門、人民銀行或者國家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見。

　　他認(rèn)為，“若這方面政策推出，對銀行業(yè)的存量按揭利率將帶來一定負(fù)面影響；宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。”

　　下調(diào)存量房貸利率“減負(fù)”呼聲漸高

　　早在2023年，央行就已經(jīng)表態(tài)過，鼓勵商業(yè)銀行降低存量房貸利率。

　　2023年8月，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，調(diào)整兩類住房貸款利率：一是2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套房按揭；二是購房時不符合當(dāng)時的首套房要求，但受益于政策調(diào)整新認(rèn)定為首套房。但存量二套房貸利率并不在此次下調(diào)范圍內(nèi)。

　　此政策下，去年9～10月，存量房貸利率進(jìn)行了一次統(tǒng)一調(diào)整。中信證券研究稱，從調(diào)整結(jié)果來看，根據(jù)央行《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅為73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人，此部分利息支出約占商業(yè)銀行2023年總營業(yè)收入的2.4%。

　　“考慮到大部分按揭在今年1月1日經(jīng)歷重定價，少部分按揭在今年2～8月經(jīng)歷重定價，以及今年以來存量高定價按揭提前還款，我們估算，當(dāng)前存量房貸加權(quán)平均利率會在3.9%～4%左右。”中信證券研究稱。

　　當(dāng)前新增按揭利率在什么水平？根據(jù)央行發(fā)布的《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，2024年6月，全國新發(fā)放個人住房貸款利率為3.45%。這個利率還在下降中。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2024年8月全國首套房平均利率為3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%左右。廣州首套房貸利率最低已經(jīng)可以做到2.89%。

　　這意味著，存量房貸利率與最新房貸利率之間仍有著80個基點左右的差距。高利差下，許多貸款人瞄準(zhǔn)了提前還貸。“提前還貸真的會上癮，因為可以省下不少利息。”一位購房者說。

　　直接影響就是，銀行的按揭貸余額大幅縮水。央行發(fā)布的《2024年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。今年上半年，個人住房貸款余額減少了3800億元。其中，六大國有商業(yè)銀行按揭貸余額減少3119億元。

　　多家銀行將個人住房貸款余額下降歸因于，房地產(chǎn)市場調(diào)整和提前還貸規(guī)模增加。國泰君安研究顯示，2024年4月，居民早償率指數(shù)達(dá)到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。

　　還有的購房者，迫于房價下行以及房貸利率過高原因，不得不選擇出售房子，“因為每一天都在虧錢，實在不劃算”。無形中，再次推高二手房掛牌量。存量房貸利率下調(diào)，成了迫在眉睫的事。

　　“準(zhǔn)備先觀望下存量房貸利率是否能下調(diào)，再決定是否提前還貸。”本打算再還一筆房貸的張先生說，為了提前還貸，節(jié)衣縮食，如果真能下調(diào)利率，就可以把省下來的錢用來消費(fèi)了。

　　利率應(yīng)該市場化

　　對于銀行而言，在降低利率減少一定利潤與信貸資產(chǎn)流失之間，前者似乎更為可取。

　　“利率應(yīng)該市場化，存量房貸利率下調(diào)本就該如此。反之，未來利率上升了，存量房貸利率也要往上升。現(xiàn)在銀行不動存量房貸利率，是因為政策限制。”住房金融高級經(jīng)濟(jì)師成楓說。

　　所謂利率市場化，就是把利率的決定權(quán)交給市場，由市場主體自主決定利率的過程。

　　成楓表示，國外利率就是市場化。如果說利率降了，存量房貸客戶可以與現(xiàn)有貸款機(jī)構(gòu)重新協(xié)商貸款條款；或者與其他銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭。轉(zhuǎn)按揭就相當(dāng)于用新利率替換原有利率，但是目前國內(nèi)的政策還不允許這樣做。“從國家而言，以人民為中心，存量房貸利率下降的可能性比較大。”

　　什么是存量房貸轉(zhuǎn)按揭？

　　“轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理按揭貸款的借款人，向原貸款銀行要求變更貸款要素（包括利率、金額、抵押率、借款人等），或是將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素簽訂合同。

　　在2007年9月前，監(jiān)管層面并無明文的轉(zhuǎn)按揭政策限制。彼時，多家銀行開展轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，并伴隨著“房價重估追加按揭”業(yè)務(wù)。

　　自2007年9月開始，央行指導(dǎo)取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款業(yè)務(wù)。2007年9月，央行、原銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款”。

　　2007年12月，當(dāng)時的央行副行長劉士余在加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議表示，“要堅決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款。不得發(fā)放無指定用途、無真實交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款”。他認(rèn)為，銀行的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)成了炒房者的投機(jī)工具，獲得資金后購買多套住房或進(jìn)入股市，從而加劇了樓市和股市的泡沫。

　　2019年8月26日，央行發(fā)布公告〔2019〕第16號文，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，已經(jīng)發(fā)生根本性變化。一些限制性行政手段，或許也到了該退出的時候了。

　　“重新做轉(zhuǎn)按揭或者降低存量按揭，是有可能發(fā)生的。”瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之認(rèn)為，我們估算存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，利差會引發(fā)房貸人的抱怨。同時，政府也希望能鼓勵消費(fèi)，因此，存量房貸利率有下調(diào)的可能性。

　　“存量房貸降息有可能，但不一定允許‘轉(zhuǎn)按揭’，更有可能是降低存量按揭加點。”浙商證券銀行研究團(tuán)隊認(rèn)為，“轉(zhuǎn)按揭”相當(dāng)于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復(fù)雜。而且在當(dāng)前按揭需求疲弱的背景下，放開后，可能會造成銀行惡性競爭。

　　存量房貸利率調(diào)整或轉(zhuǎn)按揭，對銀行最直接的影響就是息差和利潤。

　　中金公司預(yù)測，如果新一輪存量按揭利率調(diào)整平均下調(diào)60個基點，估算存量按揭利率下調(diào)影響銀行凈息差7個基點。不過，當(dāng)前存款利率下調(diào)可以對沖存量房貸利率下調(diào)給息差帶來的壓力。考慮到本輪存量房貸利率調(diào)整空間可能大于2023年，銀行負(fù)債的調(diào)整幅度應(yīng)至少為15個基點左右。如果負(fù)債成本調(diào)整到位，預(yù)計存量按揭利率調(diào)整對于銀行息差的總體效果為中性。