隨著新政的落地，人們?cè)谄诖龢鞘杏懈嗪孟鱽恚瑯鞘幸苍诘戎靶鹿拯c(diǎn)”的到來。

　　5月17日對(duì)于中國(guó)樓市來說，注定是不平凡的一天。這一天，中國(guó)人民銀行連續(xù)發(fā)布了涉及調(diào)整個(gè)人住房最低首付比例、商貸和公積金貸款利率的通知，被業(yè)內(nèi)人士用“重大利好”“政策力度前所未有”等詞語來形容。

　　隨后，各地緊鑼密鼓地出臺(tái)具體政策。僅從一線城市來看，5月17日，廣州宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率；5月18日，上海、北京、深圳等地也先后宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。

　　相關(guān)政策出臺(tái)后，市場(chǎng)給出了強(qiáng)烈反響，A股和港股的房地產(chǎn)板塊均顯著上漲，多只地產(chǎn)股漲停。同時(shí)，還帶動(dòng)了地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)股票上漲。

　　剛剛過去的這個(gè)周末，一些地區(qū)的樓市迎來了暫時(shí)“回暖”。在深圳，不少樓盤又開啟了“挑燈夜戰(zhàn)”的模式，看房客涌入售樓處，一些房產(chǎn)銷售帶看忙得不可開交。北京多個(gè)樓盤的銷售人員反饋，到訪量明顯增加。一名廣西的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示，5月下旬，當(dāng)?shù)胤课蒌N售的情況比5月上旬好了不少，不過，雖然看房的人多，但他們也在觀望是否現(xiàn)在就“上車”。

　　隨著新政的落地，人們?cè)谄诖龢鞘杏懈嗪孟鱽恚瑯鞘幸苍诘戎靶鹿拯c(diǎn)”的到來。

　　四箭齊發(fā)穩(wěn)樓市 進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻

　　5月17日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》《中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》《中國(guó)人民銀行 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》。

　　至此，全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限被取消；5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%；首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

　　當(dāng)天下午，在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲宣布，中國(guó)人民銀行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　上述政策被市場(chǎng)稱為央行發(fā)出的“四支箭”。對(duì)消費(fèi)者而言，更是實(shí)實(shí)在在的利好。新政落地后，如個(gè)人購(gòu)買價(jià)值300萬元的首套商品房，首付45萬元就可以“上車”，門檻進(jìn)一步降低；以貸款期限30年的100萬元住房公積金貸款為例，按等額本息還款方式計(jì)算，購(gòu)房者每月的還款額將從4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元；此外，保障性住房籌集的步伐加快，更多人可以更快實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

　　在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，降首付與降利率結(jié)合起來，再加上目前房?jī)r(jià)降低，購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)將大幅度下降，房貸進(jìn)入可支付階段，即月供不會(huì)明顯影響居民其他消費(fèi)。

　　新一輪住房政策不僅重磅，而且出擊有力。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，政策對(duì)于購(gòu)房者積極入市會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。后續(xù)“低首付+低商貸利率+低公積金利率”購(gòu)房模式的形成，將助力今年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的活躍，也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

　　剛過去的周末，不少潛在購(gòu)房者的看房熱情被“點(diǎn)燃”。其中，有的人看到了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，有的人想來“抄底”，也有人擔(dān)心再不“上車”就漲價(jià)了。一些地區(qū)房屋成交量明顯上升。貝殼App行情播報(bào)顯示，5月17-19日，深圳房屋成交量持續(xù)上升。

　　消化存量商品房將按下“加速鍵”

　　新政之下，不少地區(qū)的房屋掛牌量激增。近期，各地優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)政策頻出，多地二手房掛牌量激增，如何消化存量商品房已經(jīng)成為提振樓市的一個(gè)“大課題”。

　　陶玲表示，作為新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款、支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房等，是中國(guó)人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措，有利于通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)：一是加快存量商品房去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。

　　這類政策創(chuàng)新工具利率低，且可多次展期，此次再貸款有利于激活市場(chǎng)資金和樓市活力。李宇嘉認(rèn)為，此次再貸款，利率只有1.75%，比PSL(抵押補(bǔ)充貸款)的利率還要低。可見，再貸款的目的是撬動(dòng)市場(chǎng)資金，恢復(fù)地產(chǎn)金融“加速器”，緩解當(dāng)前貸款需求不足和加杠桿積極性低的狀況，最終修復(fù)市場(chǎng)動(dòng)力。

　　李宇嘉關(guān)注到，之前，也有類似政策工具創(chuàng)新，但在自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則下，一些商品房項(xiàng)目收購(gòu)后通過運(yùn)營(yíng)覆蓋貸款本息的難度比較大。因此，發(fā)揮政策效果的關(guān)鍵取決于是否有好的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

　　李宇嘉認(rèn)為，政府還需出臺(tái)相關(guān)輔助政策，進(jìn)一步發(fā)揮新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的作用。首先要確保期房項(xiàng)目能順利交付，順利辦證，以及公建配套是完善的，“否則房屋收購(gòu)回來保交付的壓力會(huì)給到國(guó)企和地方政府。”

　　同時(shí)，要嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。他指出，現(xiàn)在的新房項(xiàng)目普遍戶型偏大，而公租房、保租房、配售型保障房面積大都在60平方米、70-90平方米，在售的符合條件的房產(chǎn)項(xiàng)目可能并不多，需要對(duì)在建、儲(chǔ)備土地進(jìn)行調(diào)整規(guī)劃。此外要做到信息公開透明，保障房面向低保低收入人群的分配屬于兜底保障，需要貫徹成本最低原則。“只有成本最低，才能讓再貸款可以償還、可以循環(huán)。”李宇嘉說。

　　存量土地盤活政策或加快“上新”

　　5月17日的住房新政也從更廣的層面為房企進(jìn)行紓困和化債，即從妥善處置盤活存量土地入手。

　　在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪表示，按照做好保交房工作要求，在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，自然資源部準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式，妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。

　　劉國(guó)洪介紹，主要是通過兩條線：一條線是嚴(yán)格依法處置閑置土地，另一條線是加大對(duì)存量土地盤活利用的支持力度。

　　在支持地方以合理價(jià)格收回土地方面，主要是支持地方按照“以需定購(gòu)”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。同時(shí)，允許地方采取“收回-供應(yīng)”并行方式來簡(jiǎn)化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)，更好地提供便利化服務(wù)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過去盤活存量土地的目的在于減少土地閑置和浪費(fèi)，為其他領(lǐng)域提供更多的用地支持。此次盤活存量土地的重心有所轉(zhuǎn)變，主要是立足緩解房企困難和壓降債務(wù)層面。

　　此外，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，這恰恰說明一點(diǎn)，即各地近期存量土地的盤活政策也會(huì)加快“上新”。他說：“這也為后續(xù)更多土地納入改革，同時(shí)加快處置，創(chuàng)造了條件。”