17日，A股房地產(chǎn)板塊午后再度爆發(fā)。截至收盤，房地產(chǎn)板塊漲幅超7%，萬科、我愛我家、金地集團、保利發(fā)展等20余只地產(chǎn)股漲停。

　　5月17日，中國人民銀行接連發(fā)布三條重磅消息。

　　其一，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；其二，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%；其三，首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套不低于25%。

　　業(yè)內(nèi)分析認為，后續(xù)“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，全力助力今年房地產(chǎn)銷售市場的活躍，也有助于全面提振房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

　　買房首付史上最低—首套房首付比最低降至15%

　　《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》中指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

　　“過去全國購房首付比例最低為20%，如今降低至15%是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，這對于房貸的拉動、對于剛需和改善型住房的快速釋放和規(guī)模性釋放等都具有非常重要的意義。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，當前全國多地已將首付比例降至20%、二套降至30%，僅有個別城市首付比例較高，如一線城市首套首付比例均為30%，二套在40%-50%不等。本次央行下調(diào)首付比例下限后，預(yù)計將有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調(diào)空間和預(yù)期。

　　“引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負擔(dān)和成本、增強購房能力和意愿。也將直接減輕借款人的居民房貸支出，提振居民消費意愿。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，總體上城市能級越高首付比例越高，本次調(diào)整對一二線城市的影響也更大。

　　公積金貸款利率—5年以上首套房貸利率降至2.85%

　　《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》中指出，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

　　中新財經(jīng)計算發(fā)現(xiàn)，以公積金貸款額度100萬元、貸款年限30年、等額本息的還款方式計算，公積金房貸利率下調(diào)后，每月月供將減少約135元，總還款額減少約48452元。

　　嚴躍進表示，商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息的情況下，很多地方房貸利率已到了3.45%的水平。這個時候和公積金貸款的利差已經(jīng)差異不大了，所以公積金的利率下調(diào)是必然的。

　　“這對于后續(xù)各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及支持住房消費提振具有積極作用。尤其是疊加房貸首付政策，對于后續(xù)購房者積極入市會產(chǎn)生實質(zhì)性影響。”嚴躍進說。

　　商業(yè)貸款利率—取消全國層面房貸利率下限

　　《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》中指出，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

　　嚴躍進表示，對于商業(yè)性房貸，過去是有一個最低利率要求的，現(xiàn)在這個利率下限取消了。今后即使定價低于3%都可以根據(jù)銀行自己來決定，這也是房貸利率市場化的重要體現(xiàn)。

　　根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至3月末全國343個城市(地級及以上)中，75個下調(diào)了首套房貸利率下限，64個取消了下限。根據(jù)中指監(jiān)測，超20城宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限。

　　陳文靜提到，當前已有部分城市的部分銀行執(zhí)行首套房貸利率達到3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預(yù)計將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，未來幾個月一部分城商行有可能會出現(xiàn)房貸利率九折甚至八折的優(yōu)惠的情況，在貸款利率上的優(yōu)惠與刺激，購房者的還款壓力會進一步降低，有助于不斷激活和提升市場交易的活躍度。

　　張大偉也表示，無論是首付比例還是利率下限，文件調(diào)整的都是全國性政策下限。各地可按照因城施策原則，在全國性下限的基礎(chǔ)上自行確定本地區(qū)的首付比例和利率下限。從目前情況看，預(yù)計全國多數(shù)地方不會另行加碼，將直接執(zhí)行全國性下限。