百城庫(kù)存規(guī)模總體呈下降態(tài)勢(shì)。

　　易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年2月全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為49989萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)-0.5%，同比增長(zhǎng)-2.3%。

　　報(bào)告指出，2021年9月份庫(kù)存陡升，此后29個(gè)月中庫(kù)存規(guī)模持續(xù)位于50000萬(wàn)平方米規(guī)模線(xiàn)以上，當(dāng)前首次回落至該規(guī)模線(xiàn)以下。易居研究院認(rèn)為，該走勢(shì)和二手房掛牌市場(chǎng)有顯著差異，側(cè)面也反應(yīng)出房企投資能力受損，庫(kù)存攀升空間有限。

　　一線(xiàn)城市供貨充足

　　從供求關(guān)系上看，呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)。由于2月份屬于傳統(tǒng)推盤(pán)淡季，房企以消化既有庫(kù)存項(xiàng)目為主。

　　根據(jù)報(bào)告，2月份全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為793萬(wàn)平方米，成交面積為1059萬(wàn)平方米。易居研究院表示，3月份部分城市推盤(pán)節(jié)奏有所加快，新盤(pán)增加將擴(kuò)大購(gòu)房者的房源選擇面。

　　從城市分類(lèi)來(lái)看，一線(xiàn)城市新盤(pán)庫(kù)存規(guī)模有較為明顯的同比拉升。報(bào)告顯示，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存面積按一、二、三四線(xiàn)城市分類(lèi)，分別為3457萬(wàn)平方米、24251萬(wàn)平方米和22281萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-0.7%、-0.6%和-0.4%，同比增速分別為8.2%、-4.5%和-1.4%。

　　報(bào)告指出，當(dāng)前一線(xiàn)城市購(gòu)房市場(chǎng)處于回暖復(fù)蘇階段，庫(kù)存充足為市場(chǎng)進(jìn)一步回暖帶來(lái)積極支撐，其行情活躍也將對(duì)其他城市帶來(lái)示范效應(yīng)。

　　另外，從城市排序來(lái)看，一些重點(diǎn)大城市其供貨能力略強(qiáng)。例如上海、珠海、深圳等此類(lèi)城市基本面不錯(cuò)，其庫(kù)存規(guī)模同比增速較大。

　　與之相反，沈陽(yáng)、鎮(zhèn)江、鄭州和青島等此類(lèi)城市，由于土地市場(chǎng)偏冷清，新盤(pán)供應(yīng)能力萎縮，使得庫(kù)存出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

　　去化周期首次突破兩年

　　從去化周期方面來(lái)看，2月份全國(guó)百城庫(kù)存存銷(xiāo)比為25個(gè)月，屬于2010年有數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)以來(lái)的最高值，也是歷史上首次突破兩年的現(xiàn)象。報(bào)告指出，2月份數(shù)據(jù)有一定的季節(jié)波動(dòng)因素，但去庫(kù)存工作需要有新打法和新策略。

　　從城市分類(lèi)來(lái)看，三類(lèi)城市去庫(kù)存周期均屬高位。報(bào)告顯示，2月份100個(gè)城市中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為18個(gè)月、21.4個(gè)月和32.8個(gè)月。

　　對(duì)此，易居研究院指出，2月份交易數(shù)據(jù)受季節(jié)性因素影響，去化周期數(shù)據(jù)偏高屬于可控范圍。3月份購(gòu)房積極性明顯增加，其有助于帶動(dòng)各線(xiàn)城市去化周期的高位下行。

　　具體到城市，成都、三亞、杭州和中山等城市去化周期較好，這些大都是人口尤其是年輕人導(dǎo)入速度較快的城市。相反，去化周期相對(duì)高的城市，如韶關(guān)、西寧、晉江、舟山、洛陽(yáng)、哈爾濱等，此類(lèi)城市最近六個(gè)月新房交易規(guī)模過(guò)低。

　　易居研究院表示，目前去庫(kù)存的主要矛盾在于銷(xiāo)售規(guī)模偏低，其對(duì)房企去化工作造成了困擾。要積極圍繞“居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”做足文章。當(dāng)前要充分重視多樣化改善性住房需求的作用，或者說(shuō)“買(mǎi)大房子”應(yīng)成為本輪去庫(kù)存的新動(dòng)力。同時(shí)，要積極研究放開(kāi)二手房限購(gòu)政策、引導(dǎo)新房市場(chǎng)讓利促銷(xiāo)等工作，以更有效實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目標(biāo)。