4月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提出了全新要求，隨后，多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)開(kāi)啟了新一輪樓市政策密集優(yōu)化周期。

　　南方日?qǐng)?bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從4月30日至今的10余天內(nèi)，北京、武漢、深圳、杭州、西安等重點(diǎn)城市先后出臺(tái)樓市新政，對(duì)原有調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化。其中杭州和西安都選擇在5月9日發(fā)布新政，均宣布全面取消住房限購(gòu)措施。此前，成都和南京也剛剛宣布優(yōu)化購(gòu)房政策。

　　值得注意的是，此次中央政治局會(huì)議提出，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　如何做好“消化存量”“優(yōu)化增量”，滿足“新期待”，成為當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)力的要點(diǎn)。

　　“消化”，重點(diǎn)在“疏解”

　　其實(shí)在房地產(chǎn)業(yè)的話語(yǔ)體系中，“存量房產(chǎn)”的狹義理解，就是“二手房”。在過(guò)去兩年間，二手房市場(chǎng)一直存在“掛牌激增”等難題。

　　根據(jù)貝殼平臺(tái)的最新數(shù)據(jù)，截至5月8日下午，北京二手房掛牌量約為14.2萬(wàn)套，廣州約14.6萬(wàn)套，深圳約4.77萬(wàn)套，杭州約15.5萬(wàn)套，合肥約11.06萬(wàn)套?！氨澈笳凵涞膯?wèn)題就是‘不好賣’?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　在近期系列政策的加持下，剛剛過(guò)去的五一假期，樓市再度成為關(guān)注熱點(diǎn)。58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五一期間百城二手房找房熱度指數(shù)為0.88，相比2023年同期增加109%。其中剛剛調(diào)整限購(gòu)的北京，二手房找房熱度達(dá)到1.12，超過(guò)了2020年五一期間的水平。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在不確定性，大量需求從新房轉(zhuǎn)向二手房。

　　不過(guò)，來(lái)自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，受到五一假期影響，4月29日至5月5日，國(guó)內(nèi)14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積65.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降68%，同比下降65%。

　　“當(dāng)前存量已經(jīng)是主體了，因?yàn)槎址繏炫屏?、交易量都比新房大，而且二手房去化周期遠(yuǎn)比新房要大，熱點(diǎn)城市普遍在3年以上。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是給海量的二手房庫(kù)存泄洪。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)的政策措施，關(guān)鍵就在于“如何消化掛牌的二手房房源”。

　　“穩(wěn)住價(jià)格預(yù)期，降低恐慌式、從眾式掛牌和降價(jià)拋售，最關(guān)鍵?！崩钣罴握f(shuō)。

　　“優(yōu)化”，關(guān)鍵在“平衡”

　　“消化存量”同時(shí)，“優(yōu)化增量”也已啟動(dòng)。

　　在中央政治局會(huì)議召開(kāi)的同一天，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。強(qiáng)調(diào)了“以人定房，以房定地，統(tǒng)籌‘市場(chǎng)+保障’的住宅用地供應(yīng)安排”等要求。

　　值得注意的是，這份通知結(jié)合商品住宅去化周期，對(duì)不同城市提出了不同的要求。去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市要暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量。在18個(gè)月(不含)至36個(gè)月之間的城市則是“盤活多少、供應(yīng)多少”，動(dòng)態(tài)確定新出讓商品住宅用地面積上限。

　　不過(guò)，土地供應(yīng)決定的主要是新增住房的數(shù)量、地段和類型。增量的“優(yōu)化”，關(guān)鍵在于數(shù)量與質(zhì)量，存量與增量之間的“平衡”。

　　從去年至今，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重點(diǎn)。此次政治局會(huì)議雖然并沒(méi)有提及“三大工程”，但提出了抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。李宇嘉認(rèn)為，新模式的重點(diǎn)就是保障房建設(shè)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則指出，一些高庫(kù)存的區(qū)域，除了控制后續(xù)土地供應(yīng)外，可以通過(guò)收購(gòu)新房或土地項(xiàng)目，來(lái)充當(dāng)保障房房源，“優(yōu)化增量住房其實(shí)是要求各地對(duì)新房的供應(yīng)要有新的思路?！?/p>

　　一存一增，需要“統(tǒng)籌”

