2024年4月，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運(yùn)行，企業(yè)銷售端承壓顯著。

　　克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3121.7億元，環(huán)比降低12.9%，同比降低44.9%。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-4月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，在市場顯著筑底、呈現(xiàn)回暖勢態(tài)前，企業(yè)投資繼續(xù)收縮。前四月仍有近七成房企尚未拿地，且拿地仍聚集在頭部央國企。

　　單月業(yè)績規(guī)模仍保持歷史較低水平

　　報(bào)告顯示，4月份TOP100房企單月業(yè)績規(guī)模仍保持在歷史較低水平。

　　克而瑞研究中心指出，2024年4月單月業(yè)績環(huán)比增長的百強(qiáng)房企不足四成，單月和累計(jì)業(yè)績同比降低的房企也占到近九成。單月業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到45家，業(yè)績同比整體呈普降態(tài)勢。1-4月，百強(qiáng)房企累計(jì)操盤金額超百億的房企只有21家，而2023年和2022年同期分別有45家和47家。即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有25家。

　　從銷售門檻值的變化來看，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)門檻降幅明顯。根據(jù)報(bào)告，4月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。

　　前四月仍有近七成房企尚未拿地

　　根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，1-4月新增土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)門檻值為18.9億元，同比下降32%，降幅保持不變，新增總價(jià)、建面百強(qiáng)門檻值分別為6.4億元和18.4萬平方米，同比降幅分別為29%和10%，但降幅持續(xù)收窄。

　　總量方面，1-4月新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)的總額分別為6720億元、3027億元和3793萬平方米，三個(gè)指標(biāo)同比分別下降19%、23%和8%。

　　克而瑞研究中心認(rèn)為，同比指標(biāo)由正轉(zhuǎn)負(fù)，主要由于4月份房企投資規(guī)模不及往年同期，在核心城市供地減緩、優(yōu)質(zhì)地塊減少的情況下，企業(yè)投資收縮。

　　整體來看，目前房企投資謹(jǐn)慎的趨勢未有改變。一方面前四月仍有近七成百強(qiáng)房企未拿地；另一方面，百強(qiáng)房企拿地銷售比僅為0.16。

　　從銷售TOP10企業(yè)來看，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：第一，1-4月銷售Top10拿地金額占百強(qiáng)比重為57%，投資高度集中在頭部企業(yè)；第二，綠城、越秀、龍湖、濱江、建發(fā)拿地金額排名與銷售排名相近，且拿地銷售高于行業(yè)平均，其中建發(fā)、綠城拿地銷售比超過0.5；第三，前四月拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江較去年增長，而保利、中海等今年投資略有放緩，前四月投資金額同比下降62%和74%。

　　5月成交或延續(xù)低位波動(dòng)，企業(yè)投資持續(xù)保持審慎

　　整體來看，當(dāng)前市場整體延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢。盡管一線及部分強(qiáng)二線核心城市“四限”松綁，持續(xù)向購房者釋放利好信號(hào)，但購房者的信心和預(yù)期修復(fù)還需更多的利好政策和時(shí)間。

　　展望5月，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)成交總量規(guī)模或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，絕對(duì)量與4月持平或小幅微降，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢。分能級(jí)來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面預(yù)期延續(xù)。

　　另一方面，從房企投資層面來看，銷售不及預(yù)期仍是導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)審慎投資的最重要因素。

　　4月末中央經(jīng)濟(jì)局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，以及各大重點(diǎn)城市均或多或少放松了限購政策，預(yù)計(jì)接下來市場將迎來更多政策細(xì)則落地。房企及購房者均有較濃的觀望情緒，在市場顯著筑底、呈現(xiàn)回暖勢態(tài)前，房企都將保持審慎、觀望態(tài)度，土地市場的動(dòng)態(tài)將集中于國央企、優(yōu)質(zhì)核心地塊上。