　　值得注意的是，“消化存量”和“優(yōu)化增量”的政策要求，是“統(tǒng)籌研究”。

　　“‘統(tǒng)籌’是存量房的消化和增量住房的政策要結(jié)合起來(lái)考慮。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此前在多個(gè)城市密集出臺(tái)的“以舊換新”，便體現(xiàn)了“統(tǒng)籌”，既消化存量二手房，又為新房庫(kù)存去化提供新的需求點(diǎn)。

　　根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，截至5月6日，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，大致包括“開(kāi)發(fā)商與中介合作，中介優(yōu)先售房”“國(guó)企平臺(tái)或開(kāi)發(fā)商收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買指定新房”以及“發(fā)放換房補(bǔ)貼”等三種方式。

　　事實(shí)上，不論哪種方式，都同時(shí)關(guān)聯(lián)了存量與增量。

　　李宇嘉認(rèn)為，“以舊換新”最大痛點(diǎn)是賣掉舊房，關(guān)鍵是激發(fā)二手房業(yè)主的動(dòng)力?！罢叩某霭l(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)就是真正從滿足業(yè)主住房消費(fèi)升級(jí)的愿望，并從降低置換成本、置換周期，并能買到心儀的、優(yōu)惠新房等角度施策。”

　　除已經(jīng)出臺(tái)政策的鄭州、南京等熱點(diǎn)城市外，深圳、上海等城市最近也加入“以舊換新”的陣營(yíng)中。另?yè)?jù)媒體消息，廣州房協(xié)也在積極摸查開(kāi)發(fā)商相關(guān)“以舊換新”的意向工作。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，“以舊換新”是盤活存量、消化庫(kù)存的有益嘗試，政策仍在探索階段，未來(lái)相關(guān)配套資金、統(tǒng)籌方式等仍待進(jìn)一步完善。

　　“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，要把品質(zhì)好、性價(jià)比高的‘好房源’拿出來(lái)。不能把‘以舊換新’當(dāng)作去庫(kù)存、去尾貨的機(jī)會(huì)?！崩钣罴沃赋觯瑧?yīng)該讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。

　　分區(qū)優(yōu)化，滿足“新期待”

　　五一假期剛剛結(jié)束，深圳發(fā)布樓市新政，對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行了分區(qū)優(yōu)化。李宇嘉認(rèn)為，深圳新政能夠釋放一部分被原有政策限制的需求，包括多胎家庭到外圍購(gòu)置大戶型住宅、企業(yè)給人才買房、滿足非戶籍人口等。

　　這也是繼北京之后，近期又一個(gè)一線城市對(duì)樓市政策進(jìn)行優(yōu)化。而對(duì)比兩地新政不難看出，限購(gòu)并非完全放開(kāi)，而是遵循了“因區(qū)制宜”的思路。這也與中央政治局會(huì)議“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策”的要求相呼應(yīng)。

　　李宇嘉將北京、深圳新政背后的規(guī)律總結(jié)為“小步快跑、留有余地、定向疏解”，他認(rèn)為，新政不是單純?yōu)榱巳?kù)存而去庫(kù)存，而是將存量消化與增量消化結(jié)合起來(lái)，與新市民、年輕人購(gòu)房，融入城市和就業(yè)解決的新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)。

　　就在5月9日一天內(nèi)，杭州、西安先后宣布全面取消住房限購(gòu)措施，與此同時(shí)，杭州提出了“掛牌后新購(gòu)住房按揭首套認(rèn)定”和“有房即可申請(qǐng)落戶”兩大政策，西安則提出支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式。梳理這杭州、西安購(gòu)房政策的優(yōu)化過(guò)程不難發(fā)現(xiàn)，從部分區(qū)域放開(kāi)到全面放開(kāi)，兩座城市同樣遵循了因地制宜、小步快跑的方式。

　　房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整，“供求關(guān)系的新變化”已經(jīng)被廣泛接受，而“存量時(shí)代”的到來(lái)，讓市場(chǎng)方向也開(kāi)始調(diào)整。

　　從有房住到住得好，中央政治局會(huì)議提出“對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，也彰顯了下一步房地產(chǎn)的路徑。李宇嘉認(rèn)為，這個(gè)新期待，就是價(jià)格可負(fù)擔(dān)、區(qū)位好、配套好、品質(zhì)好的房源。

　　陳文靜認(rèn)為，這一方面意味著供給端“好房子”的重要性上升到了新的高度，預(yù)計(jì)未來(lái)“好房子”建設(shè)節(jié)奏會(huì)加快；另一方面針對(duì)多樣化改善性住房需求的政策支持力度有望繼續(xù)加大。